Was in Neuhausen gerade angeboten wird
Neuhausen ist mit rund 10.800 Einwohnern der größte Wormser Ortsteil – und der städtischste: Auf 799 Gebäude kommen 2.361 Wohnungen, im Schnitt also drei je Haus, und nur gut ein Viertel der Haushalte wohnt im Eigentum. Für den Markt heißt das: Neben den 15 Häusern gibt es hier – anders als in den dörflichen Ortsteilen – auch einen echten Wohnungsmarkt: 11 Eigentumswohnungen und 14 Mietwohnungen standen am Stichtag im Angebot.
| Angebot, Juli 2026 | Fälle | Typischer Preis | Wohnfläche | Baujahr | €/m² |
|---|
| Häuser zum Kauf | 15 | 475.000 € | 150 m² | 1987 | 3.100 € |
| Eigentumswohnungen | 11 | 159.000 € | 64 m² | 1981 | 2.674 € |
„Typisch" heißt hier und im ganzen Artikel: der Median – der mittlere Wert, die Hälfte der Angebote liegt darüber, die Hälfte darunter. Ein einzelnes Luxusobjekt verzerrt ihn nicht. Preis, Wohnfläche und Quadratmeterpreis sind dabei jeweils eigene Mediane – der Quadratmeterpreis ist also nicht einfach Preis geteilt durch Fläche. Die elf Eigentumswohnungen sind für eine belastbare Aussage zu wenig – ihre Zeile ist ein Anhaltspunkt, kein Marktwert.
Woher diese Zahlen stammen – und was sie nicht sind. Alle Angebotszahlen sind eine Momentaufnahme vom 14. Juli 2026: die Häuser und Wohnungen, die an diesem Tag auf ImmoScout24 für Neuhausen inseriert waren. In acht Wochen stehen dort andere Objekte – eine Preisentwicklung lässt sich daraus nicht ablesen. Und es sind Angebotspreise, also Wunschpreise: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und was diskret oder unter Nachbarn den Eigentümer wechselt, taucht hier gar nicht erst auf. Wie ich die Inserate erhoben und den Ortsteilen zugeordnet habe, steht unter Quellen.
Bleibt die Frage, wie teuer Neuhausen im Vergleich zur Kernstadt ist. Dafür gibt es eine zweite, unabhängige Quelle: das Preisniveau, das ImmoScout24 aus den Inseraten mehrerer Jahre für jeden Ortsteil berechnet (Stand Q2/2026). Das Ergebnis: Häuser sind in Neuhausen etwas teurer als im Wormser Schnitt – Wohnungen etwas günstiger, Mieten fast gleichauf.
| Preisniveau Q2/2026 | Neuhausen | Worms gesamt | Abstand |
|---|
| Hauspreis | 3.633 €/m² | 3.498 €/m² | +4 % |
| Wohnungspreis | 2.742 €/m² | 2.847 €/m² | −4 % |
| Hausmiete | 11,62 €/m² | 11,53 €/m² | +1 % |
| Wohnungsmiete | 10,30 €/m² | 10,29 €/m² | ±0 % |
Quelle: ImmoScout24-Preisniveau, Stand Q2/2026 – ein über Jahre geglätteter Modellwert. Dass er für Häuser höher liegt als der Median der 15 aktuellen Inserate (3.633 gegenüber 3.100 €/m²), ist kein Widerspruch: Der eine beschreibt das langjährige Niveau, der andere die Häuser, die gerade zufällig am Markt sind. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf – die Ortsteilkurven sind rechnerisch an die Wormser Gesamtkurve gekoppelt.
