Warum es in Ibersheim aktuell kein einziges Verkaufsangebot gibt
Ibersheim ist mit rund 718 Einwohnern der kleinste Wormser Ortsteil – ein altes Rheindorf im äußersten Norden der Stadt, geprägt von der alten Mennoniten-Siedlung und einem stark dörflichen Charakter. Am Immobilienmarkt zeigt sich diese Kleinheit in aller Deutlichkeit: Am Stichtag im Juli 2026 waren 0 Häuser und 0 Eigentumswohnungen zum Kauf inseriert – keines von beidem. Nur eine einzige Mietwohnung (1) stand zur Vermietung. Ibersheim ist damit der einzige Wormser Ortsteil ganz ohne Kaufangebot:
| Angebot, Juli 2026 | Fälle | Belastbare Zahl daraus? |
|---|
| Häuser zum Kauf | 0 | kein Angebot am Stichtag |
| Eigentumswohnungen | 0 | kein Angebot am Stichtag |
| Mietwohnungen | 1 | zu wenig für eine belastbare Durchschnittszahl |
„Belastbar" heißt hier: mindestens acht Fälle. Darunter wäre jeder Durchschnitt vom Zufall bestimmt – ein einziges Luxusobjekt könnte die „typische" Zahl um sechsstellige Beträge verschieben. Deshalb nennt diese Seite für die dünnen Segmente bewusst keine Preise aus den Inseraten – sondern nur Werte, die nicht an der Fallzahl hängen: den amtlichen Bodenrichtwert, das langjährige Preisniveau und die Vollerhebung des Zensus.
Woher diese Zahlen stammen – und was sie nicht sind. Alle Angebotszahlen sind eine Momentaufnahme vom 14. Juli 2026: die Häuser und Wohnungen, die an diesem Tag auf ImmoScout24 für Ibersheim inseriert waren. In acht Wochen stehen dort andere Objekte – eine Preisentwicklung lässt sich daraus nicht ablesen. Und es sind Angebotspreise, also Wunschpreise: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und was diskret oder unter Nachbarn den Eigentümer wechselt, taucht hier gar nicht erst auf. Wie ich die Inserate erhoben und den Ortsteilen zugeordnet habe, steht unter Quellen.
Null von 225 Gebäuden mit Wohnraum heißt: nicht „wenige", sondern buchstäblich kein einziges Haus und keine einzige Eigentumswohnung standen am Stichtag zum Verkauf. Der Leerstand liegt bei nur 1,5 % – noch niedriger als in den ohnehin knappen anderen Ortsteilen. Wer in Ibersheim verkauft, hat schlicht keine Konkurrenzangebote, mit denen Käufer vergleichen könnten.
Die Zahlen passen zum Charakter des Ortsteils: 60 % der Gebäude sind Einfamilienhäuser, und fast zwei Drittel der Wohnungen (63,6 %) werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt (Zensus 2022). Wo so viel selbst bewohnt wird und kaum Neubau entsteht (nur 1,8 % der Wohnungen sind nach 2010 gebaut), kommt praktisch nichts auf den Markt – die Null-Angebotslage ist die logische Folge, nicht der Zufall eines einzelnen Stichtags.
Wie teuer ist Ibersheim nun im Vergleich zur Kernstadt? Dafür gibt es eine Quelle, die nicht an der dünnen Momentaufnahme hängt: das Preisniveau, das ImmoScout24 aus den Inseraten mehrerer Jahre für jeden Ortsteil berechnet (Stand Q2/2026). Das Ergebnis: Ibersheim ist beim Preisniveau der günstigste Ortsteil der Stadt – beim Haus- und Wohnungskauf wie bei der Hausmiete.
| Preisniveau Q2/2026 | Ibersheim | Worms gesamt | Abstand |
|---|
| Hauspreis | 2.776 €/m² | 3.498 €/m² | −21 % |
| Wohnungspreis | 2.592 €/m² | 2.847 €/m² | −9 % |
| Hausmiete | 10,38 €/m² | 11,53 €/m² | −10 % |
| Wohnungsmiete | 9,62 €/m² | 10,29 €/m² | −7 % |
Quelle: ImmoScout24-Preisniveau, Stand Q2/2026 – ein über Jahre geglätteter Modellwert aus vielen Inseraten. Genau deshalb steht er hier: Er bleibt auch dann belastbar, wenn am Stichtag nur wenige Objekte am Markt sind. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf – die Ortsteilkurven sind rechnerisch an die Wormser Gesamtkurve gekoppelt.
