Was in Herrnsheim angeboten wird – und warum hier keine Durchschnittspreise stehen
Herrnsheim ist mit rund 6.100 Einwohnern der drittgrößte Wormser Ortsteil – Schlosspark, alter Ortskern, gewachsene Wohnlagen. Am Immobilienmarkt ist davon im Juli 2026 wenig zu sehen: 5 Häuser, 6 Eigentumswohnungen und 11 Mietwohnungen waren am Stichtag inseriert. Für „typische Preise" ist das bei Häusern und Eigentumswohnungen zu wenig – aber die Knappheit selbst ist eine Marktaussage:
| Angebot, Juli 2026 | Fälle | Belastbare Zahl daraus? |
|---|
| Häuser zum Kauf | 5 | zu wenig für eine belastbare Durchschnittszahl |
| Eigentumswohnungen | 6 | zu wenig für eine belastbare Durchschnittszahl |
| Mietwohnungen | 11 | Median 10,89 €/m² Kaltmiete |
„Belastbar" heißt hier: mindestens acht Fälle. Darunter wäre jeder Durchschnitt vom Zufall bestimmt – ein einziges Luxusobjekt könnte die „typische" Zahl um sechsstellige Beträge verschieben. Deshalb nennt diese Seite für die dünnen Segmente bewusst keine Preise aus den Inseraten – sondern nur Werte, die nicht an der Fallzahl hängen: den amtlichen Bodenrichtwert, das langjährige Preisniveau und die Vollerhebung des Zensus.
Woher diese Zahlen stammen – und was sie nicht sind. Alle Angebotszahlen sind eine Momentaufnahme vom 14. Juli 2026: die Häuser und Wohnungen, die an diesem Tag auf ImmoScout24 für Herrnsheim inseriert waren. In acht Wochen stehen dort andere Objekte – eine Preisentwicklung lässt sich daraus nicht ablesen. Und es sind Angebotspreise, also Wunschpreise: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und was diskret oder unter Nachbarn den Eigentümer wechselt, taucht hier gar nicht erst auf. Wie ich die Inserate erhoben und den Ortsteilen zugeordnet habe, steht unter Quellen.
Fünf inserierte Häuser auf über 1.800 Gebäude mit Wohnraum heißt: Nicht einmal 0,3 % des Bestands stehen zum Verkauf. Der Leerstand gehört mit 1,9 % zu den niedrigsten Werten der ausgewerteten Ortsteile. Wer in Herrnsheim verkauft, konkurriert also kaum mit anderen Objekten – eine Lage, von der Verkäufer in angebotsreicheren Ortsteilen nur träumen können.
Die Zahlen passen zum Charakter des Ortsteils: 73 % der Gebäude sind Einfamilienhäuser, und 6 von 10 Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt (Zensus 2022). Wo viel selbst bewohnt wird, kommt wenig auf den Markt – die fünf Inserate fügen sich in dieses Bild.
Wie teuer ist Herrnsheim nun im Vergleich zur Kernstadt? Dafür gibt es eine Quelle, die nicht an der dünnen Momentaufnahme hängt: das Preisniveau, das ImmoScout24 aus den Inseraten mehrerer Jahre für jeden Ortsteil berechnet (Stand Q2/2026). Das Ergebnis: Herrnsheim liegt beim Preisniveau praktisch gleichauf mit der Kernstadt – Häuser knapp darunter, Wohnungen leicht darüber.
| Preisniveau Q2/2026 | Herrnsheim | Worms gesamt | Abstand |
|---|
| Hauspreis | 3.461 €/m² | 3.498 €/m² | −1 % |
| Wohnungspreis | 2.930 €/m² | 2.847 €/m² | +3 % |
| Hausmiete | 11,65 €/m² | 11,53 €/m² | +1 % |
| Wohnungsmiete | 10,44 €/m² | 10,29 €/m² | +1 % |
Quelle: ImmoScout24-Preisniveau, Stand Q2/2026 – ein über Jahre geglätteter Modellwert aus vielen Inseraten. Genau deshalb steht er hier: Er bleibt auch dann belastbar, wenn am Stichtag nur wenige Objekte am Markt sind. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf – die Ortsteilkurven sind rechnerisch an die Wormser Gesamtkurve gekoppelt.
