Was in Wiesoppenheim angeboten wird – und warum hier keine Durchschnittspreise stehen
Wiesoppenheim ist ein kleiner, ländlich geprägter Ortsteil im Süden von Worms mit 585 Gebäuden und 721 Wohnungen (Zensus 2022). Am Immobilienmarkt zeigt sich das im Juli 2026 so gut wie gar nicht: 6 Häuser waren am Stichtag inseriert – Eigentumswohnungen und Mietwohnungen: keine einzige. Für „typische Preise" ist das bei Häusern zu wenig – und beim Wohnungsmarkt gibt es schlicht nichts zu messen. Die Knappheit selbst ist die Marktaussage:
| Angebot, Juli 2026 | Fälle | Belastbare Zahl daraus? |
|---|
| Häuser zum Kauf | 6 | zu wenig für eine belastbare Durchschnittszahl |
| Eigentumswohnungen | 0 | kein Angebot am Stichtag |
| Mietwohnungen | 0 | kein Angebot am Stichtag |
„Belastbar" heißt hier: mindestens acht Fälle. Darunter wäre jeder Durchschnitt vom Zufall bestimmt – ein einziges Luxusobjekt könnte die „typische" Zahl um sechsstellige Beträge verschieben. Deshalb nennt diese Seite für die dünnen Segmente bewusst keine Preise aus den Inseraten – sondern nur Werte, die nicht an der Fallzahl hängen: den amtlichen Bodenrichtwert, das langjährige Preisniveau und die Vollerhebung des Zensus.
Woher diese Zahlen stammen – und was sie nicht sind. Alle Angebotszahlen sind eine Momentaufnahme vom 14. Juli 2026: die Häuser und Wohnungen, die an diesem Tag auf ImmoScout24 für Wiesoppenheim inseriert waren. In acht Wochen stehen dort andere Objekte – eine Preisentwicklung lässt sich daraus nicht ablesen. Und es sind Angebotspreise, also Wunschpreise: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und was diskret oder unter Nachbarn den Eigentümer wechselt, taucht hier gar nicht erst auf. Wie ich die Inserate erhoben und den Ortsteilen zugeordnet habe, steht unter Quellen.
Sechs inserierte Häuser auf 585 Gebäude mit Wohnraum heißt: nicht einmal ein Prozent des Bestands stand am Stichtag zum Verkauf – und der Wohnungsmarkt bot buchstäblich nichts, weder zum Kauf noch zur Miete. Der Leerstand liegt bei 0,8 % und ist damit der niedrigste Wert aller ausgewerteten Ortsteile. Wer in Wiesoppenheim verkauft, hat praktisch keine Konkurrenz.
Die Zahlen erklären den Charakter des Ortsteils: 82,7 % der Gebäude sind Einfamilienhäuser und 73,0 % der Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt (Zensus 2022) – beides die höchsten Werte in Worms. Wiesoppenheim ist damit die dichteste Konzentration von Selbstnutzer-Eigentümern der Stadt: genau die Zielgruppe, die irgendwann verkauft – nur eben selten gleichzeitig.
Wie teuer ist Wiesoppenheim nun im Vergleich zur Kernstadt? Dafür gibt es eine Quelle, die nicht an der dünnen Momentaufnahme hängt: das Preisniveau, das ImmoScout24 aus den Inseraten mehrerer Jahre für jeden Ortsteil berechnet (Stand Q2/2026). Das Ergebnis: Beim Hauspreis liegt Wiesoppenheim spürbar unter der Kernstadt, bei Mieten leicht darunter – der Wohnungspreis-Wert ist wegen des winzigen Bestands mit Vorsicht zu lesen.
| Preisniveau Q2/2026 | Wiesoppenheim | Worms gesamt | Abstand |
|---|
| Hauspreis | 3.264 €/m² | 3.498 €/m² | −7 % |
| Wohnungspreis | 3.242 €/m² | 2.847 €/m² | +14 % |
| Hausmiete | 11,42 €/m² | 11,53 €/m² | −1 % |
| Wohnungsmiete | 9,62 €/m² | 10,29 €/m² | −7 % |
Quelle: ImmoScout24-Preisniveau, Stand Q2/2026 – ein über Jahre geglätteter Modellwert aus vielen Inseraten. Genau deshalb steht er hier: Er bleibt auch dann belastbar, wenn am Stichtag nur wenige Objekte am Markt sind. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf – die Ortsteilkurven sind rechnerisch an die Wormser Gesamtkurve gekoppelt.
