Was in Hochheim angeboten wird – und warum hier keine Durchschnittspreise stehen
Hochheim liegt direkt nördlich der Wormser Kernstadt und ist entsprechend gut angebunden. Am Immobilienmarkt war davon im Juli 2026 wenig zu sehen: 7 Häuser, 3 Eigentumswohnungen und 5 Mietwohnungen waren am Stichtag inseriert. Für „typische Preise" reicht das bei keinem der drei Segmente – aber die Knappheit selbst ist eine Marktaussage, und die Zahlen, die unabhängig von der Fallzahl gelten, zeichnen ein klares Bild:
| Angebot, Juli 2026 | Fälle | Belastbare Zahl daraus? |
|---|
| Häuser zum Kauf | 7 | zu wenig für eine belastbare Durchschnittszahl |
| Eigentumswohnungen | 3 | zu wenig für eine belastbare Durchschnittszahl |
| Mietwohnungen | 5 | zu wenig für eine belastbare Durchschnittszahl |
„Belastbar" heißt hier: mindestens acht Fälle. Darunter wäre jeder Durchschnitt vom Zufall bestimmt – ein einziges Luxusobjekt könnte die „typische" Zahl um sechsstellige Beträge verschieben. Deshalb nennt diese Seite für die dünnen Segmente bewusst keine Preise aus den Inseraten – sondern nur Werte, die nicht an der Fallzahl hängen: den amtlichen Bodenrichtwert, das langjährige Preisniveau und die Vollerhebung des Zensus.
Woher diese Zahlen stammen – und was sie nicht sind. Alle Angebotszahlen sind eine Momentaufnahme vom 14. Juli 2026: die Häuser und Wohnungen, die an diesem Tag auf ImmoScout24 für Hochheim inseriert waren. In acht Wochen stehen dort andere Objekte – eine Preisentwicklung lässt sich daraus nicht ablesen. Und es sind Angebotspreise, also Wunschpreise: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und was diskret oder unter Nachbarn den Eigentümer wechselt, taucht hier gar nicht erst auf. Wie ich die Inserate erhoben und den Ortsteilen zugeordnet habe, steht unter Quellen.
Sieben inserierte Häuser auf 1.762 Gebäude mit Wohnraum heißt: nicht einmal 0,4 % des Bestands stehen zum Verkauf. Der Leerstand liegt mit 2,1 % spürbar unter dem Wormser Gesamtwert von 3,6 %. Wer in Hochheim verkauft, tut das in der teuersten Lage der Stadt – und konkurriert dabei mit fast niemandem.
Ungewöhnlich ist, wie sich dieser Bestand zusammensetzt: 17,2 % der Gebäude sind Mehrfamilienhäuser, nur 42,8 % der Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt (Zensus 2022). Damit ist Hochheim spürbar geschosswohnungs- und mietgeprägter als die meisten anderen Wormser Ortsteile – ein städtischerer Markt als wenige Kilometer weiter im Dorf. Wer hier eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft in genau diesem Umfeld.
Wie teuer ist Hochheim nun im Vergleich zur Kernstadt? Dafür gibt es eine Quelle, die nicht an der dünnen Momentaufnahme hängt: das Preisniveau, das ImmoScout24 aus den Inseraten mehrerer Jahre für jeden Ortsteil berechnet (Stand Q2/2026). Das Ergebnis: Hochheim hat von allen Wormser Ortsteilen das höchste Preisniveau – bei Häusern rund 12 % über der Kernstadt, so hoch wie sonst nirgends in Worms.
| Preisniveau Q2/2026 | Hochheim | Worms gesamt | Abstand |
|---|
| Hauspreis | 3.912 €/m² | 3.498 €/m² | +12 % |
| Wohnungspreis | 3.048 €/m² | 2.847 €/m² | +7 % |
| Hausmiete | 11,83 €/m² | 11,53 €/m² | +3 % |
| Wohnungsmiete | 10,48 €/m² | 10,29 €/m² | +2 % |
Quelle: ImmoScout24-Preisniveau, Stand Q2/2026 – ein über Jahre geglätteter Modellwert aus vielen Inseraten. Genau deshalb steht er hier: Er bleibt auch dann belastbar, wenn am Stichtag nur wenige Objekte am Markt sind. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf – die Ortsteilkurven sind rechnerisch an die Wormser Gesamtkurve gekoppelt.
