Was in Pfiffligheim gerade angeboten wird
Pfiffligheim grenzt unmittelbar an die Wormser Kernstadt – und das schlägt sich im Preis nieder: Bei Häusern und bei Mieten liegt der Ortsteil nicht unter, sondern über dem Wormser Schnitt, ein für einen kernstadtnahen Ortsteil ungewöhnlicher Befund. Mit 937 Gebäuden und 1.602 Wohnungen (Zensus 2022) ist Pfiffligheim einer der kleineren Wormser Ortsteile. Im Juli 2026 stehen hier 16 Häuser zum Verkauf.
| Angebot, Juli 2026 | Fälle | Typischer Preis | Wohnfläche | Baujahr | €/m² |
|---|
| Häuser zum Kauf | 16 | 479.000 € | 141 m² | 1950 | 3.174 € |
| Eigentumswohnungen | 2 | 179.000 € | 74 m² | 1997 | 3.500 € |
„Typisch" heißt hier und im ganzen Artikel: der Median – der mittlere Wert, die Hälfte der Angebote liegt darüber, die Hälfte darunter. Ein einzelnes Luxusobjekt verzerrt ihn nicht. Preis, Wohnfläche und Quadratmeterpreis sind dabei jeweils eigene Mediane – der Quadratmeterpreis ist also nicht einfach Preis geteilt durch Fläche. Die zwei Eigentumswohnungen sind für eine belastbare Aussage zu wenig – ihre Zeile ist ein Anhaltspunkt, kein Marktwert.
Woher diese Zahlen stammen – und was sie nicht sind. Alle Angebotszahlen sind eine Momentaufnahme vom 14. Juli 2026: die Häuser und Wohnungen, die an diesem Tag auf ImmoScout24 für Pfiffligheim inseriert waren. In acht Wochen stehen dort andere Objekte – eine Preisentwicklung lässt sich daraus nicht ablesen. Und es sind Angebotspreise, also Wunschpreise: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und was diskret oder unter Nachbarn den Eigentümer wechselt, taucht hier gar nicht erst auf. Wie ich die Inserate erhoben und den Ortsteilen zugeordnet habe, steht unter Quellen.
Bleibt die Frage, wie teuer Pfiffligheim im Vergleich zur Kernstadt ist. Dafür gibt es eine zweite, unabhängige Quelle: das Preisniveau, das ImmoScout24 aus den Inseraten mehrerer Jahre für jeden Ortsteil berechnet (Stand Q2/2026). Das Ergebnis: Kaufen ist in Pfiffligheim bei Häusern spürbar teurer als im Wormser Schnitt, bei Wohnungen fast gleichauf – Mieten liegen bei Häusern wie Wohnungen leicht darüber.
| Preisniveau Q2/2026 | Pfiffligheim | Worms gesamt | Abstand |
|---|
| Hauspreis | 3.859 €/m² | 3.498 €/m² | +10 % |
| Wohnungspreis | 2.846 €/m² | 2.847 €/m² | ±0 % |
| Hausmiete | 11,86 €/m² | 11,53 €/m² | +3 % |
| Wohnungsmiete | 10,78 €/m² | 10,29 €/m² | +5 % |
Quelle: ImmoScout24-Preisniveau, Stand Q2/2026 – ein über Jahre geglätteter Modellwert. Dass er für Häuser höher liegt als der Median der 16 aktuellen Inserate (3.859 gegenüber 3.174 €/m²), ist kein Widerspruch: Der eine beschreibt das langjährige Niveau, der andere die Häuser, die gerade zufällig am Markt sind. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf – die Ortsteilkurven sind rechnerisch an die Wormser Gesamtkurve gekoppelt.
