Was in Horchheim gerade angeboten wird
Horchheim ist der südliche Wormser Ortsteil, unmittelbar an Pfeddersheim und die Kernstadt angrenzend. Beim amtlichen Bodenrichtwert zeigt sich das in einer Besonderheit: Statt weniger, grob abgegrenzter Lagen weist der Gutachterausschuss hier 11 eigene Wohnbauland-Zonen aus – eine der feinsten Staffelungen der Wormser Ortsteile (nur Hochheim und Pfeddersheim haben noch mehr Zonen). Im Juli 2026 stehen zudem 9 Häuser zum Verkauf – in sieben der 13 Wormser Ortsteile sind es weniger als zehn, in Ibersheim gar keines.
| Angebot, Juli 2026 | Fälle | Typischer Preis | Wohnfläche | Baujahr | €/m² |
|---|
| Häuser zum Kauf | 9 | 415.000 € | 140 m² | 1965 | 2.964 € |
| Eigentumswohnungen | 3 | 249.000 € | 105 m² | 1970 | 3.324 € |
„Typisch" heißt hier und im ganzen Artikel: der Median – der mittlere Wert, die Hälfte der Angebote liegt darüber, die Hälfte darunter. Ein einzelnes Luxusobjekt verzerrt ihn nicht. Preis, Wohnfläche und Quadratmeterpreis sind dabei jeweils eigene Mediane – der Quadratmeterpreis ist also nicht einfach Preis geteilt durch Fläche. Die drei Eigentumswohnungen sind für eine belastbare Aussage zu wenig – ihre Zeile ist ein Anhaltspunkt, kein Marktwert.
Woher diese Zahlen stammen – und was sie nicht sind. Alle Angebotszahlen sind eine Momentaufnahme vom 14. Juli 2026: die Häuser und Wohnungen, die an diesem Tag auf ImmoScout24 für Horchheim inseriert waren. In acht Wochen stehen dort andere Objekte – eine Preisentwicklung lässt sich daraus nicht ablesen. Und es sind Angebotspreise, also Wunschpreise: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und was diskret oder unter Nachbarn den Eigentümer wechselt, taucht hier gar nicht erst auf. Wie ich die Inserate erhoben und den Ortsteilen zugeordnet habe, steht unter Quellen.
Bleibt die Frage, wie teuer Horchheim im Vergleich zur Kernstadt ist. Dafür gibt es eine zweite, unabhängige Quelle: das Preisniveau, das ImmoScout24 aus den Inseraten mehrerer Jahre für jeden Ortsteil berechnet (Stand Q2/2026). Das Ergebnis: Beim Hauspreis liegt Horchheim fast gleichauf mit dem Wormser Schnitt – Wohnungen und Mieten sind etwas teurer.
| Preisniveau Q2/2026 | Horchheim | Worms gesamt | Abstand |
|---|
| Hauspreis | 3.468 €/m² | 3.498 €/m² | −1 % |
| Wohnungspreis | 2.916 €/m² | 2.847 €/m² | +2 % |
| Hausmiete | 11,79 €/m² | 11,53 €/m² | +2 % |
| Wohnungsmiete | 10,43 €/m² | 10,29 €/m² | +1 % |
Quelle: ImmoScout24-Preisniveau, Stand Q2/2026 – ein über Jahre geglätteter Modellwert. Dass er für Häuser höher liegt als der Median der 9 aktuellen Inserate (3.468 gegenüber 2.964 €/m²), ist kein Widerspruch: Der eine beschreibt das langjährige Niveau, der andere die Häuser, die gerade zufällig am Markt sind. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf – die Ortsteilkurven sind rechnerisch an die Wormser Gesamtkurve gekoppelt.