Der Boden: 445 €/m² – der höchste Wert der Stadt
Der Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert des unbebauten Bodens: Der Gutachterausschuss der Stadt Worms leitet ihn aus der gesamten Kaufpreissammlung ab – auch aus Hausverkäufen, bei denen der Bodenanteil fiktiv-unbebaut herausgerechnet wird. Er hängt damit nicht davon ab, wie viele Objekte gerade inseriert sind – und ist für einen dünnen Markt wie Hochheim die belastbarste Preisinformation überhaupt. Zum 1. Januar 2026 weist der Ausschuss für Hochheim 18 Zonen für baureifes Wohnbauland aus – mehr als in jedem anderen Wormser Ortsteil:
| Bodenrichtwert | Zonen | Einordnung |
|---|
| 480 € | 2 | Allgemeines Wohngebiet – der Spitzenwert des Ortsteils |
| 460 € | 1 | Reines Wohngebiet |
| 450 € | 6 | der typische Wert – 5× Reines, 1× Allgemeines Wohngebiet |
| 440 € | 2 | Reines Wohngebiet |
| 400 € | 3 | Reines Wohngebiet |
| 340–380 € | 4 | die günstigsten Lagen (380 €: 2 Zonen, 370 €: 1, 340 €: 1) |
Die Spanne reicht von 340 bis 480 €/m², typisch sind 450 €. Für die Sockel-Rechnung weiter unten heißt das: Außerhalb der Spitzenzonen rechnen Sie in Hochheim mit 400 bis 450 € je Quadratmeter Grundstück. Neben den 18 Wohnbauland-Zonen weist der Ausschuss für Hochheim zusätzlich ein baureifes Mischgebiet (320–490 €/m²) sowie zwei Zonen Bauerwartungsland aus (130 € und 80 €, Entwicklungsstufe E) – Flächen, die planungsrechtlich noch nicht so weit sind wie das bebaubare Wohnbauland und deshalb deutlich niedriger bewertet werden.
Welche Zone trifft Ihr Grundstück? Die Zonengrenzen folgen nicht den Straßennamen, sondern den Baugebieten – zwei Nachbarhäuser können in verschiedenen Zonen liegen. Nennen Sie mir Ihre Adresse, dann sage ich Ihnen, welcher Wert für Sie gilt.
Der Anstieg liegt vor 2022 – seither steht auch Hochheims Spitzenwert still
| Median Wohnbauland | 2014 | 2016 | 2018 | 2020 | 2022 | 2024 | 2026 |
|---|
| €/m² | 250 | 280 | 300 | 340 | 445 | 445 | 445 |
Hochheims Bodenrichtwert ist zwischen 2014 und 2022 kräftig gestiegen: 250 € (2014), 280 € (2016), 300 € (2018), 340 € (2020), 445 € (2022) – ein Plus von 78 % in zehn Jahren – gemessen am schon 2014 hohen Ausgangsniveau eher moderat. Seit 2022 steht der Wert exakt still: 445 € auch 2024 und 2026. Das ist kein Hochheim-spezifisches Phänomen, sondern das stadtweite Muster – der Wormser Bodenmarkt hat sich 2022 eingefroren, die Langfassung dazu mit allen Ortsteilen steht im Ratgeber Bodenrichtwerte in Worms nach Stadtteil. Der Unterschied: Hochheim ist von diesem Stillstand aus der höchsten Position der Stadt betroffen, nicht aus einer mittleren.
Heißt Stillstand seit 2022: der Markt schwächelt? Die ehrliche Antwort: Nein – Hochheim liegt auch nach vier Jahren ohne weitere Anhebung des Bodenrichtwerts beim höchsten Preisniveau der Stadt, sowohl amtlich als auch nach dem ImmoScout-Modellwert. Der Stillstand betrifft nur die weitere Steigerung, nicht das erreichte Niveau – und das ist bereits das höchste, das Worms zu bieten hat.
Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele
Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Hochheim 340 bis 480 €/m², typisch 445 €). Drei Beispiele zum Aufklappen:
Beispiel 1: 400 m² in einer 450-€-Zone (typischer Wert)
400 m² × 450 € = 180.000 € Boden-Sockel. Dieser Teil Ihres Preises steht amtlich fest, bevor irgendjemand das Haus betreten hat. Wichtig: Die 400 m² sind eine Beispielgröße – bei nur sieben Inseraten gibt es kein „typisches Hochheimer Grundstück" aus den Angebotsdaten. Rechnen Sie mit Ihrer eigenen Fläche.