Wo Ihr Preis gemacht wird: 63 % sind Gebäude
Ein Bodenrichtwert allein sagt nichts über den Wert eines bebauten Grundstücks. Ein Angebotspreis allein sagt nichts darüber, wie viel davon auf den Boden entfällt. Erst beides zusammen ergibt eine brauchbare Aussage. Dafür habe ich für jedes der 16 angebotenen Häuser die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert seiner Zone multipliziert und das Ergebnis ins Verhältnis zum Angebotspreis gesetzt:
| Aus 16 Angeboten gerechnet | Pfiffligheim |
|---|
| Typisches Grundstück | 532 m² |
| Anteil des Bodens am Angebotspreis | 37 % |
| Spanne über alle 16 Häuser | 14 % – 196 % |
Der Boden macht in Pfiffligheim gut ein Drittel aus (37 %) – und dieses Drittel ist amtlich verankert: Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert für die Lage, das einzelne Grundstück kann davon abweichen, aber er ist kein Verhandlungsgegenstand wie der Zustand des Gebäudes. In Euro, übersetzt auf das mittlere Angebot: Von rund 479.000 € entfallen etwa 177.000 € auf das Grundstück. Die übrigen rund 302.000 € – 63 % – sind Gebäude, und dort entscheidet sich Ihr Preis. Zustand, Grundriss, Heizung, Sanierungsstand, Energieklasse: Jede dieser Fragen wirkt auf den größeren Teil des Preises.
Die Spanne von 14 % bis 196 % zeigt zugleich, warum eine Pauschalrechnung nichts taugt: Zwei Häuser mit demselben Quadratmeterpreis können völlig unterschiedliche Grundstücke unter sich haben. Welcher Anteil für Ihr Haus gilt, lässt sich nur am Objekt bestimmen.
Der Energieausweis: Baujahr 1950 – ein gemischtes Bild
Das mittlere Baujahr der angebotenen Häuser ist 1950. Wie sich das auf die Energieklassen auswirkt, zeigt die Auszählung aller 16 Angebote:
| Energieklasse | Angebote |
|---|
| C | 3 |
| E | 1 |
| F | 1 |
| H (schlechteste Klasse) | 3 |
| ohne Energieausweis im Inserat | 8 |
| Summe | 16 |
Absolute Fälle, keine Prozentwerte. Über die 8 Angebote ohne ausgewiesene Klasse lässt sich nichts sagen – deshalb stehen sie als eigene Zeile da und werden nicht weggerechnet.
Von den 16 Angeboten nennt nur die Hälfte – 8 Häuser – überhaupt eine Energieklasse. Unter diesen 8 gibt es keinen klaren Trend: drei liegen in der guten Klasse C, drei in der schlechtesten Klasse H, dazu je ein Haus in E und F. Anders als in Pfeddersheim, wo H mit Abstand die häufigste Klasse ist, teilt sich Pfiffligheim in zwei etwa gleich große Lager.
Wenn Ihr Haus schlecht dasteht: Sie konkurrieren mit drei weiteren Häusern in Klasse H – kein Grund zur Sorge, aber auch kein Alleinstellungsmerkmal. Eine Sanierung vor dem Verkauf rechnet sich für Verkäufer nur in Ausnahmefällen, nachgerechnet habe ich das hier.
Wenn Ihr Haus gut dasteht (Klasse C oder besser): Damit gehören Sie zur besseren Hälfte der ausgewiesenen Pfiffligheimer Häuser – das gehört ins Exposé. Und die übrigen acht Angebote ohne Ausweis? Beim mittleren Baujahr 1950 der Angebote ist beides plausibel: gut saniert oder seit Jahrzehnten unangetastet. Ohne Ausweis wissen wir es schlicht nicht – was er rechtlich muss und was nicht, steht im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
Der Boden: 390 €/m² – und er wächst nicht mehr
Bleibt das gut eine Drittel, das amtlich verankert ist. Der Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert des unbebauten Bodens: Der Gutachterausschuss der Stadt Worms leitet ihn aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab – auch aus Hausverkäufen, bei denen der Bodenanteil herausgerechnet wird (die Methodik im Detail steht im Ratgeber Bodenrichtwerte in Worms nach Stadtteil). Für Pfiffligheim weist er 6 baureife Wohnbauland-Zonen aus. Sie verteilen sich so:
| Bodenrichtwert | Zonen | Einordnung |
|---|
| 620 €/m² | 1 | Reines Wohngebiet – Spitzenwert und deutlicher Ausreißer nach oben |
| 400 €/m² | 2 | Allgemeines Wohngebiet, der median-nahe Wert |
| 380 €/m² | 1 | gehobene Wohnlage |
| 350 €/m² | 1 | mittlere Lage |
| 340 €/m² | 1 | günstigste Wohnbauland-Zone |
Der Median liegt bei 390 €/m² – anders als in den meisten kleinen Ortsteilen aber kein homogenes Bild: Zwischen der günstigsten Zone (340 €/m²) und der teuersten (620 €/m², Reines Wohngebiet) liegen 280 €/m² – die breiteste Spanne unter den ausgewerteten kleinen Wormser Ortsteilen. Für andere Nutzungen gilt: Mischgebiet 300–340 €/m².