Wo Ihr Preis gemacht wird: über 80 % sind Gebäude
Ein Bodenrichtwert allein sagt nichts über den Wert eines bebauten Grundstücks. Ein Angebotspreis allein sagt nichts darüber, wie viel davon auf den Boden entfällt. Erst beides zusammen ergibt eine brauchbare Aussage. Dafür habe ich für jedes der 15 angebotenen Häuser die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert seiner Zone multipliziert und das Ergebnis ins Verhältnis zum Angebotspreis gesetzt:
| Aus 15 Angeboten gerechnet | Neuhausen |
|---|
| Typisches Grundstück | 270 m² |
| Anteil des Bodens am Angebotspreis | 17 % |
| Spanne über alle 15 Häuser | 10 % – 74 % |
Der Boden macht hier typischerweise nur rund ein Sechstel aus – so wenig wie in keinem anderen ausgewerteten Wormser Ortsteil. Der Grund ist kein billiger Boden: Mit 340 €/m² liegt Neuhausen über dem Pfeddersheimer Wert. Es sind die kleinen Grundstücke: Typisch sind 270 m² – nicht einmal die Hälfte des Pfeddersheimer Maßes von 573 m². In Euro, übersetzt auf das mittlere Angebot: Von rund 475.000 € entfallen etwa 80.000 € auf das Grundstück. Die übrigen rund 395.000 € sind Gebäude, und dort entscheidet sich Ihr Preis. Zustand, Grundriss, Heizung, Sanierungsstand, Energieklasse: In Neuhausen wirkt jede dieser Fragen auf mehr als vier Fünftel des Preises.
Die Spanne von 10 % bis 74 % zeigt zugleich, warum eine Pauschalrechnung nichts taugt: Zwei Häuser mit demselben Quadratmeterpreis können völlig unterschiedliche Grundstücke unter sich haben. Welcher Anteil für Ihr Haus gilt, lässt sich nur am Objekt bestimmen.
Der Energieausweis: Baujahr 1987 – das Angebot ist hier jünger
Das mittlere Baujahr der angebotenen Häuser ist 1987. Wie sich das auf die Energieklassen auswirkt, zeigt die Auszählung aller 15 Angebote:
| Energieklasse | Angebote |
|---|
| B | 1 |
| D | 3 |
| E | 1 |
| F | 2 |
| ohne Energieausweis im Inserat | 8 |
| Summe | 15 |
Absolute Fälle, keine Prozentwerte. Über die 8 Angebote ohne ausgewiesene Klasse lässt sich nichts sagen – deshalb stehen sie als eigene Zeile da und werden nicht weggerechnet.
Von den 7 Häusern, die eine Klasse nennen, liegt kein einziges in der schlechtesten Klasse H; am häufigsten ist Klasse D, und mit B und D stehen vier der sieben besser da als E. Zum Vergleich: In Pfeddersheim ist H die häufigste Klasse. Aber Vorsicht: 8 der 15 Angebote nennen gar keine Klasse – über sie wissen wir nichts.
Wenn Ihr Haus gut dasteht: In Neuhausen ist das keine Sensation, sondern der Wettbewerbsstandard unter den Angeboten mit Ausweis – umso wichtiger, dass Ihr Ausweis im Exposé steht und stimmt. Was er rechtlich muss, steht im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
Wenn Ihr Haus schlecht dasteht: Dann konkurrieren Sie hier öfter mit besser gestellten Häusern als anderswo in Worms – der Zustand wird zum Unterscheidungsmerkmal und gehört ehrlich in den Preis. Vorher sanieren ist trotzdem selten die Antwort: Das rechnet sich für den Verkäufer nur in Ausnahmefällen, nachgerechnet habe ich das hier.
Der Boden: 340 €/m² – und er wächst nicht mehr
Bleibt das eine Sechstel, das amtlich verankert ist. Der Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert des unbebauten Bodens – der Gutachterausschuss der Stadt Worms leitet ihn aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab, auch aus Hausverkäufen, bei denen der Bodenanteil herausgerechnet wird (mehr dazu im Ratgeber Bodenrichtwerte in Worms nach Stadtteil). Für Neuhausen weist er 5 baureife Wohnbauland-Zonen aus. Sie verteilen sich so:
| Bodenrichtwert | Zonen | Einordnung |
|---|
| 360 €/m² | 1 | Spitzenwert des Ortsteils |
| 330–340 €/m² | 3 | der typische Neuhäuser Wert |
| 240 €/m² | 1 | die günstigste Wohnlage |
Der Median liegt bei 340 €/m². Vier der fünf Zonen drängen sich zwischen 330 und 360 € – nur eine Wohnlage fällt mit 240 € deutlich ab. Für andere Nutzungen gelten eigene Werte: Kleinsiedlungsgebiet 340 €/m², Mischgebiet 300 €/m², Dorfgebiet 180–200 €/m², Gewerbe 130 €/m².