Der Boden: 220 €/m² – mit der stärksten Entwicklung der Stadt
Der Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert des unbebauten Bodens: Der Gutachterausschuss der Stadt Worms leitet ihn aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab – auch aus Hausverkäufen, bei denen der Bodenanteil herausgerechnet wird. Er hängt damit nicht davon ab, ob gerade Objekte inseriert sind – für einen Ortsteil ganz ohne Angebot ist er die einzige belastbare Preisinformation überhaupt. Zum 1. Januar 2026 weist der Ausschuss für Ibersheim 4 Zonen für baureifes Wohnbauland aus:
| Bodenrichtwert | Zonen | Einordnung |
|---|
| 220 € | 3 | Allgemeine Wohngebiete – der typische Wert |
| 210 € | 1 | Allgemeines Wohngebiet am unteren Rand |
Die Spanne ist die schmalste der Stadt: nur 10 € trennen die vier Zonen voneinander. Für die Sockel-Rechnung weiter unten heißt das: In Ibersheim rechnen Sie praktisch überall mit 210 bis 220 € je Quadratmeter Grundstück. Wer stattdessen eine alte Hofstelle oder ein Anwesen im dorfgeprägten Ortskern verkauft – Ibersheim ist stark dorfgeprägt –, findet dort mit 170 €/m² den Richtwert für Dorfgebiet; das ist keine der vier Wohnbauland-Zonen, aber für viele Ibersheimer Grundstücke die praktisch relevantere Zahl.
Welche Zone trifft Ihr Grundstück? Die Zonengrenzen folgen nicht den Straßennamen, sondern den Baugebieten – zwei Nachbarhäuser können in verschiedenen Zonen liegen. Nennen Sie mir Ihre Adresse, dann sage ich Ihnen, welcher Wert für Sie gilt.
Von 82 auf 220 €/m² – die stärkste Steigerung aller Wormser Ortsteile
| Median Wohnbauland | 2014 | 2016 | 2018 | 2020 | 2022 | 2024 | 2026 |
|---|
| €/m² | 82 | 92 | 92 | 125 | 220 | 220 | 220 |
Das ist die Ibersheimer Besonderheit – und die deutlichste in ganz Worms. Stadtweit hat sich der Bodenmarkt 2022 eingefroren: Der Wormser Bodenpreisindex liegt heute rund 6 % unter seinem Hoch vom Juli 2022, und in den meisten Ortsteilen steht der Richtwert seither exakt still – die Langfassung dazu steht im Ratgeber Bodenrichtwerte in Worms nach Stadtteil. Ibersheim hat diesen Stillstand nicht erlebt, sondern einen Sprung: 125 € (2020) auf 220 € (2022) – seither unverändert. Über die ganze Reihe seit 2014 (82 → 92 → 92 → 125 → 220 €/m²) ergibt das ein Plus von 167 % in zehn Jahren – mehr als in jedem anderen Wormser Ortsteil.
Der Sprung von 2020 auf 2022 trägt damit fast das gesamte Plus der letzten zehn Jahre allein. Seit 2022 steht der Wert – wie fast überall in Worms – exakt still. Was Ibersheim von der Stadt unterscheidet, ist also nicht die Gegenwart, sondern die Vergangenheit: ein Ortsteil, der spät, dafür aber kräftig aufgeholt hat und seither auf dem erreichten Niveau verharrt.
Heißt das, der Ibersheimer Boden ist jetzt „ausgereizt"? Das lässt sich nicht seriös vorhersagen – niemand weiß, ob der nächste Stichtag wieder stillsteht oder erneut springt. Fest steht nur die amtliche Zahl von heute: 220 €/m², mit der stärksten Zehn-Jahres-Entwicklung der Stadt im Rücken. Das ist ein reales Verkaufsargument – unabhängig davon, was der nächste Stichtag bringt.
Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele
Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Ibersheim 210 bis 220 €/m², typisch 220 €). Drei Beispiele zum Aufklappen:
Beispiel 1: 400 m² in einer 220-€-Zone
400 m² × 220 € = 88.000 € Boden-Sockel. Dieser Teil Ihres Preises steht amtlich fest, bevor irgendjemand das Haus betreten hat. Wichtig: Die 400 m² sind eine Beispielgröße – ohne ein einziges Verkaufsangebot gibt es in Ibersheim keine Angebotsdaten, aus denen sich ein „typisches Grundstück" ableiten ließe. Rechnen Sie mit Ihrer eigenen Fläche.
Beispiel 2: 600 m² in derselben 220-€-Zone
600 m² × 220 € = 132.000 €. Grundstücke dieser Größenordnung sind im ländlich geprägten Ibersheim keine Seltenheit – schon der Boden allein kann hier einen sechsstelligen Sockel bilden.
Beispiel 3: 500 m² im Dorfgebiet (170 €/m²)
500 m² × 170 € = 85.000 €. Wer eine alte Hofstelle oder ein Anwesen im dorfgeprägten Ortskern verkauft, rechnet nicht mit dem Wohnbauland-Wert, sondern mit dem niedrigeren Dorfgebiets-Richtwert – in Ibersheim ein realistisches Szenario, da der Ort stark dorfgeprägt ist.
Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse. Genau dafür ist die kostenlose Bewertung da: Sie bekommen Ihre Richtwertzone amtlich bestätigt und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes dazu – schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Ibersheim in Zahlen
Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Ibersheim steht und wem es gehört:
| Zensus 2022 | Ibersheim |
|---|
| Gebäude / Wohnungen | 225 / 325 |
| Anteil Einfamilienhäuser | 60,0 % |
| Eigentümerquote | 63,6 % |
| Leerstandsquote | 1,5 % |
| Wohnfläche je Wohnung | 114 m² |
| Nettokaltmiete im Bestand | 6,74 €/m² |
Der Zensus zeichnet das Bild, das die fehlenden Inserate nicht zeigen können: 225 Gebäude mit 325 Wohnungen – der kleinste Bestand aller ausgewerteten Wormser Ortsteile. 60,0 % davon sind Einfamilienhäuser, 63,6 % der Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt, und mit 1,5 % Leerstand steht praktisch nichts leer. Neubau ist die Ausnahme: Nur 1,8 % der Wohnungen sind nach 2010 entstanden, während 13,3 % vor 1949 und weitere 23,6 % zwischen 1950 und 1979 gebaut wurden – Ibersheim ist ein alter, gewachsener Bestand, kein Neubaugebiet.
Für Vermieter ist das kleine Rheindorf rechnerisch der interessanteste Ort der Stadt: Die Bruttomietrendite liegt bei 4,49 % – höher als überall sonst in Worms (Schnitt 3,96 %) – bei einem Vervielfältiger von nur 22,3, dem niedrigsten aller Ortsteile. Das liegt an der Kombination aus dem günstigsten Preisniveau der Stadt (Haus 2.776 €/m², Wohnung 2.592 €/m²) und einer Bestandsmiete von 6,74 €/m². Wer hier vermietet, kauft günstig ein und verdient rechnerisch schneller zurück als anderswo in Worms.
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Kein Angebot heißt nicht kein Wert – in Ibersheim zählt Ihr Objekt allein.
Ohne ein einziges Vergleichsangebot entscheidet die Bewertung ausschließlich am Objekt: Richtwertzone, Boden-Sockel, Zustand des Gebäudes. Nennen Sie mir Ihre Adresse – Sie bekommen Ihre Zone amtlich bestätigt, Ihren Sockel gerechnet und eine ehrliche Einschätzung, was der Bestand in Ibersheim für Ihren Preis bedeutet. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Häufige Fragen zu Immobilien in Ibersheim
Was ist mein Haus in Ibersheim wert?
Ohne ein einziges Vergleichsangebot lässt sich das nicht aus Inseraten ableiten – wer Ihnen trotzdem einen „typischen Ibersheimer Hauspreis" nennt, rät. Belastbar sind zwei Dinge: der Bodenrichtwert Ihrer Zone (210 bis 220 €/m² – Grundstücksfläche mal Zonenwert ergibt den festen Sockel) und das langjährige Preisniveau von rund 2.776 €/m² für Häuser, das günstigste aller Wormser Ortsteile. Der Rest ist Gebäudebewertung am Objekt: Zustand, Grundriss, Energie.
Warum stehen auf dieser Seite keine Durchschnittspreise für Häuser oder Wohnungen?