Beispiel 2: 550 m² in einer 480-€-Zone (Spitzenwert)
550 m² × 480 € = 264.000 €. In der teuersten Zone der Stadt kann allein der Boden ein Viertelmillionen-Posten sein – bevor das Gebäude auch nur bewertet ist. Gerade hier lohnt der Blick auf die Zonengrenze: Ob Ihr Grundstück in der 480er- oder der 450er-Zone liegt, macht bei 550 m² einen Unterschied von 16.500 €.
Beispiel 3: 300 m² in einer 340-€-Zone (günstigste Lage)
300 m² × 340 € = 102.000 €. Auch am unteren Rand der Hochheimer Spanne und mit kompaktem Grundstück bleibt der Sockel sechsstellig – ein Beleg dafür, wie hoch das Preisniveau im gesamten Ortsteil liegt. Der Rest Ihres Preises – meist der größere Teil – ist das Gebäude, und das lässt sich nur am Objekt bewerten.
Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse. Genau dafür ist die kostenlose Bewertung da: Sie bekommen Ihre Richtwertzone amtlich bestätigt und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes dazu – schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Hochheim in Zahlen
Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Hochheim steht und wem es gehört:
| Zensus 2022 | Hochheim |
|---|
| Gebäude / Wohnungen | 1.762 / 3.912 |
| Anteil Einfamilienhäuser | 68,8 % |
| Eigentümerquote | 42,8 % |
| Leerstandsquote | 2,1 % |
| Wohnfläche je Wohnung | 96 m² |
| Nettokaltmiete im Bestand | 6,79 €/m² |
Der Zensus zeichnet das Bild, das die sieben Inserate nur andeuten – und erklärt zugleich, warum Hochheim anders tickt als die meisten Wormser Ortsteile: 68,8 % Einfamilienhäuser, aber bereits 17,2 % Mehrfamilienhäuser, nur 42,8 % Eigentümerquote – zum Vergleich, in den ländlicheren Ortsteilen liegt die Eigentümerquote meist bei zwei Dritteln oder mehr. Die Wohnungen sind mit im Mittel 96 m² zudem kompakter als in den übrigen Ortsteilen. Passend dazu: Mit 3,63 % hat Hochheim die niedrigste Bruttomietrendite aller Wormser Ortsteile – wer hier kauft, kauft teuer, nicht günstig.
Falls Sie vermietet haben: Die Bestandsmiete liegt laut Zensus bei 6,79 €/m². Einen Median aus den aktuellen Mietangeboten nennt diese Seite bewusst nicht – 5 Inserate zum Stichtag sind für eine belastbare Zahl zu wenig. Ein Käufer einer vermieteten Immobilie rechnet ohnehin nach der laufenden Miete, nicht nach einer aus wenigen Inseraten geschätzten.
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Die teuerste Lage der Stadt – und sieben Angebote sind kein Markt-Beweis.
Gerade in der teuersten und zonenreichsten Lage der Stadt entscheidet die Bewertung am Objekt: Richtwertzone, Boden-Sockel, Zustand des Gebäudes. Nennen Sie mir Ihre Adresse – Sie bekommen Ihre Zone amtlich bestätigt, Ihren Sockel gerechnet und eine ehrliche Einschätzung, was der knappe Hochheimer Markt für Ihren Preis bedeutet. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Häufige Fragen zu Immobilien in Hochheim
Was ist mein Haus in Hochheim wert?
Aus sieben Inseraten lässt sich kein seriöser Durchschnitt bilden – wer Ihnen für Hochheim einen „typischen Hauspreis" nennt, rät. Belastbar sind zwei Dinge: der Bodenrichtwert Ihrer Zone (340 bis 480 €/m², typisch 450 €/m² – Grundstücksfläche mal Zonenwert ergibt den festen Sockel) und das langjährige Preisniveau von rund 3.912 €/m² für Häuser, das höchste aller Wormser Ortsteile. Der Rest ist Gebäudebewertung am Objekt: Zustand, Grundriss, Energie.
Warum stehen auf dieser Seite keine Durchschnittspreise für Häuser?
Weil am Stichtag nur sieben Häuser inseriert waren. Unter acht Fällen wäre jeder Median vom Zufall bestimmt – ein einziges Luxusobjekt würde die „typische" Zahl um sechsstellige Beträge verschieben. Diese Seite nennt deshalb nur, was nicht an der Fallzahl hängt: amtliche Bodenrichtwerte, das über Jahre geglättete Preisniveau und die Vollerhebung des Zensus 2022.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Hochheim 2026?
