Die Neubau-Lücke in Worms: gebaut wird, Eigentum entsteht kaum

01Ein Rekordjahr, das an einem einzigen Bauantrag hängt

Im Februar 2026 veröffentlichte das Statistische Landesamt die Baugenehmigungen des Vorjahres, und für Worms las sich das Ergebnis wie eine Wende: 486 Wohnungen in neu errichteten Wohngebäuden – im Jahr davor waren es 86. Umgerechnet auf 10.000 Einwohner sind das rund 56 Wohnungen und damit Rang zwei unter den kreisfreien Städten des Landes, nur Trier liegt höher. Der Durchschnitt dieser Städte beträgt 26,1.

Wie sich diese 486 Wohnungen verteilen, geht aus der Meldung nicht hervor. Auf meine Anfrage hat das Landesamt die Wormser Genehmigungen der Jahre 2015 bis 2025 nach Gebäudeart aufgeschlüsselt – und diese Aufschlüsselung stellt die Zahl in ein anderes Licht. 472 der 486 Wohnungen entstehen in Mehrfamilienhäusern, ganze 14 in Ein- und Zweifamilienhäusern. Hinter dem Sprung im Geschosswohnungsbau steht dabei praktisch nur ein Projekt: das Licht-Luftbad-Quartier auf dem ehemaligen Rheinmöve-Gelände an der Monsheimer Straße, für das der Bauherr 422 Wohnungen in drei Bauabschnitten angibt.

Zieht man dieses Quartier ab, verbleiben im übrigen Stadtgebiet 64 genehmigte Wohnungen – 50 davon im Geschosswohnungsbau, 14 in Ein- und Zweifamilienhäusern. Kein Jahr der Reihe seit 2015 liegt darunter; der schwächste Wert war bislang 2024 mit 86. Damit ruht auch der Landesrang auf einem einzelnen Bauantrag: Ohne das Quartier wären es gut sieben Wohnungen je 10.000 Einwohner statt 56.

Errichtung neuer Wohngebäude, Zahl der genehmigten Einfamilienhäuser als Gebäude, die übrigen Spalten als Wohnungen. Wohnheime sind in den Wohnungssummen enthalten, kommen in der Reihe aber nur 2015 vor (ein Heim mit 30 Wohnungen); für alle übrigen Jahre ist die Zahl null. Der Wert für 2025 ist durch das Licht-Luftbad-Quartier mit allein 422 Wohnungen geprägt – ein Vergleich der Wohnungssummen über die Jahre ist nur mit diesem Hinweis sinnvoll.

02Das Eigenheim verschwindet aus der Statistik

Der Sondereffekt betrifft nur die Gesamtsumme. Die zweite Zahlenreihe in der Tabelle kommt ohne ihn aus – und sie ist die unbequemere: 2018 genehmigte die Stadt 56 Einfamilienhäuser, 2024 waren es neun, 2025 zehn. Die beiden letzten Jahre zusammen kommen auf weniger Einfamilienhäuser als das Jahr 2018 allein.

Noch deutlicher wird es im Anteil. Von allen genehmigten Wohnungen entfielen 2018 noch 42 Prozent auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Danach fällt die Quote fast durchgehend: 28, 20, 24, 14, 17, 10 – und 2025 auf 2,9 Prozent. Selbst wenn man das Quartier herausrechnet und nur die übrigen 64 Wohnungen betrachtet, bleiben es 22 Prozent, also weniger als in fast jedem Jahr davor.

Das ist keine Wormser Besonderheit, aber es ist in Worms gut messbar. Und es beantwortet eine Frage, die mir Eigentümer regelmäßig stellen: ob der Markt für gebrauchte Häuser durch neue Baugebiete unter Druck gerät. Die Genehmigungszahlen sagen dazu klar Nein – neue Einfamilienhäuser entstehen in einer Größenordnung, die für den Bestandsmarkt keine Rolle mehr spielt.