Der Boden: 380 €/m² – und hier wächst er noch
Der Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert des unbebauten Bodens: Der Gutachterausschuss der Stadt Worms leitet ihn aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab – auch aus Hausverkäufen, bei denen der Bodenanteil herausgerechnet wird. Er hängt damit nicht davon ab, wie viele Objekte gerade inseriert sind – und ist für einen dünnen Markt wie Herrnsheim die belastbarste Preisinformation überhaupt. Zum 1. Januar 2026 weist der Ausschuss für Herrnsheim 5 Zonen für baureifes Wohnbauland aus:
| Bodenrichtwert | Zonen | Einordnung |
|---|
| 450 € | 1 | Reines Wohngebiet – der Spitzenwert des Ortsteils |
| 380 € | 2 | Allgemeine Wohngebiete – der typische Wert |
| 350–360 € | 2 | die übrigen Wohnlagen |
Die Spanne ist übersichtlich: Vier der fünf Zonen liegen zwischen 350 und 380 €/m², nur das Reine Wohngebiet mit 450 € steht deutlich darüber. Für die Sockel-Rechnung weiter unten heißt das: Außerhalb der Spitzenlage rechnen Sie in Herrnsheim mit 350 bis 380 € je Quadratmeter Grundstück.
Welche Zone trifft Ihr Grundstück? Die Zonengrenzen folgen nicht den Straßennamen, sondern den Baugebieten – zwei Nachbarhäuser können in verschiedenen Zonen liegen. Nennen Sie mir Ihre Adresse, dann sage ich Ihnen, welcher Wert für Sie gilt.
Seit 2022 gestiegen – während fast ganz Worms stillsteht
| Median Wohnbauland | 2014 | 2016 | 2018 | 2020 | 2022 | 2024 | 2026 |
|---|
| €/m² | 185 | 205 | 225 | 255 | 355 | 370 | 380 |
Das ist die Herrnsheimer Besonderheit. Stadtweit hat sich der Bodenmarkt 2022 eingefroren: Der Wormser Bodenpreisindex liegt heute rund 6 % unter seinem Hoch vom Juli 2022, und in den meisten Ortsteilen steht der Richtwert seither exakt still – die Langfassung dazu steht im Ratgeber Bodenrichtwerte in Worms nach Stadtteil. Herrnsheim ist der Ausreißer nach oben: 355 € (2022), 370 € (2024), 380 € (2026) – kein anderer Wormser Ortsteil hat seit 2022 stärker zugelegt. Und der Blick auf die ganze Reihe zeigt: Der Herrnsheimer Mittelwert ist seit 2014 an jedem einzelnen Stichtag gestiegen, in Summe um 105 %.
Der Anstieg ist dabei kein pauschales „Herrnsheim wird teurer": Zum Stichtag 2026 hat der Gutachterausschuss unter anderem eine Zone vom Dorfgebiet zum Allgemeinen Wohngebiet hochgestuft und von 350 auf 380 € angehoben. Der mittlere Wert über alle Wohnzonen steigt dadurch – was Ihre Adresse betrifft, entscheidet allein Ihre Zone.
Heißt das: Warten lohnt sich in Herrnsheim? Die ehrliche Antwort: Der Zuwachs seit 2022 beträgt 25 €/m² in vier Jahren – bei einem 400-m²-Grundstück rund 10.000 €. Das ist real, aber kein Grund, einen anstehenden Verkauf um Jahre zu verschieben: Ob es weitergeht, weiß niemand, und stadtweit zeigt der Index eher nach unten. Was der Anstieg aber sicher ist: ein gutes Verkaufsargument – heute.
Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele
Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Herrnsheim 350 bis 450 €/m², typisch 380 €). Drei Beispiele zum Aufklappen:
Beispiel 1: 400 m² in einer 380-€-Zone
400 m² × 380 € = 152.000 € Boden-Sockel. Dieser Teil Ihres Preises steht amtlich fest, bevor irgendjemand das Haus betreten hat. Wichtig: Die 400 m² sind eine Beispielgröße – bei nur fünf Inseraten gibt es kein „typisches Herrnsheimer Grundstück" aus den Angebotsdaten. Rechnen Sie mit Ihrer eigenen Fläche.
