Bodenrichtwerte Worms nach Stadtteil – was Ihr Grundstück wert ist
In zehn Jahren hat sich Wormser Wohnbauland fast verdoppelt: von typisch 190 auf 360 €/m², plus 89 Prozent. Doch seit dem 1. Januar 2022 steht der Markt still – 124 der 126 Wohnbauland-Zonen wurden zuletzt unverändert übernommen. Was das für Ihr Grundstück bedeutet, wo Ihr Stadtteil steht (von 220 €/m² in Ibersheim bis 620 €/m² in Worms-West) und warum der Richtwert trotzdem nicht einfach Ihr Bodenwert ist – hier der Überblick.
Peter HoffmannImmobilienmakler in Worms
Aktualisiert Juli 2026
01Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Grund und Boden, bezogen auf einen Quadratmeter erschlossenes Bauland. Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und nach § 196 BauGB alle zwei Jahre neu ermittelt. Für Worms gibt es 257 Richtwertzonen, davon 126 für Wohnbauland; der aktuelle Stand ist der Stichtag 1. Januar 2026 (beschlossen im Februar 2026), die nächste Fortschreibung folgt Ende Januar 2028. Die folgende Übersicht wertet alle Zonen für Wohnbauland aus – also reine und allgemeine Wohngebiete im Zustand „baureifes Land".
Der häufigste Lesefehler: Der Bodenrichtwert gilt nicht für Ihr Grundstück
Das klingt paradox, ist aber der wichtigste Satz zum Thema. Ein Bodenrichtwert bezieht sich nicht auf Ihr konkretes Grundstück, sondern auf ein gedachtes Richtwertgrundstück: ein Muster-Grundstück der jeweiligen Zone mit klar definierten Eigenschaften – einer bestimmten Größe und Grundstückstiefe, einem bestimmten Zuschnitt, einem bestimmten Erschließungszustand und einer bestimmten Bebaubarkeit. Der Wert sagt also, was ein Quadratmeter dieses Muster-Grundstücks kostet.
Weicht Ihr Grundstück davon ab – es ist deutlich schmaler oder tiefer, eine Ecklage, schlechter bebaubar, mit einem Wegerecht belastet oder liegt am Zonenrand –, dann ist der Bodenrichtwert nicht Ihr Bodenwert. Er muss umgerechnet werden; Sachverständige tun das mit sogenannten Umrechnungskoeffizienten. Wer den Richtwert ungeprüft mit seiner Grundstücksfläche multipliziert, kann deutlich danebenliegen – in beide Richtungen.
Die Zahl ist kostenlos – ihre Grundlage nicht
Den Bodenrichtwert selbst rufen Sie kostenfrei über das Geoportal Worms oder BORIS-RLP ab. Was dort nicht steht, sind die wertbestimmenden Eigenschaften des Richtwertgrundstücks – und ohne die können Sie nicht beurteilen, ob und wie stark umzurechnen ist. Diese Angaben liefert die kostenpflichtige schriftliche Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses (rund 32 bis 75 Euro je nach Richtwerthöhe), amtlich und zitierfähig. Für eine erste Orientierung genügt der kostenlose Abruf; die Auskunft brauchen Sie erst, wenn Sie den Wert belegen müssen – etwa gegenüber dem Finanzamt. Wann sich das lohnt, steht im Beitrag Immobiliengutachten in Worms.
02Bodenrichtwerte 2026 nach Stadtteil
Eine einzelne Zahl je Stadtteil wäre irreführend – innerhalb eines Stadtteils liegen zwischen der einfachsten und der besten Lage oft mehrere hundert Euro. Die Tabelle zeigt deshalb die tatsächliche Spanne aller Wohnbauland-Zonen, dazu den typischen Wert (den Median, also die Mitte der Zonen) und die Entwicklung dieses typischen Werts seit 2020.
Euro je Quadratmeter Wohnbauland, baureifes Land, Stichtag 1. Januar 2026. Eigene Auswertung von 126 Richtwertzonen. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms / LVermGeo Rheinland-Pfalz (VBORIS), Stichtage 2014 bis 2026, jeweils 1. Januar.
Wie sich diese Werte über die Stadt verteilen und welchen Weg jeder Stadtteil seit 2014 genommen hat, zeigt der Preisatlas Worms – alle 17 Stadtteile als Karte und im Verlauf.
Warum Sie „Worms-West" in keiner amtlichen Tabelle finden
Wer nach dem Bodenrichtwert für Worms-West sucht, sucht etwas, das es gibt – nur nicht unter diesem Namen. Der Gutachterausschuss ordnet seine Zonen nach Gemarkungen, und die gesamte Kernstadt ist eine einzige Gemarkung. „Worms-West", „Worms-Nord" oder „Worms-Süd" sind gebräuchliche Lagebezeichnungen, aber keine amtlichen Einheiten – in BORIS finden Sie darunter keinen Wert.
