Immobilienbewertung Worms – kostenlos & persönlich vor Ort

Was Sie bei mir bekommen

Eine Bewertung bei mir besteht aus drei Teilen:

• Einen kostenlosen Termin bei Ihnen vor Ort – ich sehe die Immobilie an: Lage, Zustand, Größe, Modernisierungen, Energiestandard.
• Eine schriftliche Markteinschätzung zum Behalten – mit einer Preisspanne, die zum Markt passt, und den Gründen für jede Zahl.
• Nachvollziehbare Grundlagen – vergleichbare Verkäufe und die amtlichen Zahlen des Wormser Gutachterausschusses statt eines Bauchgefühls.

Sie müssen dafür nicht verkaufen wollen. Oft geht es erst einmal nur um Klarheit: eine Erbengemeinschaft, die sich einigen muss, eine Trennung, ein Umzug, der in ein paar Jahren ansteht. Auch dann bekommen Sie dieselbe Einschätzung.

Gerechnet wird mit echten Kaufpreisen

Ich rechne mit dem, was am Notartisch unterschrieben wurde. Online-Rechner stützen sich dagegen auf Angebotsdaten aus Immobilienportalen – auf das, was Verkäufer verlangen. In Worms liegen beide Größen spürbar auseinander: Bei Eigentumswohnungen lag der durchschnittliche Angebotspreis zuletzt rund 24 % über dem notariellen Schnitt. Das ist kein Nachlass, den man einfach abziehen könnte – Zeiträume, Lagen und Objektmix unterscheiden sich –, es zeigt aber, auf welch anderer Grundlage ein Rechner arbeitet. Die Zahlen dazu stehen im Marktbericht Immobilienpreise Worms.

So ermittle ich den Wert Ihrer Immobilie

Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus mehreren Bausteinen. Welches Verfahren passt, hängt von Ihrem Objekt ab:

• Vergleichswertverfahren – für Eigentumswohnungen und Häuser: Was wurde für vergleichbare Objekte in Ihrer Lage tatsächlich gezahlt?
• Sachwertverfahren – für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser: Boden- plus Gebäudewert.
• Ertragswertverfahren – für vermietete Anlageimmobilien: Hier zählen die erzielbaren Mieten und die Renditeerwartung der Käufer. Dieser Maßstab hat sich spürbar verschoben: Für Eigentumswohnungen in Worms fiel der Rohertragsvervielfältiger – der Kaufpreis, ausgedrückt in Jahresmieten – von 24,7 (2021) auf 16,5 (2024), bei Mehrfamilienhäusern von 20,5 auf 14,5. Was das für Ihr Objekt bedeutet, steht unter Anlageimmobilie verkaufen.
• Unbebaute Grundstücke – hier ist der Bodenrichtwert der Ausgangspunkt, angepasst an Zuschnitt, Erschließungszustand und das, was der Bebauungsplan zulässt. Zur Einordnung: Der Wormser Baulandpreisindex für Wohnbauland stand zum 01.01.2026 bei 225 Punkten (Basis 2010 = 100) nach 240 Punkten Mitte 2022 – Bauland ist in Worms seit dreieinhalb Jahren nicht teurer geworden.

In die Bewertung fließen außerdem der Bodenrichtwert Ihres Stadtteils, die korrekt berechnete Wohnfläche und die energetische Qualität (siehe Energieausweis beim Verkauf) ein.

Diese Verfahren liefern allerdings eine Spanne, keinen Punktwert. Sie stecken ab, in welchem Bereich sich der Preis bewegt – welche Zahl darin für Ihre Immobilie gilt, entscheidet sich nicht in der Rechnung, sondern am Objekt.

Was in Worms tatsächlich gezahlt wird

Der belastbarste Anhaltspunkt für Ihre Immobilie sind Verkäufe vergleichbarer Objekte am selben Ort. Der Gutachterausschuss der Stadt Worms wertet dafür jeden notariellen Kaufvertrag aus und schlüsselt die Preise nach Objektart und Baujahr auf. Für das Kaufjahr 2024 sieht das so aus – angegeben ist jeweils der Median, also der mittlere Verkauf: Die eine Hälfte lag darüber, die andere darunter.

Eine Baujahrsdekade wiegt schwer. Zwischen den beiden Einfamilienhaus-Gruppen liegen 70.000 € Kaufpreis und 14 % je Quadratmeter – bei nur neun Quadratmetern Unterschied in der Wohnfläche. Bei Eigentumswohnungen sind es 17 % je Quadratmeter. Das ist der Grund, warum eine Bewertung ohne Baujahr und Modernisierungsstand nichts wert ist.

Gemeint ist dabei das fiktive Baujahr: Wesentliche Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer und rücken ein Gebäude rechnerisch in eine jüngere Gruppe. Ein 1968 gebautes, aber durchgreifend modernisiertes Haus wird deshalb nicht in der ältesten Zeile gesucht – und genau diese Einordnung ist einer der Punkte, die sich am Objekt entscheiden und nicht am Schreibtisch.