Der Boden: 300 €/m² – seit 2022 stabil
Der Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert des unbebauten Bodens: Der Gutachterausschuss der Stadt Worms leitet ihn aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab – auch aus Hausverkäufen, bei denen der Bodenanteil herausgerechnet wird. Er hängt damit nicht davon ab, wie viele Objekte gerade inseriert sind – und ist für einen so dünnen Markt wie Wiesoppenheim die belastbarste Preisinformation überhaupt. Zum 1. Januar 2026 weist der Ausschuss für Wiesoppenheim 5 Zonen für baureifes Wohnbauland aus:
| Bodenrichtwert | Zonen | Einordnung |
|---|
| 310 € | 1 | Reines Wohngebiet – der Spitzenwert des Ortsteils |
| 300 € | 2 | Allgemeine Wohngebiete – der typische Wert |
| 280 € | 1 | Allgemeines Wohngebiet |
| 270 € | 1 | Allgemeines Wohngebiet |
Die Spanne ist die engste im Vergleich: Alle fünf Zonen liegen zwischen 270 und 310 €/m² – nur 40 € trennen die günstigste von der teuersten Lage. Für andere Nutzung ausgewiesenes, baureifes Land (Dorfgebiet) liegt mit 270 bis 290 €/m² in ähnlicher Größenordnung. Für die Sockel-Rechnung weiter unten heißt das: In Wiesoppenheim rechnen Sie praktisch überall mit 270 bis 310 € je Quadratmeter Grundstück.
Welche Zone trifft Ihr Grundstück? Die Zonengrenzen folgen nicht den Straßennamen, sondern den Baugebieten – zwei Nachbarhäuser können in verschiedenen Zonen liegen. Nennen Sie mir Ihre Adresse, dann sage ich Ihnen, welcher Wert für Sie gilt.
Seit 2022 auf der Stelle – wie in fast ganz Worms
| Median Wohnbauland | 2014 | 2016 | 2018 | 2020 | 2022 | 2024 | 2026 |
|---|
| €/m² | 170 | 180 | 210 | 240 | 300 | 300 | 300 |
Zwischen 2014 und 2022 ist der Bodenrichtwert in Wiesoppenheim in jeder Fortschreibung gestiegen: von 170 auf 300 €/m², macht in Summe +76 % in zehn Jahren. Seit 2022 steht er exakt still – 300 € in 2022, 2024 und 2026. Das ist kein Einzelfall: Der Wormser Bodenpreisindex liegt heute rund 6 % unter seinem Hoch vom Juli 2022, und in den meisten Ortsteilen hat sich der Markt seither eingefroren – die Langfassung dazu steht im Ratgeber Bodenrichtwerte in Worms nach Stadtteil.
Heißt der Stillstand: Warten lohnt sich? Seit vier Jahren hat sich der Bodenwert in Wiesoppenheim nicht mehr bewegt, und stadtweit zeigt der Index eher nach unten. Ein Grund zum Warten ist das nicht – im Gegenteil: Der Bodensockel ist heute so verlässlich wie lange nicht, und die extreme Angebotsknappheit spricht für einen Verkauf jetzt, nicht später.
Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele
Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Wiesoppenheim 270 bis 310 €/m², typisch 300 €). Drei Beispiele zum Aufklappen:
Beispiel 1: 400 m² in einer 300-€-Zone
400 m² × 300 € = 120.000 € Boden-Sockel. Dieser Teil Ihres Preises steht amtlich fest, bevor irgendjemand das Haus betreten hat. Wichtig: Die 400 m² sind eine Beispielgröße – bei nur sechs Inseraten gibt es kein „typisches Wiesoppenheimer Grundstück" aus den Angebotsdaten. Rechnen Sie mit Ihrer eigenen Fläche.