Welche Zone trifft Ihr Grundstück? Die Zonengrenzen folgen nicht den Straßennamen, sondern den Baugebieten – zwei Nachbarhäuser können in verschiedenen Zonen liegen. Nennen Sie mir Ihre Adresse, dann sage ich Ihnen, welcher Wert für Sie gilt.
Seit 2022 steht diese Zahl – und das ist keine Behördenträgheit
Der Bodenrichtwert stieg zum Stichtag 1.1.2022 auf 340 €/m². Und dann: nichts. 2024 – 340 €. 2026 – 340 €. Über zehn Jahre gerechnet steht trotzdem ein Plus von 89 % zu Buche:
| Median Wohnbauland | 2014 | 2016 | 2018 | 2020 | 2022 | 2024 | 2026 |
|---|
| €/m² | 180 | 200 | 225 | 255 | 340 | 340 | 340 |
Der gesamte Anstieg liegt also vor 2022. Nun könnte man vermuten, die Behörde sei nur langsam und der Boden längst mehr wert. Das lässt sich nachprüfen – denn der Gutachterausschuss veröffentlicht neben den Richtwerten einen zweiten, unabhängigen Wert: einen eigenen Bodenpreisindex für Wohnbauland, geführt seit 1963 und halbjährlich fortgeschrieben.
Wormser Bodenpreisindex
Wohnbauland, Basis 2010 = 100 | 01/2014 | 01/2022 | 07/2022 | 01/2024 | 01/2026 |
|---|
| Indexstand | 118 | 232 | 240 | 230 | 225 |
Lesart: 100 = Preisstand 2010. Ein Stand von 225 heißt also: Wohnbauland kostet das 2,25-Fache von 2010. Der Wert für 2026 ist vorläufig; der Ausschuss schreibt dazu: „stellt bestenfalls einen Trend dar". Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Bodenpreisindizes, Stand 14.01.2026.
Der Höchststand liegt im Juli 2022; seither gibt der Index leicht nach und liegt heute rund 6 % darunter. Und die Gegenprobe stimmt: Von 2014 bis 2026 stieg der Index um 91 %, der Wormser Bodenrichtwert im selben Zeitraum um 89 %. Die amtliche Zahl misst also korrekt. Sie hinkt nicht hinterher – der Boden legt schlicht nicht mehr zu.
Der Wertzuwachs ist da. Er kommt nur nicht mehr dazu. Zwischen 2014 und 2022 hat ein Grundstück in Neuhausen rund 89 % an Bodenwert gewonnen – dieser Gewinn steckt heute in Ihrem Eigentum. Seit vier Jahren wächst er nicht weiter. Wer mit dem Verkauf wartet, um beim Boden „noch etwas mitzunehmen", wartet auf etwas, das die amtlichen Zahlen seit 2022 nicht mehr hergeben.
Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele
Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Neuhausen 240 bis 360 €/m², typisch 340 €). Drei Beispiele zum Aufklappen:
Beispiel 1: Reihenhaus, 180 m² Grundstück, typische Lage
180 m² × 340 € = 61.200 €. So viel Boden steckt unter dem Haus – amtlich, unabhängig vom Zustand. Wird ein solches Haus für 420.000 € angeboten, stehen also gut 61.000 € von vornherein fest. Rund 85 % des Preises sind Gebäude – und damit Verhandlungssache.