Weil die Frage trotzdem berechtigt ist, haben wir die Zonen der Kernstadt für die Tabelle oben nach ihrer Lage gruppiert: Worms-West (14 Zonen westlich der Innenstadt), Worms-Innenstadt, Worms-Nord (Nordend) und Worms-Süd (Karl-Marx-Siedlung). Die einzelnen Werte sind amtlich – die Gruppierung ist unsere eigene und steht so in keiner Veröffentlichung des Gutachterausschusses.
Der Volksmund liegt richtig – die Spitzenlage ist der Westen
Die teuerste Wohnlage von Worms liegt mit 620 Euro je Quadratmeter tatsächlich dort, wo man sie vermutet: im Westen. Kurios ist nur, wie sie in den Daten auftaucht. Es gibt nämlich zwei Zonen mit 620 Euro – sie liegen rund 500 Meter voneinander entfernt, praktisch nebeneinander, und beide sind reines Wohngebiet. Nur gehört die eine zur Gemarkung Worms und die andere schon zur Gemarkung Pfiffligheim.
Amtlich sind das zwei verschiedene Gemarkungen. Für den Wohnungsmarkt ist es eine zusammenhängende Spitzenlage – und genau die meinen die meisten, wenn sie „Worms-West" sagen. In der Tabelle oben stehen deshalb beide Zonen unter Worms-West; die übrigen Pfiffligheimer Zonen liegen weiter westlich im Ortskern und bewegen sich zwischen 340 und 400 Euro.
Spitzenwert je Stadtteil in Euro pro Quadratmeter Wohnbauland, 2020 im Vergleich zum Stichtag 1. Januar 2026. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms.
03Was die Zahlen zeigen
Über alle Stadtteile hinweg liegen die Bodenwerte deutlich über dem Niveau von 2020 – typischerweise 25 bis 45 Prozent höher. Die Spitze hält mit 620 Euro der Westen – die Lagen, die man gemeinhin Worms-West nennt; die günstigsten Wohnlagen liegen in den rheinnahen Ortsteilen Ibersheim (220 Euro) und Rheindürkheim (290 Euro). Bemerkenswert ist Hochheim: Der Stadtteil hat zwar nicht die höchste Spitze, aber mit 445 Euro den höchsten typischen Wert – dort ist nicht eine einzelne Lage teuer, sondern das ganze Gebiet.
Der eigentliche Befund: Beim Wohnbauland ist die Bewegung raus
Die spannendste Zahl steht nicht in der Tabelle, weil sie eine Nicht-Veränderung ist. Vergleicht man den neuen Stichtag mit dem vorherigen (1. Januar 2024), zeigt sich: 124 der 126 Wohnbauland-Zonen wurden unverändert übernommen. Angehoben wurden nur zwei – je eine in Weinsheim und Herrnsheim. Der Gutachterausschuss hat den Wormser Wohnbaulandmarkt also praktisch eingefroren fortgeschrieben.
Wer nur die beiden jüngsten Stichtage vergleicht, unterschätzt allerdings, wie lange das schon so geht. Wir haben deshalb alle sieben Stichtage seit 2014 abgerufen und jede Zone einzeln über die Jahre verfolgt. Der Befund korrigiert die naheliegende Vermutung: Der Stillstand begann nicht 2024, sondern bereits 2022.
Stichtag
Typischer Wert
Veränderung
Zonen mit neuem Wert
1.1.2014
190 €
–
–
1.1.2016
210 €
+11 %
98 %
1.1.2018
230 €
+10 %
92 %
1.1.2020
260 €
+13 %
98 %
1.1.2022
360 €
+38 %
100 %
1.1.2024
360 €
±0 %
5 %
1.1.2026
360 €
±0 %
2 %
Typischer Wert = Median aller 125 Wohnbauland-Zonen, die über alle sieben Stichtage durchgängig erfasst sind. Euro je Quadratmeter, baureifes Land.
Typischer Bodenrichtwert (Median) je Quadratmeter, Wohnbauland und Gewerbe im Vergleich, Stichtage 2014 bis 2026. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms / LVermGeo Rheinland-Pfalz (VBORIS).
Der gesamte Preissprung fand also bis zum 1. Januar 2022 statt. Allein zwischen 2020 und 2022 legte der typische Wert um 38 Prozent zu – und zwar in jeder einzelnen der 125 durchgängig erfassten Zonen. Seither: nichts. 94 Prozent der Wohnbauland-Zonen tragen heute exakt denselben Wert wie vor vier Jahren, und von den wenigen Ausnahmen gingen sogar einige nach unten – in Leiselheim etwa von 390 auf 350 Euro. Beim Wohnbauland steht Worms damit seit vier Jahren still, nicht seit zwei.
Damit ist auch die eigentlich große Zahl eine andere als der Zweijahresvergleich: Über zehn Jahre hat sich der typische Wormser Wohnbauland-Richtwert von 190 auf 360 Euro fast verdoppelt (+89 Prozent). Dieser Zuwachs ist real und steckt heute im Preis jedes Grundstücks – aber er ist vollständig vor 2022 entstanden. Der Auslöser des Bruchs liegt auf der Hand: Mit den Bauzinsen, die ab 2022 sprunghaft stiegen, brach die Zahlungsbereitschaft für Bauland weg – und der Gutachterausschuss leitet seine Werte aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ab.