Weil am Stichtag kein einziges Haus und keine einzige Eigentumswohnung in Ibersheim inseriert waren – nicht zu wenige für einen Median, sondern schlicht keine. Diese Seite nennt deshalb nur, was nicht an einem Angebot hängt: den amtlichen Bodenrichtwert, das über Jahre geglättete Preisniveau und die Vollerhebung des Zensus 2022.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Ibersheim 2026?
Vier Zonen für baureifes Wohnbauland, 210 bis 220 €/m², typisch 220 €. Die Spanne ist die schmalste der Stadt: nur 10 € trennen die günstigste von der teuersten Zone. Für Grundstücke im dorfgeprägten Ortskern, die keinem Wohngebiet zugeordnet sind, gilt stattdessen der Dorfgebiets-Richtwert von 170 €/m².
Stimmt es, dass der Bodenwert in Ibersheim am stärksten gestiegen ist?
Ja. Seit 2014 ist der Ibersheimer Bodenrichtwert von 82 auf 220 €/m² gestiegen – ein Plus von 167 % in zehn Jahren, mehr als in jedem anderen Wormser Ortsteil. Den größten Teil davon trägt ein einziger Sprung: von 125 € (2020) auf 220 € (2022). Seither steht der Wert still, wie fast überall in Worms.
Gibt es in Ibersheim wirklich keine einzige Immobilie zum Verkauf?
Am Stichtag 14. Juli 2026 stand tatsächlich kein Haus und keine Eigentumswohnung zum Verkauf – nur eine einzige Mietwohnung war inseriert. Das ist eine Momentaufnahme, keine Dauerregel: Der Bestand von 225 Gebäuden existiert, er kommt nur extrem selten auf den Markt (Leerstand 1,5 %, Eigentümerquote 63,6 %). Wer in Ibersheim verkauft, tut das faktisch ohne Konkurrenzangebote.
Ich möchte eine Wohnung in Ibersheim vermieten oder verkaufen – welche Zahlen gibt es?
Sehr wenige: Am Stichtag war nur eine einzige Mietwohnung inseriert – zu dünn für jeden Durchschnitt, Eigentumswohnungen standen gar keine zum Verkauf. Belastbarer ist der Zensus: Die Bestandsmiete liegt bei 6,74 €/m². Für Vermieter ist Ibersheim rechnerisch besonders attraktiv: Die Bruttomietrendite liegt bei 4,49 % – die höchste unter allen Wormser Ortsteilen.
Was kostet mich der Makler beim Verkauf?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an Verbraucher wird die Provision geteilt: je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer – das marktübliche Modell in Worms und Umgebung. Bei Mehrfamilien- und Anlageobjekten vereinbare ich die Verkäuferprovision individuell, von provisionsfrei bis 3,57 Prozent. Enthalten sind Bewertung, Unterlagenprüfung, Exposé, Käuferansprache, Bonitätsprüfung und die Begleitung bis zum Notartermin – Details unter Provision auf der Startseite.
Quellen
- Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Stichtage 1.1.2014 bis 1.1.2026, abgerufen über den Bodenrichtwertdienst VBORIS Rheinland-Pfalz (Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz).
- Bodenpreisindex: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, „Bodenpreisindizes für Wohnbauland, Weingarten und Ackerland", Basisjahre 1963/2010/2020, Stand 14. Januar 2026. Halbjährliche Stichtage; der Wert zum 1.1.2026 ist vorläufig.
- Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete: Statistisches Bundesamt / Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung (Vollerhebung).
- Angebots-Fallzahlen: eigene Auswertung der am 14. Juli 2026 auf ImmoScout24 inserierten Objekte. Eine stadtweite Suche über Worms, Zuordnung zum Ortsteil über das Ortsteil-Feld des Inserats – bewusst nicht über die Ortsteil-Suche des Portals: Die füllt dünne Trefferlisten still mit Nachbarorten auf. Veröffentlicht werden ausschließlich Fallzahlen – und nur dort, wo mindestens acht Fälle vorliegen, ein Median. Momentaufnahme des Angebots – keine Zeitreihe, kein Bestand, keine Abschlusspreise.
- Preisniveau (Vergleich mit der Kernstadt): ImmoScout24, veröffentlichte Preisdaten für Worms und seine Ortsteile, Stand Q2/2026. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf.