Wo Ihr Preis gemacht wird: 65 % sind Gebäude
Ein Bodenrichtwert allein sagt nichts über den Wert eines bebauten Grundstücks. Ein Angebotspreis allein sagt nichts darüber, wie viel davon auf den Boden entfällt. Erst beides zusammen ergibt eine brauchbare Aussage. Dafür habe ich für jedes der 9 angebotenen Häuser die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert seiner Zone multipliziert und das Ergebnis ins Verhältnis zum Angebotspreis gesetzt:
| Aus 9 Angeboten gerechnet | Horchheim |
|---|
| Typisches Grundstück | 583 m² |
| Anteil des Bodens am Angebotspreis | 35 % |
| Spanne über alle 9 Häuser | 19 % – 94 % |
Der Boden macht also gut ein Drittel aus – und dieses Drittel ist amtlich verankert: Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert für die Lage, das einzelne Grundstück kann davon abweichen, aber er ist kein Verhandlungsgegenstand wie der Zustand des Gebäudes. In Euro, übersetzt auf das mittlere Angebot: Von rund 415.000 € entfallen etwa 145.000 € auf das Grundstück. Die übrigen rund 270.000 € – knapp zwei Drittel – sind Gebäude, und dort entscheidet sich Ihr Preis. Zustand, Grundriss, Heizung, Sanierungsstand, Energieklasse: Jede dieser Fragen wirkt auf den größeren Teil des Preises.
Die Spanne von 19 % bis 94 % zeigt zugleich, warum eine Pauschalrechnung nichts taugt: Zwei Häuser mit demselben Quadratmeterpreis können völlig unterschiedliche Grundstücke unter sich haben. Welcher Anteil für Ihr Haus gilt, lässt sich nur am Objekt bestimmen.
Der Energieausweis: zu wenige Fälle für ein Muster
Das mittlere Baujahr der angebotenen Häuser ist 1965. Wie sich das auf die Energieklassen auswirkt, zeigt die Auszählung aller 9 Angebote:
| Energieklasse | Angebote |
|---|
| C | 1 |
| H (schlechteste Klasse) | 1 |
| ohne Energieausweis im Inserat | 7 |
| Summe | 9 |
Absolute Fälle, keine Prozentwerte. Über die 7 Angebote ohne ausgewiesene Klasse lässt sich nichts sagen – deshalb stehen sie als eigene Zeile da und werden nicht weggerechnet.
Von den 9 angebotenen Häusern nennen nur 2 überhaupt eine Energieklasse: einmal C, einmal H. Zwei Fälle sind zu wenig, um daraus ein Energieprofil des Ortsteils abzuleiten – anders als in anderen Wormser Ortsteilen lässt sich für Horchheim weder ein typisches noch ein besonders gutes oder schlechtes Muster belegen. Was sich seriös sagen lässt: 7 der 9 Angebote machen dazu gar keine Angabe.
Für Ihr eigenes Haus heißt das vor allem: Der Energieausweis wird in Horchheim nicht durch die Nachbarschaft vorweggenommen – ob Ihr Haus energetisch gut oder schlecht dasteht, muss Ihr eigener Ausweis zeigen, kein Ortsteil-Durchschnitt. Was er rechtlich muss und was nicht, steht im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
Und falls Ihr Haus energetisch schlecht dasteht: Eine Sanierung vor dem Verkauf rechnet sich für den Verkäufer nur in Ausnahmefällen – nachgerechnet habe ich das hier.
Der Boden: 350 €/m² – und er wächst nicht mehr
Bleibt das eine Drittel, das amtlich verankert ist. Der Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert des unbebauten Bodens: Der Gutachterausschuss der Stadt Worms leitet ihn aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab – auch aus Hausverkäufen, bei denen der Bodenanteil herausgerechnet wird (die Methodik im Detail steht im Ratgeber Bodenrichtwerte in Worms nach Stadtteil). Für Horchheim weist er 11 baureife Wohnbauland-Zonen aus – mehr als in den meisten anderen Wormser Ortsteilen. Sie verteilen sich so:
| Bodenrichtwert | Zonen | Einordnung |
|---|
| 400 €/m² | 1 | das teuerste Baugebiet, Spitzenwert des Ortsteils |
| 370–380 €/m² | 3 | gefragte Lagen im oberen Feld |
| 330–350 €/m² | 4 | der mittlere Bereich – hier liegt auch der Median |
| 280–320 €/m² | 3 | die günstigeren Lagen |
Der Median liegt bei 350 €/m², die Spanne reicht von 280 bis 400 €/m² – aber in kleinen Schritten von oft nur 10 bis 20 €. Für Verkäufer heißt das: Die genaue Zone Ihrer Adresse ist hier bares Geld wert, zwei Straßen können spürbar auseinanderliegen. Für andere Nutzungen gelten eigene Werte: Dorfgebiet 300 €/m², Sondergebiet 180 €/m². Hinzu kommen zwei Zonen Bauerwartungsland (Wohnbaufläche) mit je 50 €/m², Entwicklungsstufe E – noch nicht baureif, aber als künftiges Bauland bereits ausgewiesen.
