Immobilienpreise in Worms 2026: Kaufpreise, Mieten und Bodenwerte

01Marktüberblick 2025: mehr Umsatz, weniger Verkäufe

Die belastbarste Quelle für tatsächlich gezahlte Preise ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms (GAA). Er wertet jede notarielle Kaufvertragsurkunde im Stadtgebiet aus – anders als Immobilienportale, die nur Angebote zeigen. Worms hat übrigens einen eigenen Gutachterausschuss seit 1961; er ist nicht zu verwechseln mit dem für den Landkreis Alzey-Worms.

Für das Jahr 2025 registrierte der Ausschuss 850 Kaufverträge über 909 Objekte mit einem Geldumsatz von 270,5 Mio. €. Das ist ein Plus von 13 % beim Umsatz – bei gleichzeitig 4 % weniger Verkäufen. Diese beiden Zahlen zusammen sind die eigentliche Botschaft:

02Kaufpreise nach Segment

So verteilen sich die 2025 im Stadtgebiet notariell gezahlten Durchschnittspreise auf die wichtigsten Objektarten. Es handelt sich um Abschluss-, nicht um Angebotspreise:

Ø Kaufpreise je Objekt (nicht je m²). Bei Eigentumswohnungen, Neubau und Bauplätzen schwankt der Jahresdurchschnitt wegen kleiner Fallzahlen und wechselndem Objekt-Mix stark – der Sprung bei Bestandswohnungen (+25 %) oder der Rückgang beim Neubau (−4 %) sind daher als Größenordnung, nicht als exakte Marktbewegung zu lesen. Belastbarer ist der €/m²-Wert daneben.

Die drei Haustypen liegen dicht beieinander – zwischen rund 313.000 und 357.000 €. Reihen- und Doppelhäuser haben mit +7 bis +8 % gegenüber dem Vorjahr am deutlichsten zugelegt; sie sind der gefragte Kompromiss aus Fläche und bezahlbarem Preis. Beim Bauplatz zeigt sich, wie stark der Bodenwert streut: Der Durchschnitt liegt bei etwa 390 €/m², die Spanne reichte 2025 von 300 bis 560 €/m² – beides in Weinsheim, also sogar innerhalb desselben Stadtteils. Wie sich die Bodenwerte über die einzelnen Wormser Stadtteile verteilen, zeigt der Ratgeber Bodenrichtwerte Worms nach Stadtteil.

Zehn Jahre Kaufpreise: der lange Blick

Eine einzelne Jahreszahl sagt wenig. Ich habe deshalb die notariellen Durchschnittspreise aus allen zehn Jahres-Zusammenstellungen des Gutachterausschusses (2016–2025) zusammengeführt. Das Muster ist eindeutig: kräftiger Anstieg bis 2021/2022, danach ein Plateau mit leichter Korrektur – kein Weiterlauf nach oben. Das Diagramm zeigt standardmäßig die indexierte Sicht (2016 = 100); per Klick lässt es sich auf absolute Beträge umstellen. An jedem Punkt stehen der Indexstand (fett, 2016 = 100) und darunter die Veränderung zum Vorjahr; ein Zeiger darüber blendet zusätzlich den absoluten €-Wert ein.

Der indexierte Blick macht es deutlich: Die Bestandswohnung legte bis 2022 kräftiger zu als das Haus – auf über 210 Punkte, also mehr als eine Verdopplung –, gab danach aber auch stärker nach. Über die zehn Jahre entspricht der Anstieg beim Haus rund 4 % pro Jahr, der größte Teil davon fiel in die Niedrigzins-Jahre bis 2022. Seit 2022 hat der Preisauftrieb spürbar nachgelassen: In absoluten Zahlen markierte 2023 mit rund 384.000 € den Höchststand beim Haus, 2024 folgte eine Delle auf 348.000 €, 2025 eine leichte Erholung auf 357.000 €.

Der Grund für diesen Ausschlag liegt vor allem bei den Finanzierungszinsen: Bis Anfang 2022 gab es einen Immobilienkredit (10 Jahre Zinsbindung) für rund 1 %, mit der Zinswende kletterten die Bauzinsen bis Ende 2022 auf 3,5 bis 4 % und bewegen sich seither in einem Korridor von rund 3,3 bis 4,2 %. Das billige Geld hatte die Preise überzeichnet; ihre Rückkehr auf ein normales Zinsniveau nahm den Ausschlag anschließend wieder heraus. Ein Einbruch der Substanz steckt also nicht dahinter, sondern eine zinsbedingte Normalisierung. Umgekehrt ist der auffällige +25-%-Sprung bei Bestandswohnungen von 2024 auf 2025 im Diagramm überwiegend ein Mix- und Fallzahleffekt (andere, größere Objekte im Schnitt), kein realer Preisschub – die Größenordnung bleibt seitwärts. Die vollständige Jahresreihe lässt sich bei Bedarf aufklappen:

Neben den notariellen Abschlüssen steht eine zweite Zahlenwelt, der die meisten Eigentümer zuerst begegnen: die der Portale. Sie liegt systematisch höher.