Andere Objektarten stehen in derselben Auswertung, sind für 2024 aber zu dünn belegt: Doppelhaushälften, Reihen- und Reihenmittelhäuser kommen je Baujahrsgruppe auf vier bis sechs Fälle. Solche Zahlen nenne ich hier nicht – aus vier Verkäufen lässt sich kein Median bilden, auf den Sie sich verlassen könnten.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der Stadt Worms, Grundstücksmarktbericht 2025, Kapitel 8.4 (Kaufpreise nach Objektart, fiktivem Baujahr und Kaufjahr). Notarielle Kaufpreise, keine Angebotspreise.

Was Ihr Haus wert ist – und was der Markt dafür zahlt

Die häufigste Erwartung im Erstgespräch lautet sinngemäß: „Das Haus hat damals X gekostet, dazu kam die Sanierung – also ist es heute mindestens X wert." Das sind aber zwei verschiedene Größen. Die eine ist der rechnerische Wert: was es kosten würde, das Haus heute neu zu bauen, abzüglich seines Alters, plus der Wert des Grundstücks. Das ist ausdrücklich nicht der Betrag, den Sie seinerzeit bezahlt haben – wer vor zwanzig Jahren gebaut hat, findet seine damaligen Kosten in dieser Rechnung nicht wieder. Die andere ist der Preis, den der Markt tatsächlich zahlt. Wie weit beide auseinanderliegen, hat der Gutachterausschuss der Stadt Worms aus echten Kaufverträgen ausgerechnet – für ein freistehendes Einfamilienhaus sieht das so aus:

Für die meisten Wormser Häuser ist das eine gute Nachricht. Verkauft wurde hier 2025 im Schnitt zwischen 313.000 € (Doppelhaushälfte) und 357.000 € (freistehendes Haus) – das ist der Mittelwert über alle Baujahre, während die Tabelle weiter oben das Kaufjahr 2024 nach Baujahrsgruppen trennt. Wo der rechnerische Wert in dieser Größenordnung liegt, zahlt der Markt ihn vollständig oder mit einem Aufschlag – je nach Lage das 1,01- bis 1,13-fache. Ein Haus mit 300.000 € rechnerischem Wert liegt damit bei etwa 315.000 bis 340.000 €. Schon diese Spanne von gut 20.000 € zeigt, dass die Tabelle nur den Rahmen absteckt.

Erst oberhalb dieser Größenordnung kehrt sich das Verhältnis um: Je aufwendiger ein Objekt, desto kleiner der Anteil der Substanz, den der Markt zahlt. Das ist kein Urteil über die Bauqualität. Eine gehobene Ausstattung erhöht den rechnerischen Wert vollständig, spricht am Markt aber weniger Käufer an. Für solche Häuser entscheidet deshalb weniger der Preis als die Frage, wer als Käufer überhaupt in Betracht kommt – und das ist eine Frage der Vermarktung, nicht der Rechnung.

Eine Tabelle kennt Ihr Baujahr, aber nicht Ihr Bad. Sie kennt die Straße, aber nicht den Blick aus dem Wohnzimmer. Ob Ihre Immobilie am oberen oder unteren Ende der Spanne liegt, entscheidet sich genau dort – deshalb komme ich vorbei, bevor ich eine Zahl nenne.

Diese amtlichen Faktoren liefern eine Größenordnung, keine Formel: Wo Ihre Immobilie innerhalb der Spanne liegt, entscheidet sich am Objekt – nicht in einer Tabelle.

So läuft Ihre Bewertung ab

1. Erstgespräch – telefonisch oder per E-Mail klären wir kurz Ihr Anliegen.
2. Vor-Ort-Termin – ich sehe mir Ihre Immobilie in Ruhe an, in Ihrem Tempo.
3. Schriftliche Markteinschätzung – Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung, die Sie behalten.

Ob Sie danach verkaufen möchten, entscheiden Sie allein – ganz ohne Druck.

Mein Einzugsgebiet

Ich bewerte Immobilien in ganz Worms und im Umland: Innenstadt, Pfeddersheim, Herrnsheim, Hochheim, Neuhausen, Leiselheim, Horchheim, Abenheim, Rheindürkheim, Weinsheim, Pfiffligheim sowie Osthofen, Bürstadt, Lampertheim und Monsheim. Sie wohnen knapp außerhalb? Sprechen Sie mich gerne an.

Sie möchten eine Eigentumswohnung verkaufen? Was dabei zusätzlich zählt – WEG-Protokolle, Erhaltungsrücklage, gegebenenfalls die Verwalterzustimmung –, steht im Leitfaden Eigentumswohnung verkaufen in Worms.

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung