Was in Pfeddersheim gerade angeboten wird
Pfeddersheim ist mit rund 7.300 Einwohnern der zweitgrößte Wormser Ortsteil und war bis 1969 eine eigenständige Stadt. Für den Immobilienmarkt heißt das vor allem eines: Es passiert genug, um belastbar darüber zu reden. Im Juli 2026 stehen hier 25 Häuser zum Verkauf – in sieben der 13 Wormser Ortsteile sind es weniger als zehn, in Ibersheim gar keines.
| Angebot, Juli 2026 | Fälle | Typischer Preis | Wohnfläche | Baujahr | €/m² |
|---|
| Häuser zum Kauf | 25 | 399.000 € | 136 m² | 1959 | 2.880 € |
| Eigentumswohnungen | 8 | 179.900 € | 70 m² | 1978 | 3.013 € |
„Typisch" heißt hier und im ganzen Artikel: der Median – der mittlere Wert, die Hälfte der Angebote liegt darüber, die Hälfte darunter. Ein einzelnes Luxusobjekt verzerrt ihn nicht. Preis, Wohnfläche und Quadratmeterpreis sind dabei jeweils eigene Mediane – der Quadratmeterpreis ist also nicht einfach Preis geteilt durch Fläche. Die acht Eigentumswohnungen sind für eine belastbare Aussage zu wenig – ihre Zeile ist ein Anhaltspunkt, kein Marktwert.
Woher diese Zahlen stammen – und was sie nicht sind. Alle Angebotszahlen sind eine Momentaufnahme vom 14. Juli 2026: die Häuser und Wohnungen, die an diesem Tag auf ImmoScout24 für Pfeddersheim inseriert waren. In acht Wochen stehen dort andere Objekte – eine Preisentwicklung lässt sich daraus nicht ablesen. Und es sind Angebotspreise, also Wunschpreise: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und was diskret oder unter Nachbarn den Eigentümer wechselt, taucht hier gar nicht erst auf. Wie ich die Inserate erhoben und den Ortsteilen zugeordnet habe, steht unter Quellen.
Bleibt die Frage, wie teuer Pfeddersheim im Vergleich zur Kernstadt ist. Dafür gibt es eine zweite, unabhängige Quelle: das Preisniveau, das ImmoScout24 aus den Inseraten mehrerer Jahre für jeden Ortsteil berechnet (Stand Q2/2026). Das Ergebnis: Kaufen ist in Pfeddersheim etwas günstiger als im Wormser Schnitt – Mieten kostet fast dasselbe.
| Preisniveau Q2/2026 | Pfeddersheim | Worms gesamt | Abstand |
|---|
| Hauspreis | 3.272 €/m² | 3.498 €/m² | −6 % |
| Wohnungspreis | 2.773 €/m² | 2.847 €/m² | −3 % |
| Hausmiete | 11,22 €/m² | 11,53 €/m² | −3 % |
| Wohnungsmiete | 10,17 €/m² | 10,29 €/m² | −1 % |
Quelle: ImmoScout24-Preisniveau, Stand Q2/2026 – ein über Jahre geglätteter Modellwert. Dass er für Häuser höher liegt als der Median der 25 aktuellen Inserate (3.272 gegenüber 2.880 €/m²), ist kein Widerspruch: Der eine beschreibt das langjährige Niveau, der andere die Häuser, die gerade zufällig am Markt sind. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf – die Ortsteilkurven sind rechnerisch an die Wormser Gesamtkurve gekoppelt.