Beispiel 2: 500 m² im Reinen Wohngebiet (310 €)
500 m² × 310 € = 155.000 €. Auch in der Spitzenzone bleibt der Aufschlag gegenüber den übrigen Lagen moderat – anders als in Ortsteilen mit weiter Zonenspanne macht die Lage in Wiesoppenheim beim Boden-Sockel nur einen kleinen Unterschied.
Beispiel 3: 350 m² in einer 270-€-Zone
350 m² × 270 € = 94.500 €. Selbst am unteren Rand der Wiesoppenheimer Spanne und mit kompaktem Grundstück bleibt der Sockel fast sechsstellig. Der Rest Ihres Preises – meist der größere Teil – ist das Gebäude, und das lässt sich nur am Objekt bewerten.
Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse. Genau dafür ist die kostenlose Bewertung da: Sie bekommen Ihre Richtwertzone amtlich bestätigt und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes dazu – schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Wiesoppenheim in Zahlen
Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Wiesoppenheim steht und wem es gehört:
| Zensus 2022 | Wiesoppenheim |
|---|
| Gebäude / Wohnungen | 585 / 721 |
| Anteil Einfamilienhäuser | 82,7 % |
| Eigentümerquote | 73,0 % |
| Leerstandsquote | 0,8 % |
| Wohnfläche je Wohnung | 124 m² |
| Nettokaltmiete im Bestand | 6,14 €/m² |
Der Zensus zeichnet das Bild, das die sechs Inserate nur andeuten: 82,7 % Einfamilienhäuser, 73,0 % Eigentümerquote, 0,8 % Leerstand – alle drei Werte sind die höchsten beziehungsweise niedrigsten unter den ausgewerteten Wormser Ortsteilen. Der Bestand ist zudem großzügig geschnitten: im Mittel 124 m² Wohnfläche je Wohnung. Genau solche selbst bewohnten Eigenheime sind es, die am seltensten auf den Markt kommen.
Falls Sie vermietet haben: Am Stichtag stand keine einzige Mietwohnung in Wiesoppenheim im Angebot – für einen Mietpreis-Vergleich bleibt daher nur der Zensus-Wert: die Bestandsmiete liegt bei 6,14 €/m². Das ist die laufende Miete im Bestand, nicht das Neuvermietungsniveau – bei einem vermieteten Verkauf rechnet ein Käufer nach dieser laufenden Miete, nicht nach einer möglichen.
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Sechs Angebote sind kein Markt-Beweis. Ihr Haus braucht einen eigenen Blick.
Gerade weil es in Wiesoppenheim so gut wie keine Vergleichsangebote gibt, entscheidet die Bewertung am Objekt: Richtwertzone, Boden-Sockel, Zustand des Gebäudes. Nennen Sie mir Ihre Adresse – Sie bekommen Ihre Zone amtlich bestätigt, Ihren Sockel gerechnet und eine ehrliche Einschätzung, was der extrem knappe Wiesoppenheimer Markt für Ihren Preis bedeutet. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Häufige Fragen zu Immobilien in Wiesoppenheim
Was ist mein Haus in Wiesoppenheim wert?
Aus sechs Inseraten lässt sich kein seriöser Durchschnitt bilden – wer Ihnen für Wiesoppenheim einen „typischen Hauspreis" nennt, rät. Belastbar sind zwei Dinge: der Bodenrichtwert Ihrer Zone (270 bis 310 €/m² – Grundstücksfläche mal Zonenwert ergibt den festen Sockel) und das langjährige Preisniveau von rund 3.264 €/m² für Häuser, spürbar unter der Kernstadt. Der Rest ist Gebäudebewertung am Objekt: Zustand, Grundriss, Energie.
Warum stehen auf dieser Seite keine Durchschnittspreise für Häuser?
Weil am Stichtag nur sechs Häuser inseriert waren. Unter acht Fällen wäre jeder Median vom Zufall bestimmt – ein einziges Objekt würde die „typische" Zahl deutlich verschieben. Diese Seite nennt deshalb nur, was nicht an der Fallzahl hängt: amtliche Bodenrichtwerte, das über Jahre geglättete Preisniveau und die Vollerhebung des Zensus 2022.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Wiesoppenheim 2026?