Beispiel 2: Einfamilienhaus, 270 m² – das typische Neuhäuser Maß
270 m² × 340 € = rund 92.000 €. Dieser Sockel ist derselbe, ob das Haus darauf frisch saniert ist oder lange nicht angefasst wurde – der Boden unterscheidet nicht. Zum Vergleich: Das typische Pfeddersheimer Grundstück (573 m²) trägt gut das Doppelte. Neuhäuser Preise hängen deshalb noch stärker am Gebäude.
Beispiel 3: Altbau auf großem Grundstück, 700 m², typische Lage
700 m² × 340 € = 238.000 €. Auch solche Fälle gibt es in Neuhausen – so entstehen die 74 % am oberen Rand der Spanne von weiter oben. Je größer der Bodenanteil, desto weniger hängt Ihr Preis am Zustand des Hauses.
Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse. Genau dafür ist die kostenlose Bewertung da: Sie bekommen Ihre Richtwertzone amtlich bestätigt und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes dazu – schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Neuhausen in Zahlen
Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Neuhausen steht und wem es gehört:
| Zensus 2022 | Neuhausen |
|---|
| Gebäude / Wohnungen | 799 / 2.361 |
| Anteil Einfamilienhäuser | 57,9 % |
| Eigentümerquote | 26,3 % |
| Leerstandsquote | 3,8 % |
| Wohnfläche je Wohnung | 75 m² |
| Nettokaltmiete im Bestand | 6,61 €/m² |
Knapp sechs von zehn Gebäuden sind Einfamilienhäuser – und trotzdem wohnt nur gut ein Viertel der Haushalte im Eigentum: Die 2.361 Wohnungen verteilen sich auf nur 799 Gebäude. Neuhausen ist ein Mieter-Ortsteil, das Gegenstück zu Eigentümer-Ortsteilen wie Pfeddersheim (61,6 %).
Bemerkenswert ist der Kontrast beim Alter: 40,8 % der Gebäude stammen von vor 1949 – der Bestand ist alt. Die Häuser, die gerade angeboten werden (mittleres Baujahr 1987), sind deutlich jünger. Was auf den Markt kommt, ist also nicht das Abbild des Viertels – wer einen Altbau verkauft, sollte ihn nicht am Angebots-Median messen.
Falls Sie vermietet haben: Die Lücke zwischen Bestandsmiete (6,61 €/m²) und Neuvermietung (10,30 €/m²) ist auch hier groß – ein Käufer bewertet nach der laufenden Miete, nicht nach der möglichen. Immerhin: Die Bruttomietrendite für Wohnungen liegt mit rund 4,5 % über dem Wormser Schnitt von 4,3 % – vermietete Wohnungen finden hier vergleichsweise leicht Anlagekäufer. Mehr dazu im Ratgeber Anlageimmobilie verkaufen.
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Was Neuhausen besonders macht: Ihr Preis ist fast nur Gebäude.
Der Boden-Sockel ist hier der kleinste unter den ausgewerteten Ortsteilen – umso mehr entscheidet der Zustand. Und den bewerte ich vor Ort, nicht aus der Tabelle. Nennen Sie mir Ihre Adresse: Sie bekommen Ihre Richtwertzone, Ihren Boden-Sockel und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Häufige Fragen zu Immobilien in Neuhausen
Was kostet ein Haus in Neuhausen?
Das mittlere der 15 im Juli 2026 angebotenen Häuser kostet 475.000 € – bei 150 m² Wohnfläche und Baujahr 1987; der mittlere Quadratmeterpreis der Angebote liegt bei 3.100 €/m². Das sind Angebotspreise, keine Abschlüsse: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und wie viel weniger, hängt vor allem am Zustand des Hauses.
Woran entscheidet sich mein Verkaufspreis?
Am Gebäude – in Neuhausen deutlicher als überall sonst in Worms. Rechnet man für jedes der 15 Angebote den Bodenwert aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert heraus, bleiben im Mittel über 80 Prozent des Preises für das Haus selbst übrig – beim mittleren Angebot rund 395.000 von 475.000 €. Verhandelt wird über Zustand, Grundriss, Heizung und Energieklasse.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Neuhausen 2026?