Beispiel 2: 550 m² im Reinen Wohngebiet (450 €)
550 m² × 450 € = 247.500 €. In der Spitzenzone kann allein der Boden ein Viertelmillionen-Posten sein – bevor das Gebäude auch nur bewertet ist. Gerade hier lohnt der Blick auf die Zonengrenze: Ob Ihr Grundstück in der 450er- oder der 380er-Zone liegt, macht bei 550 m² einen Unterschied von 38.500 €.
Beispiel 3: 300 m² in einer 350-€-Zone
300 m² × 350 € = 105.000 €. Auch am unteren Rand der Herrnsheimer Spanne und mit kompaktem Grundstück bleibt der Sockel sechsstellig. Der Rest Ihres Preises – meist der größere Teil – ist das Gebäude, und das lässt sich nur am Objekt bewerten.
Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse. Genau dafür ist die kostenlose Bewertung da: Sie bekommen Ihre Richtwertzone amtlich bestätigt und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes dazu – schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Herrnsheim in Zahlen
Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Herrnsheim steht und wem es gehört:
| Zensus 2022 | Herrnsheim |
|---|
| Gebäude / Wohnungen | 1.822 / 2.997 |
| Anteil Einfamilienhäuser | 73,2 % |
| Eigentümerquote | 59,6 % |
| Leerstandsquote | 1,9 % |
| Wohnfläche je Wohnung | 106 m² |
| Nettokaltmiete im Bestand | 7,06 €/m² |
Der Zensus zeichnet das Bild, das die fünf Inserate nur andeuten: 73,2 % Einfamilienhäuser, 59,6 % Eigentümerquote, 1,9 % Leerstand – Herrnsheim ist ein selbstbewohnter Eigentümer-Ortsteil mit großzügigem Bestand (im Mittel 106 m² Wohnfläche je Wohnung). Genau solche Bestände sind es, die selten auf den Markt kommen.
Falls Sie vermietet haben: Die Bestandsmiete liegt laut Zensus bei 7,06 €/m² – die 11 aktuellen Mietangebote dagegen beim Median von 10,89 €/m². Diese Lücke ist dieselbe wie überall in Worms – und der Grund, warum ein Käufer einer vermieteten Immobilie nach der laufenden Miete rechnet, nicht nach der möglichen.
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Fünf Angebote sind kein Markt-Beweis. Ihr Haus braucht einen eigenen Blick.
Gerade weil es in Herrnsheim so wenige Vergleichsangebote gibt, entscheidet die Bewertung am Objekt: Richtwertzone, Boden-Sockel, Zustand des Gebäudes. Nennen Sie mir Ihre Adresse – Sie bekommen Ihre Zone amtlich bestätigt, Ihren Sockel gerechnet und eine ehrliche Einschätzung, was der knappe Herrnsheimer Markt für Ihren Preis bedeutet. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Häufige Fragen zu Immobilien in Herrnsheim
Was ist mein Haus in Herrnsheim wert?
Aus fünf Inseraten lässt sich kein seriöser Durchschnitt bilden – wer Ihnen für Herrnsheim einen „typischen Hauspreis" nennt, rät. Belastbar sind zwei Dinge: der Bodenrichtwert Ihrer Zone (350 bis 450 €/m² – Grundstücksfläche mal Zonenwert ergibt den festen Sockel) und das langjährige Preisniveau von rund 3.460 €/m² für Häuser, praktisch gleichauf mit der Kernstadt. Der Rest ist Gebäudebewertung am Objekt: Zustand, Grundriss, Energie.
Warum stehen auf dieser Seite keine Durchschnittspreise für Häuser?