18 Zonen für baureifes Wohnbauland, 340 bis 480 €/m², typisch 450 €. Damit hat Hochheim sowohl den höchsten Bodenrichtwert als auch die meisten Zonen aller Wormser Ortsteile. Zusätzlich gibt es ein Mischgebiet (320–490 €/m²) und zwei Zonen Bauerwartungsland (130 € und 80 €), die planungsrechtlich noch nicht so weit sind wie das Wohnbauland.
Warum ist Hochheim der teuerste Ortsteil, wenn kaum Häuser angeboten werden?
Beide Zahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und widersprechen sich nicht: Der Bodenrichtwert (445 €/m²) und das ImmoScout-Preisniveau (3.912 €/m² für Häuser) sind über Jahre geglättete Werte aus der gesamten Kaufpreissammlung beziehungsweise vielen Inseraten – sie bleiben belastbar, auch wenn am Stichtag nur sieben Häuser am Markt sind. Die Knappheit sagt nichts gegen den hohen Wert, sie erklärt nur, warum aktuell wenig Auswahl besteht.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, in Hochheim zu verkaufen?
Die Zahlen sprechen dafür: sieben inserierte Häuser auf 1.762 Gebäude mit Wohnraum – nicht einmal 0,4 Prozent des Bestands –, dazu ein Leerstand von nur 2,1 %. Wer jetzt inseriert, konkurriert kaum mit anderen Objekten, und das in der teuersten Lage der Stadt. Was die Knappheit nicht ersetzt: den richtigen Angebotspreis für Ihr Objekt – den bestimme ich am Haus, nicht an der Marktlage allein.
Ich möchte eine Eigentumswohnung in Hochheim verkaufen oder vermieten – welche Zahlen gibt es?
Bei den Eigentumswohnungen standen am Stichtag nur drei im Angebot, bei den Mietwohnungen fünf – beides zu wenig für einen Durchschnitt. Was belastbar ist: Hochheim hat mit 17,2 % den dritthöchsten Mehrfamilienhaus-Anteil und mit 42,8 % eine der niedrigeren Eigentümerquoten unter den Wormser Ortsteilen – ein städtischerer, vermieteter geprägter Markt als in den ländlichen Lagen. Die Zensus-Bestandsmiete liegt bei 6,79 €/m²; bei einem vermieteten Verkauf bewertet ein Käufer nach der laufenden, nicht nach einer geschätzten Miete.
Was kostet mich der Makler beim Verkauf?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an Verbraucher wird die Provision geteilt: je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer – das marktübliche Modell in Worms und Umgebung. Bei Mehrfamilien- und Anlageobjekten vereinbare ich die Verkäuferprovision individuell, von provisionsfrei bis 3,57 Prozent. Enthalten sind Bewertung, Unterlagenprüfung, Exposé, Käuferansprache, Bonitätsprüfung und die Begleitung bis zum Notartermin – Details unter Provision auf der Startseite.
Quellen
- Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Stichtage 1.1.2014 bis 1.1.2026, abgerufen über den Bodenrichtwertdienst VBORIS Rheinland-Pfalz (Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz).
- Bodenpreisindex: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, „Bodenpreisindizes für Wohnbauland, Weingarten und Ackerland", Basisjahre 1963/2010/2020, Stand 14. Januar 2026. Halbjährliche Stichtage; der Wert zum 1.1.2026 ist vorläufig.
- Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete: Statistisches Bundesamt / Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung (Vollerhebung).
- Angebots-Fallzahlen: eigene Auswertung der am 14. Juli 2026 auf ImmoScout24 inserierten Objekte. Eine stadtweite Suche über Worms, Zuordnung zum Ortsteil über das Ortsteil-Feld des Inserats – bewusst nicht über die Ortsteil-Suche des Portals: Die füllt dünne Trefferlisten still mit Nachbarorten auf. Veröffentlicht werden ausschließlich Fallzahlen – und nur dort, wo mindestens acht Fälle vorliegen, ein Median. Momentaufnahme des Angebots – keine Zeitreihe, kein Bestand, keine Abschlusspreise.
- Preisniveau (Vergleich mit der Kernstadt): ImmoScout24, veröffentlichte Preisdaten für Worms und seine Ortsteile, Stand Q2/2026. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf.