Wo Ihr Preis gemacht wird: 63 % sind Gebäude
Ein Bodenrichtwert allein sagt nichts über den Wert eines bebauten Grundstücks. Ein Angebotspreis allein sagt nichts darüber, wie viel davon auf den Boden entfällt. Erst beides zusammen ergibt eine brauchbare Aussage. Dafür habe ich für jedes der 25 angebotenen Häuser die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert seiner Zone multipliziert und das Ergebnis ins Verhältnis zum Angebotspreis gesetzt:
| Aus 25 Angeboten gerechnet | Pfeddersheim |
|---|
| Typisches Grundstück | 573 m² |
| Anteil des Bodens am Angebotspreis | 37 % |
| Spanne über alle 25 Häuser | 13 % – 84 % |
Der Boden macht also gut ein Drittel aus – und dieses Drittel ist amtlich verankert: Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert für die Lage, das einzelne Grundstück kann davon abweichen, aber er ist kein Verhandlungsgegenstand wie der Zustand des Gebäudes. In Euro, übersetzt auf das mittlere Angebot: Von rund 400.000 € entfallen etwa 150.000 € auf das Grundstück. Die übrigen rund 250.000 € – knapp zwei Drittel – sind Gebäude, und dort entscheidet sich Ihr Preis. Zustand, Grundriss, Heizung, Sanierungsstand, Energieklasse: Jede dieser Fragen wirkt auf den größeren Teil des Preises.
Die Spanne von 13 % bis 84 % zeigt zugleich, warum eine Pauschalrechnung nichts taugt: Zwei Häuser mit demselben Quadratmeterpreis können völlig unterschiedliche Grundstücke unter sich haben. Welcher Anteil für Ihr Haus gilt, lässt sich nur am Objekt bestimmen.
Der Energieausweis: Baujahr 1959 schlägt durch
Das mittlere Baujahr der angebotenen Häuser ist 1959. Wie sich das auf die Energieklassen auswirkt, zeigt die Auszählung aller 25 Angebote:
| Energieklasse | Angebote |
|---|
| B | 1 |
| D | 1 |
| E | 1 |
| F | 2 |
| G | 1 |
| H (schlechteste Klasse) | 7 |
| ohne Energieausweis im Inserat | 12 |
| Summe | 25 |
Absolute Fälle, keine Prozentwerte. Über die 12 Angebote ohne ausgewiesene Klasse lässt sich nichts sagen – deshalb stehen sie als eigene Zeile da und werden nicht weggerechnet.
Von den 13 Häusern, die eine Klasse nennen, liegen 11 in den Klassen E bis H, allein 7 in H. Besser als E sind ganze zwei. Was folgt daraus für Ihr Haus? In beiden Fällen eine gute Nachricht.
Wenn Ihr Haus schlecht dasteht: Sie sind damit der Normalfall, nicht der Ausreißer. Ein Haus in Klasse H konkurriert in Pfeddersheim mit sechs weiteren Häusern derselben Klasse – das drückt den Preis, aber es macht das Haus nicht unverkäuflich. Und es ist kein Grund, vorher zu sanieren: Das rechnet sich für den Verkäufer nur in Ausnahmefällen, nachgerechnet habe ich das hier.
Wenn Ihr Haus gut dasteht: Dann ist das in Pfeddersheim eine echte Seltenheit – und gehört ganz nach vorn ins Exposé. Was der Energieausweis rechtlich muss und was nicht, steht im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
Der Boden: 330 €/m² – und er wächst nicht mehr
Bleibt das eine Drittel, das amtlich verankert ist. Der Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert des unbebauten Bodens: Der Gutachterausschuss der Stadt Worms leitet ihn aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab – auch aus Hausverkäufen, bei denen der Bodenanteil herausgerechnet wird (die Methodik im Detail steht im Ratgeber Bodenrichtwerte in Worms nach Stadtteil). Für Pfeddersheim weist er 13 baureife Wohnbauland-Zonen aus. Sie verteilen sich so:
| Bodenrichtwert | Zonen | Einordnung |
|---|
| 400 €/m² | 1 | das jüngste Baugebiet, Spitzenwert des Ortsteils |
| 370–380 €/m² | 3 | gefragte Wohnlagen |
| 340–350 €/m² | 2 | oberes Mittelfeld |
| 310–330 €/m² | 7 | der typische Pfeddersheimer Wert |
Der Median liegt bei 330 €/m², und mehr als die Hälfte der Zonen drängt sich in einem engen Band von 310 bis 330 €. Zwischen der günstigsten und der teuersten Wohnlage liegen nur 90 €/m² – Pfeddersheim ist, anders als die Kernstadt, ein homogener Ortsteil. Für andere Nutzungen gelten eigene Werte: Dorf- und Kleinsiedlungsgebiet je 300 €/m², Mischgebiet 270 €/m², Gewerbe 130 €/m², Industrie 100 €/m².