Fünf Zonen für baureifes Wohnbauland, 270 bis 310 €/m², typisch 300 €. Der Spitzenwert von 310 € gilt im Reinen Wohngebiet, die günstigste Zone liegt bei 270 €. Seit 2022 steht der Wert exakt still, nachdem er zwischen 2014 und 2022 von 170 auf 300 €/m² gestiegen war – ein Plus von 76 % in zehn Jahren.
Warum gibt es in Wiesoppenheim keine Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen im Angebot?
Weil es sie in diesem Ortsteil kaum gibt: 82,7 % der Gebäude sind Einfamilienhäuser, nur 5,1 % Mehrfamilienhäuser (Zensus 2022). Wiesoppenheim ist strukturell ein Eigenheim-Ortsteil – der Wohnungsmarkt ist so klein, dass am Stichtag schlicht kein Objekt zum Kauf oder zur Miete inseriert war.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, in Wiesoppenheim zu verkaufen?
Die Zahlen sprechen dafür: sechs inserierte Häuser auf 585 Gebäude mit Wohnraum – keine einzige Eigentumswohnung, keine einzige Mietwohnung –, dazu nur 0,8 % Leerstand, der niedrigste Wert aller ausgewerteten Ortsteile. Wer jetzt verkauft, konkurriert praktisch mit niemandem. Was die Knappheit nicht ersetzt: den richtigen Angebotspreis für Ihr Objekt – den bestimme ich am Haus, nicht an der Marktlage allein.
Ich möchte eine Immobilie in Wiesoppenheim kaufen – wo finde ich Angebote?
Ehrlich gesagt: kaum irgendwo. Am Stichtag standen nur sechs Häuser zum Verkauf, keine Eigentumswohnung und keine Mietwohnung. Mit 73,0 % Eigentümerquote – der höchsten in Worms – wird hier fast alles selbst bewohnt. Wer konkret an Wiesoppenheim interessiert ist, kommt an einer laufenden Suchbeobachtung kaum vorbei; ein Makler mit Ortskenntnis erfährt oft vor der Portal-Veröffentlichung von neuen Objekten.
Was kostet mich der Makler beim Verkauf?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an Verbraucher wird die Provision geteilt: je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer – das marktübliche Modell in Worms und Umgebung. Bei Mehrfamilien- und Anlageobjekten vereinbare ich die Verkäuferprovision individuell, von provisionsfrei bis 3,57 Prozent. Enthalten sind Bewertung, Unterlagenprüfung, Exposé, Käuferansprache, Bonitätsprüfung und die Begleitung bis zum Notartermin – Details unter Provision auf der Startseite.
Quellen
- Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Stichtage 1.1.2014 bis 1.1.2026, abgerufen über den Bodenrichtwertdienst VBORIS Rheinland-Pfalz (Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz).
- Bodenpreisindex: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, „Bodenpreisindizes für Wohnbauland, Weingarten und Ackerland", Basisjahre 1963/2010/2020, Stand 14. Januar 2026. Halbjährliche Stichtage; der Wert zum 1.1.2026 ist vorläufig.
- Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete: Statistisches Bundesamt / Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung (Vollerhebung).
- Angebots-Fallzahlen: eigene Auswertung der am 14. Juli 2026 auf ImmoScout24 inserierten Objekte. Eine stadtweite Suche über Worms, Zuordnung zum Ortsteil über das Ortsteil-Feld des Inserats – bewusst nicht über die Ortsteil-Suche des Portals: Die füllt dünne Trefferlisten still mit Nachbarorten auf. Veröffentlicht werden ausschließlich Fallzahlen – und nur dort, wo mindestens acht Fälle vorliegen, ein Median. Momentaufnahme des Angebots – keine Zeitreihe, kein Bestand, keine Abschlusspreise.
- Preisniveau (Vergleich mit der Kernstadt): ImmoScout24, veröffentlichte Preisdaten für Worms und seine Ortsteile, Stand Q2/2026. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf.