Welche Zone trifft Ihr Grundstück? Die Zonengrenzen folgen nicht den Straßennamen, sondern den Baugebieten – zwei Nachbarhäuser können in verschiedenen Zonen liegen. Nennen Sie mir Ihre Adresse, dann sage ich Ihnen, welcher Wert für Sie gilt.
Seit 2022 steht diese Zahl – und das ist keine Behördenträgheit
Der Bodenrichtwert stieg zum Stichtag 1.1.2022 auf 350 €/m². Und dann: nichts. 2024 – 350 €. 2026 – 350 €. Über zehn Jahre gerechnet steht trotzdem ein Plus von 94 % zu Buche:
| Median Wohnbauland | 2014 | 2016 | 2018 | 2020 | 2022 | 2024 | 2026 |
|---|
| €/m² | 180 | 200 | 220 | 260 | 350 | 350 | 350 |
Der gesamte Anstieg liegt also vor 2022. Nun könnte man vermuten, die Behörde sei nur langsam und der Boden längst mehr wert. Das lässt sich nachprüfen – denn der Gutachterausschuss veröffentlicht neben den Richtwerten einen zweiten, unabhängigen Wert: einen eigenen Bodenpreisindex für Wohnbauland, geführt seit 1963 und halbjährlich fortgeschrieben.
Wormser Bodenpreisindex
Wohnbauland, Basis 2010 = 100 | 01/2014 | 01/2022 | 07/2022 | 01/2024 | 01/2026 |
|---|
| Indexstand | 118 | 232 | 240 | 230 | 225 |
Lesart: 100 = Preisstand 2010. Ein Stand von 225 heißt also: Wohnbauland kostet das 2,25-Fache von 2010. Der Wert für 2026 ist vorläufig; der Ausschuss schreibt dazu: „stellt bestenfalls einen Trend dar". Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Bodenpreisindizes, Stand 14.01.2026.
Der Höchststand liegt im Juli 2022; seither gibt der Index leicht nach und liegt heute rund 6 % darunter. Und die Gegenprobe stimmt: Von 2014 bis 2026 stieg der Index um 91 %, der Wormser Bodenrichtwert im selben Zeitraum um 89 %. Die amtliche Zahl misst also korrekt. Sie hinkt nicht hinterher – der Boden legt schlicht nicht mehr zu.
Der Wertzuwachs ist da. Er kommt nur nicht mehr dazu. Zwischen 2014 und 2022 hat ein Grundstück in Horchheim rund 94 % an Bodenwert gewonnen – dieser Gewinn steckt heute in Ihrem Eigentum. Seit vier Jahren wächst er nicht weiter. Wer mit dem Verkauf wartet, um beim Boden „noch etwas mitzunehmen", wartet auf etwas, das die amtlichen Zahlen seit 2022 nicht mehr hergeben.
Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele
Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Horchheim 280 bis 400 €/m², typisch 350 €). Drei Beispiele zum Aufklappen:
Beispiel 1: Doppelhaushälfte, 350 m² Grundstück, mittlere Lage
350 m² × 350 € = 122.500 €. So viel Boden steckt rechnerisch unter dem Haus – nach dem amtlichen Zonenwert, unabhängig vom Zustand. Wird ein solches Haus für 400.000 € angeboten, entfallen davon also rund 123.000 € auf den Boden. Die übrigen rund 277.000 € – gut zwei Drittel – sind Gebäude, und vor allem darüber wird verhandelt.