03Die Rechnung des privaten Bauherrn

Warum das Eigenheim verschwindet, lässt sich durchrechnen. Nehmen wir eine Familie, die 2021 in Worms bauen wollte: 500 Quadratmeter Grundstück und ein schlüsselfertiges Haus von rund 140 Quadratmetern Wohnfläche. Fünf Jahre später steht dieselbe Familie vor demselben Vorhaben – nur mit diesen Zahlen:

Vergleichsrechnung, keine Finanzierungsberatung. Belegt sind Bodenrichtwert, Baupreisindex (+40,3 Prozent seit 2021) und Zinssatz; beide Spalten rechnen mit dem stadtweit typischen Wohnbauland-Wert zum jeweils geltenden Stichtag (260 €/m² für 2021, 360 €/m² zum 01.01.2026). Annahmen: 20 Prozent Eigenkapital, zwei Prozent Anfangstilgung in beiden Jahren, Grunderwerbsteuer 5 Prozent sowie Notar und Grundbuch rund 2 Prozent auf den Grundstückskauf. Weil die Anfangstilgung gleich gesetzt ist, unterscheiden sich die Laufzeiten erheblich – rund 39 Jahre bis zur Volltilgung bei 1,26 Prozent, rund 28 Jahre bei 3,98 Prozent.

Die Monatsrate hat sich mehr als verdoppelt. Härter trifft die Familie aber der Betrag, der vorher auf dem Tisch liegen muss: rund 147.000 statt 105.000 Euro. Dieser Teil ist nicht mitfinanzierbar, und die Reallöhne sind in derselben Zeit nicht mitgewachsen – sie haben 2025 gerade wieder das Niveau von 2019 erreicht.

Beide Seiten der Rechnung sind gestiegen, aber nicht gleich stark. Der Baupreisindex für Wohngebäude liegt gut 40 Prozent über dem Stand von 2021. Der Bodenrichtwert dagegen steht: Zwischen 2014 und 2022 stieg er für Wormser Wohnbauland von 190 auf 360 Euro je Quadratmeter, seither tragen 94 Prozent der Zonen unverändert denselben Wert. Die nächste Fortschreibung folgt erst zum 1. Januar 2028 – die Preisbasis ist damit für die nächsten Jahre gesetzt. Welcher Stadtteil wo steht, steht in den Bodenrichtwerten nach Stadtteil.

04Die Rechnung des Investors: 900 Euro Lücke je Quadratmeter

Für den professionellen Neubau gilt dieselbe Logik in anderer Form. Legt man die Herstellungskosten neben die tatsächlich erzielten Preise, klafft dazwischen eine Lücke – und die erklärt, warum in Worms fast nur noch für die Vermietung gebaut wird.

Die gestrichelte Linie ganz unten ist der Knackpunkt. So kommt sie zustande: Der reine Neubau eines Mehrfamilienhauses mittleren Standards kostet laut BKI rund 3.430 €/m² Wohnfläche an Bauwerkskosten – Rohbau und Baukonstruktion sowie Haustechnik, ohne Grundstück und Baunebenkosten. Dazu kommen etwa 24 Prozent Baunebenkosten für Planung, Genehmigung und Finanzierung sowie die Außenanlagen; das ergibt rund 4.250 €/m². Das Grundstück geht nicht mit seinem vollen Quadratmeterpreis ein, sondern verteilt sich über die bei Mehrfamilienhäusern übliche Ausnutzung auf die Wohnfläche und trägt grob 550 bis 1.050 €/m² bei. In Summe landet man realistisch bei 4.800 bis 5.300 €/m² Wohnfläche.

Verkauft wurden neu gebaute Eigentumswohnungen 2025 im Erstverkauf zu durchschnittlich 4.109 €/m² – auf schmaler Basis von neun Verkaufsfällen. Zwischen Herstellung und Erlös liegen damit rund 700 bis 1.200 €/m², im Mittel etwa 900. Ein endgültiges Urteil ist das nicht: An mehreren Stellschrauben lässt sich drehen – schlichtere Ausstattung, kleinere Zuschnitte, ein billigeres Grundstück, mehr Einheiten je Grundstück. Wer daran nicht dreht, legt drauf. Offenbar lohnt die Rechnung für immer weniger Bauherren: Die Erstverkäufe neu gebauter Eigentumswohnungen gingen von 28 auf 9 zurück.

Auch hier stehen wenige Fälle hinter der Zahl, und sie hängen an einzelnen Vorhaben. Die Richtung ist eindeutig – ein Vergleich über nur zwei Jahre bleibt trotzdem eine Momentaufnahme.

05Was die Lücke schließt: Förderung und Miete

Dass in Worms trotzdem Kräne stehen, erklärt sich über die Förderung – und die ist an den Baustandard gekoppelt. Am wenigsten verlangt die degressive Abschreibung: fünf Prozent für jedes Wohngebäude, dessen Bau zwischen Oktober 2023 und September 2029 begonnen hat, unabhängig von der Energieeffizienz. Die stärkeren Hebel setzen mehr voraus. Für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG muss ein Bauantrag ab dem 1. Januar 2023 den Standard Effizienzhaus 40 erfüllen und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude vorweisen. Wer diesen Standard erreicht, bekommt zugleich die oberste KfW-Kreditstufe – 150.000 statt 100.000 Euro je Wohnung.