03Mieten: Bestandsmiete gegen Neuvermietung

Für den Wert einer Immobilie ist die Miete zentral – entscheidend ist aber, welche Miete. Zwei Größen muss man sauber trennen:

• Die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem qualifizierten Mietspiegel. Sie bildet auch ältere, laufende Verträge ab und ist die rechtlich maßgebliche Grenze für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis.
• Die Neuvermietungsmiete – das angestrebte Niveau bei einer Wiedervermietung. Sie ist die relevante Größe für den erzielbaren Ertrag und damit für Verkaufserlös und Rendite. Als Näherung dienen die Angebotsmieten der Portale; sie bilden das öffentliche Vermarktungsniveau ab, nicht zwingend die vertraglich vereinbarte Miete.

Der Mietspiegel zeigt für eine gut ausgestattete Wohnung (70–90 m²) je nach Baujahr diese Entwicklung der ortsüblichen Miete – die letzten drei Ausgaben:

Ortsüblich – also inklusive der Altverträge – liegt eine gute Wohnung damit grob zwischen 7,24 und 9,05 €/m². Bei einer Neuvermietung wird in Worms aber deutlich mehr erzielt: Die durchschnittliche Angebotsmiete lag auf ImmoScout24 im 2. Quartal 2026 bei 10,29 €/m² für Wohnungen (+3,8 % zum Vorjahr) und 11,53 €/m² für Häuser (+6,0 %). Die Angebotsmiete bildet das aktuelle öffentliche Vermarktungsniveau ab und dient als Näherung für mögliche Neuvertragsmieten; die tatsächlich vereinbarte und rechtlich zulässige Miete kann davon abweichen (siehe Kasten). Betroffen sind dabei nicht nur neuwertige oder frisch sanierte Objekte – auch Bestandswohnungen mit nicht mehr ganz aktuellem Standard werden auf diesem Niveau angeboten. Für die Ertrags- und Verkaufsrechnung ist die Neuvermietungsmiete die relevantere Größe als die niedrigere Bestandsmiete.

Wichtig für das Timing: 2026 erscheint ein neu erhobener Mietspiegel (nicht nur eine Index-Fortschreibung). Erstmals besteht dabei eine Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter. Die Werte oben aktualisiere ich, sobald die neue Erhebung vorliegt.

04Die Neubau-Lücke: der wichtigste Befund

Ein neues Mehrfamilienhaus kostet in Worms mit Bauwerkskosten, Baunebenkosten und Grundstück zwischen 4.800 und 5.300 €/m² Wohnfläche. Verkauft wurden Neubau-Erstverkäufe 2025 aber nur zu durchschnittlich 4.109 €/m² – auf schmaler Basis von neun Fällen. Dazwischen liegen rund 900 €/m², gerechnet vor Förderung und Steuervorteil. Die Zahl der Erstverkäufe fiel entsprechend von 28 auf 9.

Für den Bestand hat das eine unmittelbare Konsequenz: Eine gebrauchte Eigentumswohnung für 2.298 €/m² kostet weniger als die Hälfte dessen, was ein Neubau in der Herstellung kostet. Diesen Preisvorteil bekommt man derzeit – ob daraus ein wirtschaftlicher Vorteil wird, hängt von Zustand, Energieeffizienz und Instandhaltungsbedarf ab.

Warum die Rechnung so aussieht, welche Förderung sie trägt und was dahinter an Genehmigungszahlen steht, habe ich gesondert aufgeschrieben: Die Neubau-Lücke in Worms – mit der Reihe seit 2015, dem Eigenheim im Vergleich 2021 zu 2026 und der Miete, die ein Neubau tragen müsste.