Beispiel 2: Einfamilienhaus, 583 m² Grundstück – das typische Horchheimer Maß
583 m² × 350 € = rund 204.000 €. Dieser Sockel ist derselbe, ob das Haus darauf frisch saniert ist oder seit Jahrzehnten nichts gemacht wurde – der Boden unterscheidet nicht. Was sich unterscheidet, ist alles über dem Sockel: Dort liegt der Grund, warum zwei Häuser auf gleich großen Grundstücken deutlich auseinanderliegen können.
Beispiel 3: Großes Grundstück, günstige Zone, 900 m²
900 m² × 280 € = 252.000 €. Bei großen Grundstücken in einer der günstigeren Zonen kann der Boden gut ein Drittel des Angebotspreises stellen – so entstehen Werte am oberen Rand der Spanne von weiter oben. Je größer der Bodenanteil, desto weniger hängt Ihr Preis am Zustand des Hauses.
Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse. Genau dafür ist die kostenlose Bewertung da: Sie bekommen Ihre Richtwertzone amtlich bestätigt und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes dazu – schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Horchheim in Zahlen
Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Horchheim steht und wem es gehört:
| Zensus 2022 | Horchheim |
|---|
| Gebäude / Wohnungen | 1.026 / 1.333 |
| Anteil Einfamilienhäuser | 80,8 % |
| Eigentümerquote | 67,7 % |
| Leerstandsquote | 2,9 % |
| Wohnfläche je Wohnung | 117 m² |
| Nettokaltmiete im Bestand | 6,50 €/m² |
80,8 % der Gebäude in Horchheim sind Einfamilienhäuser – einer der höchsten Anteile unter den bisher ausgewerteten Ortsteilen –, und mehr als zwei Drittel der Haushalte (67,7 %) wohnen im Eigentum: Horchheim ist ein klassischer, dicht bebauter Eigenheim-Ortsteil. Der Leerstand liegt mit 2,9 % im Rahmen dessen, was als normale Fluktuation gilt.
Der Gebäudebestand ist überwiegend älter: 36,5 % der Häuser stammen von vor 1949, weitere 30,4 % aus den Jahrzehnten 1950 bis 1979 – nur 5,2 % sind ab 2010 entstanden. Passend zum Eigenheim-Charakter ist auch die Wohnfläche je Wohnung mit 117 m² überdurchschnittlich groß.
Für Vermieter ist Horchheim etwas attraktiver als der Wormser Schnitt: Die Bruttomietrendite liegt bei 4,08 Prozent gegenüber 3,96 Prozent stadtweit, der Kaufpreis entspricht dem 24,5-Fachen der Jahresmiete. Wer eine vermietete Immobilie verkauft, verkauft an jemanden, der genau das nachrechnet – mehr dazu im Ratgeber Anlageimmobilie verkaufen.
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Was Horchheim besonders macht: Die Lage entscheidet über den Boden-Sockel.
Mit 11 Zonen hat Horchheim eine der feinsten Bodenrichtwert-Staffelungen der Stadt – zwei Adressen, die sich ähneln, können amtlich trotzdem unterschiedlich bewertet sein. Ihr Preis entscheidet sich am Gebäude, und das bewerte ich vor Ort, nicht aus der Tabelle. Nennen Sie mir Ihre Adresse: Sie bekommen Ihre Richtwertzone, Ihren Boden-Sockel und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Häufige Fragen zu Immobilien in Horchheim
Was kostet ein Haus in Horchheim?
Das mittlere der 9 im Juli 2026 angebotenen Häuser kostet 415.000 € – bei 140 m² Wohnfläche und Baujahr 1965; der mittlere Quadratmeterpreis der Angebote liegt bei 2.964 €/m². Das sind Angebotspreise, keine Abschlüsse: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und wie viel weniger, hängt vor allem am Zustand des Hauses.
Woran entscheidet sich mein Verkaufspreis?
Am Gebäude. Rechnet man für jedes der 9 Angebote den Bodenwert aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert heraus, bleiben typischerweise 65 Prozent des Preises für das Haus selbst übrig – beim mittleren Angebot rund 270.000 von 415.000 €. Der Bodenrichtwert ist dabei der amtliche Orientierungswert der Lage – das einzelne Grundstück kann abweichen. Verhandelt wird vor allem über Zustand, Grundriss, Heizung und Energieklasse.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Horchheim 2026?