Zusammen decken diese Instrumente einen guten Teil der Differenz ab – die 900 Euro je Quadratmeter gelten ohne Förderung und Steuervorteil. Nur profitiert davon nicht jeder: Beide Abschreibungen sind an Vermietung gebunden, die nach § 7b sogar ausdrücklich an neue Mietwohnungen. Für den, der selbst einziehen möchte, bleibt davon nichts übrig. Selbstnutzern bleibt der KfW-Kredit, und Familien mit mindestens einem Kind und einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 90.000 Euro zusätzlich das Programm „Wohneigentum für Familien“.

Ob diese Kalkulation aufgeht, entscheidet die Miete. Damit sich eine zu 5.000 Euro je Quadratmeter errichtete Wohnung mit dreieinhalb bis vier Prozent Bruttorendite trägt, wären 14,60 bis 16,70 €/m² nötig. Für den Erstbezug eines Neubaus rechnen finanzierende Banken in Worms derzeit mit rund 15 €/m² – die Rechnung geht damit auf. Genau das ist der Grund, warum für die Vermietung gebaut wird und nicht für den Verkauf: Über die Miete trägt sich das Vorhaben, über den Erstverkaufspreis von 4.109 €/m² nicht. Mit dem Bestand hat diese Zahl allerdings nichts zu tun: Der Wormser Mietspiegel nennt für eine gut ausgestattete Wohnung 7,20 bis 9,05 €/m², im Angebot über alle Baujahre sind es 10,29 €/m². Zum ortsüblichen Niveau ließe sich in Worms nicht neu bauen – dass Neubauten nach § 556f BGB von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, ist die Voraussetzung dafür, dass die Rechnung überhaupt aufgeht. Die lange Linie der Mieten steht in der Mietpreisentwicklung Worms 2004–2024.

06Was das für Eigentümer im Bestand bedeutet

Wer in Worms Eigentum bilden will, landet damit fast zwangsläufig im Bestand. Für eine gebrauchte Eigentumswohnung wurden zuletzt im Mittel 2.298 €/m² gezahlt – ein Neubau kostet in der Herstellung mehr als das Doppelte. Der Abstand im Kaufpreis ist unbestreitbar. Ob er sich am Ende auch rechnet, entscheiden Zustand, Energieeffizienz und der aufgestaute Instandhaltungsbedarf.

Für Eigentümer, die verkaufen wollen, folgt daraus zweierlei. Erstens: Die billigere Konkurrenz bleibt aus. Was 2025 genehmigt wurde, taucht frühestens ab 2028 in den Verkaufszahlen auf – zwischen Genehmigung, Fertigstellung und Erstverkauf liegen mehrere Jahre, beim Licht-Luftbad-Quartier über drei Bauabschnitte gestaffelt und entsprechend später. Zweitens: Ein Käufer, der heute zwischen Neubau und Bestand wählt, vergleicht nicht mehr Ausstattung gegen Ausstattung, sondern 2.300 gegen 5.000 Euro je Quadratmeter. Diese Spanne ist das stärkste Argument, das ein Bestandsobjekt derzeit hat.

Auf den Mietmarkt schlägt das Quartier dagegen durch. Gemessen an den rund 44.400 Wohnungen im Wormser Bestand sind 486 Einheiten gut ein Prozent, und für ein Viertel davon hat der Bauherr Förderung samt Mietpreisbindung in Aussicht gestellt. Was daraus wird, hängt an der Herkunft der Mieter: Zieht jemand aus einer Wormser Wohnung in den Neubau, wird seine bisherige frei – und der Zuwachs erreicht über diese Kette auch Lagen ohne jede Bautätigkeit. Nur wenn die neuen Wohnungen überwiegend an Zuziehende gehen, bleibt dieser Effekt aus.

Solange ein Neubau in der Vollkostenrechnung teurer ist als der fertige Bestand, ist der Bestand für viele Käufer die vernünftigere Wahl – vorausgesetzt, Zustand und Energieeffizienz stimmen.