Weniger Neubau trifft auf wachsende Nachfrage

Weniger Neubau heißt nicht weniger Bedarf – im Gegenteil, und das ist der Grund, warum die Bestandspreise nicht mitfallen. Drei Dinge greifen ineinander:

• Worms ist über die Jahre gewachsen. Aktuell zählt die Stadt rund 89.200 Einwohner mit Hauptwohnsitz (Melderegister der Stadt Worms, Februar 2026); zuletzt hat sich die Zahl auf diesem Niveau eingependelt. Über die vergangenen zehn Jahre ist die Einwohnerzahl insgesamt um gut 6 % gewachsen (das ist die Summe über den Zeitraum, rund 0,6 % pro Jahr; Statistisches Landesamt). Die Zensus-basierte amtliche Fortschreibung liegt mit rund 86.900 etwas niedriger als das Melderegister – sie bereinigt Meldeeffekte, zeichnet aber dasselbe Bild einer gewachsenen Stadt.
• Kleinere Haushalte, mehr Fläche pro Kopf. Bundesweit ist die durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,27 Personen (1991) auf 2,02 (2024) gesunken – rund 11 % kleinere Haushalte. Bei gleicher Einwohnerzahl entspricht das rechnerisch etwa 12 % mehr Haushalten, die alle eine eigene Wohnung brauchen. Gleichzeitig ist der Flächenanspruch pro Kopf um rund 7 % gestiegen (46,1 → 49,2 m²); rund 42 % aller Haushalte sind heute Einpersonenhaushalte. Beide – teils miteinander verbundene – Trends sind bundesweit und wirken in dieselbe Richtung: mehr Wohnungen und mehr Fläche pro Einwohner, selbst bei gleicher Einwohnerzahl. Sie sind hier als Größenordnung auf Worms übertragen, keine lokale Erhebung.
• Der Bestand wächst kaum nach. In Worms gibt es rund 43.950 Wohnungen in gut 19.100 Wohngebäuden (amtlich, Ende 2023), die Wohnfläche je Einwohner liegt in Worms bei 46,6 m² (2023). Neu hinzu kamen 2023 aber nur 143 Wohnungen – das sind 1,7 je 1.000 Einwohner gegenüber 2,5 im Schnitt der rheinland-pfälzischen kreisfreien Städte und 2,9 im Land (aktuellster amtlicher Jahreswert; einzelne Jahre schwanken). Worms baut also nicht nur gefühlt, sondern amtlich belegt unterdurchschnittlich wenig.

Eine wachsende Bevölkerung und kleinere Haushalte erhöhen den Wohnraumbedarf, während der Neubau kaum nachlegt: Das vorhandene Angebot wird damit knapper. Für Eigentümer ist das die eigentlich gute Nachricht – es stützt die Bestandspreise und die Neuvermietungsmieten, statt sie zu drücken.

Solange ein Neubau in der Vollkostenrechnung teurer ist als der fertige Bestand, ist der Bestand für viele Käufer die vernünftigere Wahl – vorausgesetzt, Zustand und Energieeffizienz stimmen.

05Bodenrichtwerte: der Boden unter dem Preis

Jeder Kaufpreis besteht aus Gebäude und Grund. Der Bodenanteil folgt den Bodenrichtwerten, die der Gutachterausschuss zum Stichtag 01.01.2026 für 257 Zonen im Stadtgebiet neu ermittelt hat, davon 126 für Wohnbauland – kostenfrei einsehbar über das Geoportal Worms und BORIS-RLP. Die Spanne ist groß: Beim Wohnbauland reicht sie von 210 Euro je Quadratmeter in Ibersheim bis 620 Euro in der Spitzenlage Worms-West.

Die längere Reihe ist dabei aufschlussreicher als der aktuelle Stichtag. Über alle sieben Stichtage seit 2014 gerechnet stieg der typische Wohnbauland-Richtwert von 190 auf 360 Euro je Quadratmeter (+89 Prozent) – aber dieser Anstieg fand vollständig bis zum 1. Januar 2022 statt. Seither tragen 94 Prozent der Wohnbauland-Zonen exakt denselben Wert: vier Jahre Stillstand, parallel zum Zinsanstieg. Bewegung gibt es nur noch beim Gewerbebauland, das zum Stichtag 2026 um rund 9 Prozent zulegte.

Welcher Stadtteil wie viel wert ist und wie sich die Bodenwerte entwickelt haben, habe ich in eigenen Ratgebern aufbereitet: Bodenrichtwerte Worms nach Stadtteil, den direkten Vergleich Welcher Stadtteil ist am teuersten? – und als Karte den Preisatlas Worms mit allen 17 Stadtteilen samt Verlauf 2014–2026. Für den Marktbericht genügt der Merksatz: Weil die neuen Bodenrichtwerte bis zur nächsten Fortschreibung 2028 gelten, ist die Preisbasis für die nächsten zwei Jahre gesetzt.

06Einordnung für Verkäufer und Kapitalanleger

Was folgt aus alldem – je nachdem, auf welcher Seite Sie stehen?