Zum Stichtag 1. Januar 2026 liegen die 11 baureifen Wohnbauland-Zonen zwischen 280 und 400 €/m², der mittlere Wert beträgt 350 €/m². Vier der elf Zonen liegen zwischen 330 und 350 €/m². Die nächste amtliche Fortschreibung erfolgt zum 1. Januar 2028.
Warum gibt es in Horchheim so viele verschiedene Bodenrichtwert-Zonen?
Elf Zonen für baureifes Wohnbauland sind eine der feinsten Staffelungen der Wormser Ortsteile – nur Hochheim (18) und Pfeddersheim (13) haben mehr. Anderswo in Worms kommt ein Ortsteil oft mit drei bis fünf Zonen aus. Die Werte reichen von 280 bis 400 €/m², gestaffelt in Schritten von oft nur 10 bis 20 €. Für Sie als Verkäufer heißt das: Die Lage entscheidet in Horchheim stärker über den Boden-Sockel als im homogeneren Umland, und die genaue Zone Ihrer Adresse ist deshalb bares Geld wert.
Ist Horchheim eher ein Eigenheim- oder ein Mietwohnungs-Ortsteil?
Eindeutig ein Eigenheim-Ortsteil: 80,8 Prozent der Gebäude sind Einfamilienhäuser, 67,7 Prozent der Haushalte wohnen im Eigentum. Beim Preisniveau liegt Horchheim für Häuser praktisch gleichauf mit der Kernstadt – anders als in vielen Ortsteilen gibt es hier keinen spürbaren Abschlag.
Muss ich vor dem Verkauf energetisch sanieren?
Das lässt sich für Horchheim kaum pauschal beantworten: Von den 9 Häuserangeboten nennen nur 2 überhaupt eine Energieklasse (C und H) – zu wenig, um ein Muster für den Ortsteil abzuleiten. Ihr eigener Ausweis zählt, nicht ein Durchschnitt. Eine Sanierung vor dem Verkauf rechnet sich für den Verkäufer ohnehin nur in Ausnahmefällen.
Was kostet mich der Makler beim Verkauf?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses an Verbraucher wird die Provision geteilt: je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer – das marktübliche Modell in Worms und Umgebung. Bei Mehrfamilien- und Anlageobjekten vereinbare ich die Verkäuferprovision individuell, von provisionsfrei bis 3,57 Prozent. Enthalten sind Bewertung, Unterlagenprüfung, Exposé, Käuferansprache, Bonitätsprüfung und die Begleitung bis zum Notartermin – Details unter Provision auf der Startseite.
Quellen
- Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Stichtage 1.1.2014 bis 1.1.2026, abgerufen über den Bodenrichtwertdienst VBORIS Rheinland-Pfalz (Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz).
- Bodenpreisindex: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, „Bodenpreisindizes für Wohnbauland, Weingarten und Ackerland", Basisjahre 1963/2010/2020, Stand 14. Januar 2026. Halbjährliche Stichtage; der Wert zum 1.1.2026 ist vorläufig.
- Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete: Statistisches Bundesamt / Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung (Vollerhebung).
- Angebote, Energieklassen und Bodenwertanteil: eigene Auswertung der am 14. Juli 2026 auf ImmoScout24 inserierten Objekte. Eine stadtweite Suche über Worms, Zuordnung zum Ortsteil über das Ortsteil-Feld des Inserats – bewusst nicht über die Ortsteil-Suche des Portals: Die füllt dünne Trefferlisten still mit Nachbarorten auf (die Suche „Wohnung kaufen in Leiselheim" liefert acht Wohnungen, von denen keine einzige in Leiselheim liegt). Ausgewertet und veröffentlicht werden ausschließlich Aggregate (Median, Spanne, Fallzahlen). Momentaufnahme des Angebots – keine Zeitreihe, kein Bestand, keine Abschlusspreise.
- Preisniveau (Vergleich mit der Kernstadt): ImmoScout24, veröffentlichte Preisdaten für Worms und seine Ortsteile, Stand Q2/2026. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf.