07Häufige Fragen

08Weiterlesen

09Quellen & Methodik

Datenstand: Baugenehmigungen = Berichtsjahre 2015–2025 (Statistisches Landesamt RLP, Sonderauswertung vom 05.08.2026) · Kaufpreise = notarielle Abschlüsse Gesamtjahr 2025 (Gutachterausschuss Worms) · Baukosten = Q1 2026 (BKI) · Baupreisindex = 2. Quartal 2026 (Destatis) · Bauzinsen = Mai 2026 (Bundesbank) · Bodenrichtwerte = 01.01.2026 · Angebotsmieten = Q2 2026 (ImmoScout24) · Mietspiegel = 2024 · Förderkonditionen = Stand 2026, ohne Gewähr.

1. Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Sachgebiet „Verwaltungsstatistiken“, Bad Ems: Sonderauswertung der Statistik der Baugenehmigungen für die kreisfreie Stadt Worms, Berichtsjahre 2015 bis 2025 – Errichtung neuer Wohngebäude, gegliedert nach Wohngebäuden mit einer, mit zwei sowie mit drei oder mehr Wohnungen und Wohnheimen, je Berichtsjahr die Zahl der Gebäude und der Wohnungen. Auf schriftliche Anfrage erstellt und am 5. August 2026 übermittelt. Die Werte für 2024 (15 Gebäude, 86 Wohnungen) stimmen mit der amtlichen Meldung überein.
2. Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz: „Zahl der Baugenehmigungen im Jahr 2025 deutlich gestiegen“, Meldung vom 17. Februar 2026 – Worms 486 Wohnungen in 21 neuen Wohngebäuden (2024: 86 Wohnungen in 15 Gebäuden); Rangfolge je 10.000 Einwohner: Trier rund 69, Worms rund 56, Landesdurchschnitt rund 24, kreisfreie Städte 26,1. Die im Text genannten gut sieben Wohnungen je 10.000 Einwohner ohne das Quartier sind eine eigene Umrechnung aus diesen Werten.
3. Licht-Luftbad-Quartier, Monsheimer Straße (früheres Rheinmöve-Areal): 422 Wohnungen in drei Bauabschnitten, Energiestandard KfW 55 EE, angestrebte DGNB-Zertifizierung in Gold, für ein Viertel der Wohnungen Förderung und Mietpreisbindung angekündigt – Angaben des Bauherrn ehret+klein, abgerufen im August 2026.
4. Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms: Kurzinformation zum Grundstücksmarkt 2025 – notarielle Ø-Kaufpreise, Zahl der Neubau-Erstverkäufe von Eigentumswohnungen (28 im Jahr 2024, 9 im Jahr 2025), Bestands-Eigentumswohnungen 2.298 €/m². Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 über BORIS-RLP bzw. das Geoportal Worms; Bodenrichtwert-Zeitreihe 2014–2026 aus eigener Erhebung über den freien VBORIS-Basisdienst des LVermGeo Rheinland-Pfalz. Kreisfreie Stadt Worms, nicht Landkreis Alzey-Worms.
5. BKI Baukosteninformationszentrum, Kostenstand Q1/2026: Bauwerkskosten Neubau Mehrfamilienhaus, mittlerer Standard (Kostengruppen 300+400). Vollkostenrechnung inklusive Baunebenkosten und Bodenrichtwert: eigene Berechnung. Herstellungskosten sind nicht der Verkehrswert.
6. Statistisches Bundesamt (Destatis): Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden, Basis 2021 = 100, 2. Quartal 2026 = 140,3. Deutsche Bundesbank: Effektivzinssätze im Neugeschäft für Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängliche Zinsbindung über 10 Jahre – Jahresmittel 2021 1,26 Prozent, Mai 2026 3,98 Prozent.
7. Degressive AfA (5 Prozent, Baubeginn Oktober 2023 bis September 2029) und Sonderabschreibung nach § 7b EStG (Bauantrag ab 01.01.2023, Standard Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, zehnjährige Bindung an entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken). KfW-Programme „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ (297/298) und „Wohneigentum für Familien“ (300), Konditionsstand 2026. Keine Steuerberatung.
8. Qualifizierter Mietspiegel der Stadt Worms 2024 (7,20 bis 9,05 €/m² für eine gut ausgestattete Wohnung); Angebotsmieten Worms Q2 2026 (ImmoScout24, 10,29 €/m²). Erzielbare Miete für Neubau-Erstbezug in Worms (rund 15 €/m²): Auskunft finanzierender Banken, Stand 2026 – Marktauskunft, keine amtliche Erhebung. Ausnahme des Neubaus von der Mietpreisbremse: § 556f BGB. Wohnungsbestand Worms rund 44.400 Wohnungen: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Basisindikatoren 2025, Tabelle T8.