Für Verkäufer ist die Lage komfortabel: Der Markt ist fest, hochwertige Objekte finden Käufer, und der Bestand ist knapp, weil kaum neu gebaut wird. Entscheidend ist ein realistischer Preis auf Basis notarieller Vergleichswerte – nicht der Portal-Wunschpreis. Bei vermieteten Objekten kann eine nachhaltig und rechtlich erzielbare höhere Miete den Ertragswert erhöhen. Wie ein Verkauf in Worms Schritt für Schritt abläuft, zeigt der Leitfaden Haus verkaufen in Worms; den auf Lage und Ausstattung bezogenen Marktwert Ihrer Immobilie ermittle ich mit einer kostenlosen Bewertung vor Ort.

Für Kapitalanleger lohnt der nüchterne Renditevergleich:

Es handelt sich um die Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, gerechnet mit der erzielbaren Neuvermietungsmiete – ohne Kaufnebenkosten, Bewirtschaftung, Instandhaltung und Leerstand. Belegt sind die Wohnungsmiete von 10,29 €/m² und die Hausmiete von 11,53 €/m² – beides Angebotswerte über alle Baujahre. Für den Erstbezug eines Neubaus rechnen finanzierende Banken in Worms derzeit mit rund 15 €/m² (Marktauskunft, keine amtliche Erhebung); dieser Wert steht in der Neubau-Spalte. Über die laufende Miete liegt der Bestand damit weiterhin vorn, aber deutlich knapper, als eine reine Kaufpreisbetrachtung vermuten lässt. Ob er dem Neubau wirtschaftlich überlegen ist, entscheidet aber der Einzelfall: Neubau punktet mit geringerem Instandhaltungsbedarf, besserer Energieeffizienz, Förderung und höherer Abschreibung, der Bestand mit dem niedrigeren Einstieg. Nicht umlagefähige Kosten, Modernisierungsstau, Sonderumlagen und die verbleibende Nutzungsdauer schmälern die Bestandsrendite zusätzlich.

Was der Markt heute an Jahresmieten zahlt

Wie stark sich der Bewertungsmaßstab verschoben hat, zeigt keine Kennzahl so deutlich wie der Rohertragsvervielfältiger – der Kaufpreis, ausgedrückt in Jahresmieten. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus den notariellen Kauffällen ab; er ist damit das amtliche Gegenstück zur überschlägigen „Maklermethode":

Rohertragsvervielfältiger = Kaufpreis ÷ Jahresrohertrag. Quelle: Gutachterausschuss Stadt Worms, Grundstücksmarktbericht 2025 (Tabelle 43). Die amtliche Reihe endet 2024; für 2025 liegt noch keine Ableitung vor. Ausgewählte Stützjahre – die vollständige Reihe beginnt 2015.

Die Bewegung ist in allen drei Segmenten dieselbe: Anstieg bis zum Höchststand 2022, danach ein scharfer Rückgang. Das Mehrfamilienhaus steht 2024 mit 14,5 wieder dort, wo es 2015 stand (14,1); die Eigentumswohnung liegt mit 16,5 sogar unter ihrem damaligen Wert von 17,9. Der gesamte Bewertungsaufschlag der Niedrigzinsjahre ist damit abgebaut. Wer den Wert eines vermieteten Objekts aus einem Kaufpreis von 2021 oder 2022 fortschreibt, rechnet mit einem Vielfachen, das der Markt nicht mehr zahlt – und zwar unabhängig davon, ob die Miete seither gestiegen ist.

Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen oder bewerten möchte, findet die Ertragswert-Logik im Detail unter Anlageimmobilie in Worms verkaufen.

07Häufige Fragen

08Weiterlesen

09Quellen & Methodik

Datenstand: Kaufpreise = notarielle Abschlüsse Gesamtjahr 2025 (Gutachterausschuss) · Angebotsmieten & -preise = Q2 2026 (ImmoScout24) · Mietspiegel = 2024 · Baukosten = Q1 2026 (BKI) · Bodenrichtwerte = 01.01.2026 · Wohnungsbestand = Ende 2023 · Einwohner = 2026 · Rohertragsvervielfältiger & Sachwertfaktoren = Grundstücksmarktbericht 2025 (Datenstand 2024). Das Berichtsjahr 2026 bezeichnet den Auswertungsstand, nicht durchgehend das Datenjahr.

1. Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms: Kurzinformation zum Grundstücksmarkt 2025 sowie die jährlichen Zusammenstellungen der Kaufpreissammlung (AKuK) 2016–2025 – notarielle Ø-Kaufpreise je Objektart, Umsätze und Fallzahlen (u. a. Zahl der Neubau-Erstverkäufe von Eigentumswohnungen: 28 im Jahr 2024, 9 im Jahr 2025). Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 über BORIS-RLP bzw. das Geoportal Worms. Kreisfreie Stadt Worms, nicht Landkreis Alzey-Worms.
2. Qualifizierte Mietspiegel der Stadt Worms 2020, 2022 und 2024 (Median der Netto-Kaltmiete nach Baujahr und Ausstattung). Neuerhebung 2026 in Vorbereitung.
3. BKI Baukosteninformationszentrum, Kostenstand Q1/2026: Bauwerkskosten Neubau Mehrfamilienhaus, mittlerer Standard (KG 300+400). Vollkostenrechnung inkl. Baunebenkosten und Bodenrichtwert: eigene Berechnung. Herstellungskosten ≠ Verkehrswert.
4. Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz: Baugenehmigungen 2025 (genehmigte Wohnungen in neuen Wohngebäuden je Verwaltungsbezirk; Worms 486 Wohnungen in 21 Wohngebäuden, 2024: 86) sowie Basisindikatoren 2025, Tabelle T10.
5. ImmoScout24: Angebotspreise und Angebotsmieten Worms (Stadtgebiet), 2. Quartal 2026 – Näherung für erzielbare Neuvermietungsmieten und Angebotspreise.
6. Einwohnerzahl Worms: Statistikstelle der Stadt Worms, Bevölkerungszahlen / Demografie-Dashboard Februar 2026 (Melderegister, Hauptwohnsitz; 28.02.2026: 89.205). Zum Vergleich die Zensus-basierte amtliche Fortschreibung des Statistischen Landesamts Rheinland-Pfalz (31.12.2023: 85.609; rund 86.900 zum 31.12.2024) sowie der Zensus 2022 (15.05.2022: 84.986). Das kommunale Melderegister fällt konzeptbedingt höher aus als die amtliche Fortschreibung.
7. Wohnungsbestand (rund 43.950 Wohnungen in gut 19.100 Wohngebäuden, Ende 2023), Wohnfläche je Einwohner (46,6 m²) und Neubau-Tätigkeit (143 fertiggestellte Wohnungen 2023 bzw. 1,7 je 1.000 Einwohner, Vergleich RLP-Städte 2,5 / Land 2,9): Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Kommunaldatenprofil Kreisfreie Stadt Worms 2024. Durchschnittliche Haushaltsgröße und Wohnfläche-Trend (bundesweit): Statistisches Bundesamt (Destatis), Stand 2024.
8. Neubauförderung: KfW „Klimafreundlicher Neubau" (297/298) und „Wohneigentum für Familien" (300), Konditionsstand 2026.
9. Bauzinsen (Sollzins bei 10 Jahren Zinsbindung): Zinsentwicklung u. a. Interhyp und Statista – rund 1 % Anfang 2022, Anstieg auf 3,5–4 % bis Ende 2022 im Zuge der EZB-Zinswende, seither Korridor 3,3–4,2 %.
10. Mietrecht: Mietpreisbegrenzungsverordnung Rheinland-Pfalz (in Kraft seit 08.10.2025, Geltung u. a. Stadt Worms, befristet bis 31.12.2029), §§ 556d ff. BGB. Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau: § 7b EStG (Förderperiode Bauantrag/Bauanzeige 01.01.2023–30.09.2029). Angaben zu Recht und Förderung ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung.
11. Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms / LVermGeo Rheinland-Pfalz, Bodenrichtwertinformationssystem VBORIS – Stichtage 2014, 2016, 2018, 2020, 2022, 2024 und 2026, jeweils 1. Januar. Fortschreibung alle zwei Jahre (§ 196 BauGB), nächster Stichtag Ende Januar 2028. Eigene Auswertung von 257 Richtwertzonen; die Zeitreihe wurde über die Koordinate der Zone geführt, weil die Zonennummern über die Jahre nicht stabil sind.
12. Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms: Grundstücksmarktbericht 2025 (24. Ausgabe, erschienen November 2025, Berichtszeitraum 01.01.2023–31.12.2024) – Rohertragsvervielfältiger je Objektart 2015–2024 (Tabelle 43), Sachwertfaktoren (Tabellen 38 und 40, Stichtag 01.01.2024) sowie Liegenschaftszinssätze samt der zitierten Begründung zur Nachfrage nach renovierungsbedürftigen Objekten (Fußnote 7, S. 52). Der Titel nennt das Erscheinungs-, nicht das Datenjahr.