Welche Zone trifft Ihr Grundstück? Die Zonengrenzen folgen nicht den Straßennamen, sondern den Baugebieten – zwei Nachbarhäuser können in verschiedenen Zonen liegen. Nennen Sie mir Ihre Adresse, dann sage ich Ihnen, welcher Wert für Sie gilt.
Seit 2022 steht diese Zahl – und das ist keine Behördenträgheit
Der Bodenrichtwert stieg zum Stichtag 1.1.2022 auf 330 €/m². Und dann: nichts. 2024 – 330 €. 2026 – 330 €. Über zehn Jahre gerechnet steht trotzdem ein Plus von 83 % zu Buche:
| Median Wohnbauland | 2014 | 2016 | 2018 | 2020 | 2022 | 2024 | 2026 |
|---|
| €/m² | 180 | 190 | 210 | 240 | 330 | 330 | 330 |
Der gesamte Anstieg liegt also vor 2022. Nun könnte man vermuten, die Behörde sei nur langsam und der Boden längst mehr wert. Das lässt sich nachprüfen – denn der Gutachterausschuss veröffentlicht neben den Richtwerten einen zweiten, unabhängigen Wert: einen eigenen Bodenpreisindex für Wohnbauland, geführt seit 1963 und halbjährlich fortgeschrieben.
Wormser Bodenpreisindex
Wohnbauland, Basis 2010 = 100 | 01/2014 | 01/2022 | 07/2022 | 01/2024 | 01/2026 |
|---|
| Indexstand | 118 | 232 | 240 | 230 | 225 |
Lesart: 100 = Preisstand 2010. Ein Stand von 225 heißt also: Wohnbauland kostet das 2,25-Fache von 2010. Der Wert für 2026 ist vorläufig; der Ausschuss schreibt dazu: „stellt bestenfalls einen Trend dar". Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Bodenpreisindizes, Stand 14.01.2026.
Der Höchststand liegt im Juli 2022; seither gibt der Index leicht nach und liegt heute rund 6 % darunter. Und die Gegenprobe stimmt: Von 2014 bis 2026 stieg der Index um 91 %, der Wormser Bodenrichtwert im selben Zeitraum um 89 %. Die amtliche Zahl misst also korrekt. Sie hinkt nicht hinterher – der Boden legt schlicht nicht mehr zu.
Der Wertzuwachs ist da. Er kommt nur nicht mehr dazu. Zwischen 2014 und 2022 hat ein Grundstück in Pfeddersheim rund 83 % an Bodenwert gewonnen – dieser Gewinn steckt heute in Ihrem Eigentum. Seit vier Jahren wächst er nicht weiter. Wer mit dem Verkauf wartet, um beim Boden „noch etwas mitzunehmen", wartet auf etwas, das die amtlichen Zahlen seit 2022 nicht mehr hergeben.
Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele
Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Pfeddersheim 310 bis 400 €/m², typisch 330 €). Drei Beispiele zum Aufklappen:
Beispiel 1: Doppelhaushälfte, 280 m² Grundstück, mittlere Lage
280 m² × 330 € = 92.400 €. So viel Boden steckt rechnerisch unter dem Haus – nach dem amtlichen Zonenwert, unabhängig vom Zustand. Wird ein solches Haus für 350.000 € angeboten, entfallen davon also rund 92.000 € auf den Boden. Die übrigen rund 258.000 € – knapp drei Viertel – sind Gebäude, und vor allem darüber wird verhandelt.
Beispiel 2: Einfamilienhaus, 573 m² Grundstück – das typische Pfeddersheimer Maß
573 m² × 330 € = rund 189.000 €. Dieser Sockel ist derselbe, ob das Haus darauf frisch saniert ist oder seit 1959 nichts gemacht wurde – der Boden unterscheidet nicht. Was sich unterscheidet, ist alles über dem Sockel: Dort liegt der Grund, warum zwei Häuser auf gleich großen Grundstücken 150.000 € auseinanderliegen können.
Beispiel 3: Großes Grundstück am Ortsrand, 850 m², günstige Zone
850 m² × 310 € = 263.500 €. Bei großen Grundstücken kann der Boden mehr als die Hälfte des Angebotspreises stellen – so entstehen die 84 % am oberen Rand der Spanne von weiter oben. Je größer der Bodenanteil, desto weniger hängt Ihr Preis am Zustand des Hauses.
Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse. Genau dafür ist die kostenlose Bewertung da: Sie bekommen Ihre Richtwertzone amtlich bestätigt und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes dazu – schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Pfeddersheim in Zahlen
Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Pfeddersheim steht und wem es gehört:
| Zensus 2022 | Pfeddersheim |
|---|
| Gebäude / Wohnungen | 2.299 / 3.382 |
| Anteil Einfamilienhäuser | 75,4 % |
| Eigentümerquote | 61,6 % |
| Leerstandsquote | 2,7 % |
| Wohnfläche je Wohnung | 108 m² |
| Nettokaltmiete im Bestand | 6,80 €/m² |
Drei von vier Gebäuden sind Einfamilienhäuser, gut sechs von zehn Haushalten wohnen im Eigentum: Pfeddersheim ist ein Eigentümer-Ortsteil. Der Leerstand von 2,7 % liegt im Rahmen dessen, was als normale Fluktuation gilt – ein Überangebot gibt es hier nicht.
Auffällig ist die Lücke zwischen der Bestandsmiete von 6,80 €/m² und der Neuvermietungsmiete von 10,17 €/m². Wer lange vermietet, liegt weit unter Markt. Beim Verkauf ist das relevant, weil ein Käufer eine vermietete Wohnung nach der laufenden Miete bewertet, nicht nach der möglichen. Was das für Ihren Preis bedeutet, rechne ich Ihnen im Erstgespräch vor.
Falls Sie vermietet haben, ist Pfeddersheim aus Käufersicht attraktiv: Die Kaufpreise liegen unter dem Wormser Schnitt, die Mieten fast gleichauf – ein Käufer bekommt hier also mehr Miete für sein Geld als in der Kernstadt. Wer eine vermietete Immobilie verkauft, verkauft an jemanden, der genau das nachrechnet – mehr dazu im Ratgeber Anlageimmobilie verkaufen.
Kostenlos & unverbindlich
Was mir an Pfeddersheim gefällt: Die Zahlen sind ehrlich.
Der Boden ist amtlich taxiert, und wer auf steigende Bodenwerte wartet, wartet seit vier Jahren. Ihr Preis entscheidet sich am Gebäude – und das bewerte ich vor Ort, nicht aus der Tabelle. Nennen Sie mir Ihre Adresse: Sie bekommen Ihre Richtwertzone, Ihren Boden-Sockel und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Häufige Fragen zu Immobilien in Pfeddersheim
Was kostet ein Haus in Pfeddersheim?
Das mittlere der 25 im Juli 2026 angebotenen Häuser kostet 399.000 € – bei 136 m² Wohnfläche und Baujahr 1959; der mittlere Quadratmeterpreis der Angebote liegt bei 2.880 €/m². Das sind Angebotspreise, keine Abschlüsse: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und wie viel weniger, hängt vor allem am Zustand des Hauses.
Woran entscheidet sich mein Verkaufspreis?
Am Gebäude. Rechnet man für jedes der 25 Angebote den Bodenwert aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert heraus, bleiben typischerweise 63 Prozent des Preises für das Haus selbst übrig – beim mittleren Angebot rund 250.000 von 399.000 €. Der Bodenrichtwert ist dabei der amtliche Orientierungswert der Lage – das einzelne Grundstück kann abweichen. Verhandelt wird vor allem über Zustand, Grundriss, Heizung und Energieklasse.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Pfeddersheim 2026?
Zum Stichtag 1. Januar 2026 liegen die 13 baureifen Wohnbauland-Zonen zwischen 310 und 400 €/m², der mittlere Wert beträgt 330 €/m². Sieben der 13 Zonen liegen zwischen 310 und 330 €/m². Die nächste amtliche Fortschreibung erfolgt zum 1. Januar 2028.
Lohnt es sich, mit dem Verkauf auf steigende Bodenwerte zu warten?
Danach sieht es nicht aus. Der Bodenpreisindex des Wormser Gutachterausschusses erreichte im Juli 2022 seinen Höchststand und liegt heute rund 6 Prozent darunter. Der Wertzuwachs der Jahre 2014 bis 2022 – in Pfeddersheim rund 83 Prozent – steckt bereits im Grundstück. Seither kommt nichts mehr dazu.
Muss ich vor dem Verkauf energetisch sanieren?
In den seltensten Fällen. Von den 13 Pfeddersheimer Angeboten mit Energieausweis liegen 11 in den Klassen E bis H, allein 7 in H. Ein schlechter Ausweis ist hier der Normalfall und wird über den Preis abgebildet, nicht über eine Sanierung, die sich für Sie meist nicht rechnet.
Lohnt sich eine vermietete Immobilie in Pfeddersheim?
Für Käufer rechnet sie sich besser als in der Kernstadt: Die Bruttomietrendite für Häuser liegt bei 4,11 Prozent gegenüber 3,96 Prozent im Wormser Schnitt, der Kaufpreis entspricht 24,3 Jahresmieten. Grund ist, dass die Kaufpreise unter dem Stadtwert liegen, die Mieten aber fast auf Stadtniveau.
Was kostet mich der Makler beim Verkauf?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses an Verbraucher wird die Provision geteilt: je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer – das marktübliche Modell in Worms und Umgebung. Bei Mehrfamilien- und Anlageobjekten vereinbare ich die Verkäuferprovision individuell, von provisionsfrei bis 3,57 Prozent. Enthalten sind Bewertung, Unterlagenprüfung, Exposé, Käuferansprache, Bonitätsprüfung und die Begleitung bis zum Notartermin – Details unter Provision auf der Startseite.
Quellen
- Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Stichtage 1.1.2014 bis 1.1.2026, abgerufen über den Bodenrichtwertdienst VBORIS Rheinland-Pfalz (Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz).
- Bodenpreisindex: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, „Bodenpreisindizes für Wohnbauland, Weingarten und Ackerland", Basisjahre 1963/2010/2020, Stand 14. Januar 2026. Halbjährliche Stichtage; der Wert zum 1.1.2026 ist vorläufig.
- Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete: Statistisches Bundesamt / Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung (Vollerhebung).
- Angebote, Energieklassen und Bodenwertanteil: eigene Auswertung der am 14. Juli 2026 auf ImmoScout24 inserierten Objekte. Eine stadtweite Suche über Worms, Zuordnung zum Ortsteil über das Ortsteil-Feld des Inserats – bewusst nicht über die Ortsteil-Suche des Portals: Die füllt dünne Trefferlisten still mit Nachbarorten auf (die Suche „Wohnung kaufen in Leiselheim" liefert acht Wohnungen, von denen keine einzige in Leiselheim liegt). Ausgewertet und veröffentlicht werden ausschließlich Aggregate (Median, Spanne, Fallzahlen). Momentaufnahme des Angebots – keine Zeitreihe, kein Bestand, keine Abschlusspreise.
- Preisniveau (Vergleich mit der Kernstadt): ImmoScout24, veröffentlichte Preisdaten für Worms und seine Ortsteile, Stand Q2/2026. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf.