Bewegung gab es zum neuen Stichtag nur bei den Gewerbeflächen: Dort wurden 26 der 27 Zonen angehoben, der typische Wert stieg von 110 auf 120 Euro (+9 Prozent). Der Boden für Gewerbe ist also noch in Bewegung – der für Wohnhäuser nicht.
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Was das für Eigentümer heißt
Der Bodenanteil Ihres Grundstücks ist heute rund 90 Prozent mehr wert als vor zehn Jahren – dieser Zuwachs ist real und steckt im Preis. Was die Zahlen aber nicht mehr hergeben, ist die Erwartung, dass es einfach so weitergeht: Vier Jahre ohne Anhebung sind kein Ausrutscher mehr, sondern ein Muster. Wer auf weiter steigende Bodenwerte wartet, wartet derzeit auf etwas, das die amtlichen Daten seit 2022 nicht bestätigen.
04So fließt der Bodenrichtwert in den Immobilienwert ein
Bei einem Hausverkauf in Worms setzt sich der Wert vereinfacht aus dem Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert) und dem Gebäudewert zusammen. Gerade bei älteren oder sanierungsbedürftigen Häusern macht der Boden oft den größten Anteil aus. Der generalisierte Bodenrichtwert ist dabei nur ein Ausgangspunkt: Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit und die konkrete Mikrolage können den tatsächlichen Wert nach oben oder unten verschieben.
Den objektbezogenen Bodenrichtwert für ein konkretes Grundstück erhalten Sie beim Gutachterausschuss der Stadt Worms (Rathaus, Marktplatz). Für eine realistische Einschätzung des gesamten Immobilienwerts gehört aber mehr dazu als die Bodentabelle. Wie sich Bodenwerte, Kaufpreise und Mieten in Worms insgesamt entwickeln, ordnet der Marktbericht zu den Immobilienpreisen in Worms 2026 ein.
05Häufige Fragen
Was ist der Bodenrichtwert und wer legt ihn in Worms fest?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden, bezogen auf einen Quadratmeter erschlossenes Bauland. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms leitet ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen ab und ermittelt ihn nach § 196 BauGB alle zwei Jahre neu. Der aktuelle Stand ist der Stichtag 1. Januar 2026, die nächste Fortschreibung folgt Ende Januar 2028.
Gilt der Bodenrichtwert direkt für mein Grundstück in Worms?
Nein. Der Bodenrichtwert bezieht sich nicht auf Ihr konkretes Grundstück, sondern auf ein gedachtes Richtwertgrundstück mit bestimmten Eigenschaften wie Größe, Zuschnitt, Erschließung und Bebaubarkeit. Weicht Ihr Grundstück davon ab, muss der Wert mit Umrechnungskoeffizienten umgerechnet werden. Wer den Richtwert ungeprüft mit seiner Fläche multipliziert, kann in beide Richtungen deutlich danebenliegen.
Welcher Stadtteil in Worms hat die höchsten Bodenrichtwerte?
Die teuerste Wohnlage liegt mit 620 Euro je Quadratmeter im Westen der Stadt, den Lagen, die man gemeinhin Worms-West nennt. Die günstigsten Wohnlagen liegen in den rheinnahen Ortsteilen Ibersheim mit 220 Euro und Rheindürkheim mit 290 Euro. Den höchsten typischen Wert hat Hochheim mit 445 Euro, dort ist nicht eine einzelne Lage teuer, sondern das ganze Gebiet.
Was kostet eine Bodenrichtwert-Auskunft in Worms?
Den Bodenrichtwert selbst rufen Sie kostenfrei über das Geoportal Worms oder BORIS-RLP ab. Die wertbestimmenden Eigenschaften des Richtwertgrundstücks liefert dagegen nur die kostenpflichtige schriftliche Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses, die je nach Richtwerthöhe rund 32 bis 75 Euro kostet und amtlich zitierfähig ist. Für eine erste Orientierung genügt der kostenlose Abruf.
Wie haben sich die Bodenrichtwerte in Worms entwickelt?
Über zehn Jahre hat sich der typische Wormser Wohnbauland-Richtwert von 190 auf 360 Euro fast verdoppelt, das sind plus 89 Prozent. Dieser Zuwachs ist aber vollständig vor 2022 entstanden. Seit dem Stichtag 1. Januar 2022 steht der Markt still: 124 der 126 Wohnbauland-Zonen wurden zum neuen Stichtag unverändert übernommen. Auslöser des Bruchs sind die ab 2022 sprunghaft gestiegenen Bauzinsen.
Wie fließt der Bodenrichtwert in den Wert meiner Immobilie ein?
Bei einem Hausverkauf setzt sich der Wert vereinfacht aus dem Bodenwert, also Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, und dem Gebäudewert zusammen. Gerade bei älteren oder sanierungsbedürftigen Häusern macht der Boden oft den größten Anteil aus. Der Bodenrichtwert ist dabei nur ein Ausgangspunkt: Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit und die konkrete Mikrolage können den tatsächlichen Wert nach oben oder unten verschieben.
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