Zum Stichtag 1. Januar 2026 liegen die 5 baureifen Wohnbauland-Zonen zwischen 240 und 360 €/m², der mittlere Wert beträgt 340 €/m². Vier der fünf Zonen liegen zwischen 330 und 360 €/m². Die nächste amtliche Fortschreibung erfolgt zum 1. Januar 2028.
Lohnt es sich, mit dem Verkauf auf steigende Bodenwerte zu warten?
Danach sieht es nicht aus. Der Bodenpreisindex des Wormser Gutachterausschusses erreichte im Juli 2022 seinen Höchststand und liegt heute rund 6 Prozent darunter. Der Wertzuwachs der Jahre 2014 bis 2022 – in Neuhausen rund 89 Prozent – steckt bereits im Grundstück. Seither kommt nichts mehr dazu. Und weil der Boden hier ohnehin nur ein Sechstel des Preises trägt, würde selbst ein steigender Bodenwert Ihren Hauspreis kaum bewegen.
Muss ich vor dem Verkauf energetisch sanieren?
In den seltensten Fällen. Der angebotene Bestand ist in Neuhausen ohnehin jünger (mittleres Baujahr 1987), und von den 7 Angeboten mit Energieausweis liegt keines in Klasse H. Ein schlechter Ausweis gehört ehrlich in den Preis – eine Sanierung vor dem Verkauf rechnet sich für den Verkäufer meist nicht.
Ich möchte eine Wohnung in Neuhausen verkaufen – was ist sie wert?
Am Stichtag standen 11 Eigentumswohnungen im Angebot, die mittlere für 159.000 € bei 64 m²; der mittlere Quadratmeterpreis: 2.674 €/m². Elf Fälle sind ein Anhaltspunkt, kein Marktwert. Wichtig bei vermieteten Wohnungen: Ein Käufer bewertet nach der laufenden Miete – und die liegt im Bestand (6,61 €/m²) weit unter der Neuvermietung (10,30 €/m²).
Was kostet mich der Makler beim Verkauf?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an Verbraucher wird die Provision geteilt: je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer – das marktübliche Modell in Worms und Umgebung. Bei Mehrfamilien- und Anlageobjekten vereinbare ich die Verkäuferprovision individuell, von provisionsfrei bis 3,57 Prozent. Enthalten sind Bewertung, Unterlagenprüfung, Exposé, Käuferansprache, Bonitätsprüfung und die Begleitung bis zum Notartermin – Details unter Provision auf der Startseite.
Quellen
- Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Stichtage 1.1.2014 bis 1.1.2026, abgerufen über den Bodenrichtwertdienst VBORIS Rheinland-Pfalz (Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz).
- Bodenpreisindex: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, „Bodenpreisindizes für Wohnbauland, Weingarten und Ackerland", Basisjahre 1963/2010/2020, Stand 14. Januar 2026. Halbjährliche Stichtage; der Wert zum 1.1.2026 ist vorläufig.
- Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete: Statistisches Bundesamt / Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung (Vollerhebung).
- Angebote, Energieklassen und Bodenwertanteil: eigene Auswertung der am 14. Juli 2026 auf ImmoScout24 inserierten Objekte. Eine stadtweite Suche über Worms, Zuordnung zum Ortsteil über das Ortsteil-Feld des Inserats – bewusst nicht über die Ortsteil-Suche des Portals: Die füllt dünne Trefferlisten still mit Nachbarorten auf (die Suche „Wohnung kaufen in Leiselheim" liefert acht Wohnungen, von denen keine einzige in Leiselheim liegt). Ausgewertet und veröffentlicht werden ausschließlich Aggregate (Median, Spanne, Fallzahlen). Momentaufnahme des Angebots – keine Zeitreihe, kein Bestand, keine Abschlusspreise.
- Preisniveau (Vergleich mit der Kernstadt): ImmoScout24, veröffentlichte Preisdaten für Worms und seine Ortsteile, Stand Q2/2026. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf.