Weil am Stichtag nur fünf Häuser inseriert waren. Unter acht Fällen wäre jeder Median vom Zufall bestimmt – ein einziges Luxusobjekt würde die „typische" Zahl um sechsstellige Beträge verschieben. Diese Seite nennt deshalb nur, was nicht an der Fallzahl hängt: amtliche Bodenrichtwerte, das über Jahre geglättete Preisniveau und die Vollerhebung des Zensus 2022.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Herrnsheim 2026?
Fünf Zonen für baureifes Wohnbauland, 350 bis 450 €/m², typisch 380 €. Der Spitzenwert von 450 € gilt im Reinen Wohngebiet. Anders als in fast allen anderen Wormser Ortsteilen ist der mittlere Wert seit 2022 weiter gestiegen: 355 → 370 → 380 €/m².
Der Bodenwert steigt hier noch – sollte ich mit dem Verkauf warten?
Der Zuwachs seit 2022 beträgt 25 €/m² in vier Jahren – bei 400 m² Grundstück rund 10.000 €. Ob er weitergeht, weiß niemand: Stadtweit liegt der Bodenpreisindex rund 6 % unter seinem Hoch von Juli 2022. Wer ohnehin verkaufsbereit ist, hat heute ein seltenes Doppel-Argument: einen amtlich gestiegenen Bodenwert und fast keine Konkurrenz am Markt.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, in Herrnsheim zu verkaufen?
Die Zahlen sprechen dafür: fünf inserierte Häuser auf über 1.800 Gebäude mit Wohnraum – nicht einmal 0,3 Prozent des Bestands –, dazu 1,9 % Leerstand. Wer jetzt inseriert, konkurriert kaum mit anderen Objekten. Was die Knappheit nicht ersetzt: den richtigen Angebotspreis für Ihr Objekt – den bestimme ich am Haus, nicht an der Marktlage allein.
Ich möchte eine Wohnung in Herrnsheim verkaufen oder neu vermieten – welche Zahlen gibt es?
Bei den Eigentumswohnungen standen am Stichtag nur sechs im Angebot – zu wenig für einen Durchschnitt. Belastbarer ist der Mietmarkt: elf Angebote mit einem Median von 10,89 €/m² Kaltmiete. Die Zensus-Bestandsmiete liegt bei 7,06 €/m² – bei einem vermieteten Verkauf bewertet ein Käufer nach der laufenden, nicht nach der möglichen Miete.
Was kostet mich der Makler beim Verkauf?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an Verbraucher wird die Provision geteilt: je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer – das marktübliche Modell in Worms und Umgebung. Bei Mehrfamilien- und Anlageobjekten vereinbare ich die Verkäuferprovision individuell, von provisionsfrei bis 3,57 Prozent. Enthalten sind Bewertung, Unterlagenprüfung, Exposé, Käuferansprache, Bonitätsprüfung und die Begleitung bis zum Notartermin – Details unter Provision auf der Startseite.
Quellen
- Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Stichtage 1.1.2014 bis 1.1.2026, abgerufen über den Bodenrichtwertdienst VBORIS Rheinland-Pfalz (Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz).
- Bodenpreisindex: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, „Bodenpreisindizes für Wohnbauland, Weingarten und Ackerland", Basisjahre 1963/2010/2020, Stand 14. Januar 2026. Halbjährliche Stichtage; der Wert zum 1.1.2026 ist vorläufig.
- Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete: Statistisches Bundesamt / Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung (Vollerhebung).
- Angebots-Fallzahlen: eigene Auswertung der am 14. Juli 2026 auf ImmoScout24 inserierten Objekte. Eine stadtweite Suche über Worms, Zuordnung zum Ortsteil über das Ortsteil-Feld des Inserats – bewusst nicht über die Ortsteil-Suche des Portals: Die füllt dünne Trefferlisten still mit Nachbarorten auf. Veröffentlicht werden ausschließlich Fallzahlen – und nur dort, wo mindestens acht Fälle vorliegen, ein Median. Momentaufnahme des Angebots – keine Zeitreihe, kein Bestand, keine Abschlusspreise.
- Preisniveau (Vergleich mit der Kernstadt): ImmoScout24, veröffentlichte Preisdaten für Worms und seine Ortsteile, Stand Q2/2026. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf.