Welche Zone trifft Ihr Grundstück? Die Zonengrenzen folgen nicht den Straßennamen, sondern den Baugebieten – zwei Nachbarhäuser können in verschiedenen Zonen liegen. Nennen Sie mir Ihre Adresse, dann sage ich Ihnen, welcher Wert für Sie gilt.
Seit 2022 steht diese Zahl – und das ist keine Behördenträgheit
Der Bodenrichtwert stieg zum Stichtag 1.1.2022 auf 390 €/m². Und dann: nichts. 2024 – 390 €. 2026 – 390 €. Über zehn Jahre gerechnet steht trotzdem ein Plus von 86 % zu Buche:
| Median Wohnbauland | 2014 | 2016 | 2018 | 2020 | 2022 | 2024 | 2026 |
|---|
| €/m² | 210 | 240 | 260 | 300 | 390 | 390 | 390 |
Der gesamte Anstieg liegt also vor 2022. Nun könnte man vermuten, die Behörde sei nur langsam und der Boden längst mehr wert. Das lässt sich nachprüfen – denn der Gutachterausschuss veröffentlicht neben den Richtwerten einen zweiten, unabhängigen Wert: einen eigenen Bodenpreisindex für Wohnbauland, geführt seit 1963 und halbjährlich fortgeschrieben.
Wormser Bodenpreisindex
Wohnbauland, Basis 2010 = 100 | 01/2014 | 01/2022 | 07/2022 | 01/2024 | 01/2026 |
|---|
| Indexstand | 118 | 232 | 240 | 230 | 225 |
Lesart: 100 = Preisstand 2010. Ein Stand von 225 heißt also: Wohnbauland kostet das 2,25-Fache von 2010. Der Wert für 2026 ist vorläufig; der Ausschuss schreibt dazu: „stellt bestenfalls einen Trend dar". Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Bodenpreisindizes, Stand 14.01.2026.
Der Höchststand liegt im Juli 2022; seither gibt der Index leicht nach und liegt heute rund 6 % darunter. Und die Gegenprobe stimmt: Von 2014 bis 2026 stieg der Index um 91 %, der Wormser Bodenrichtwert im selben Zeitraum um 89 %. Die amtliche Zahl misst also korrekt. Sie hinkt nicht hinterher – der Boden legt schlicht nicht mehr zu.
Der Wertzuwachs ist da. Er kommt nur nicht mehr dazu. Zwischen 2014 und 2022 hat ein Grundstück in Pfiffligheim rund 86 % an Bodenwert gewonnen – dieser Gewinn steckt heute in Ihrem Eigentum. Seit vier Jahren wächst er nicht weiter. Wer mit dem Verkauf wartet, um beim Boden „noch etwas mitzunehmen", wartet auf etwas, das die amtlichen Zahlen seit 2022 nicht mehr hergeben.
Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele
Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Pfiffligheim 340 bis 620 €/m², typisch 390 €). Drei Beispiele zum Aufklappen:
Beispiel 1: Kleines Grundstück, 300 m², günstigste Zone
300 m² × 340 € = 102.000 €. So viel Boden steckt rechnerisch unter dem Haus – nach dem amtlichen Zonenwert, unabhängig vom Zustand. Der Rest des Angebotspreises ist Gebäude – und genau darüber wird verhandelt.
Beispiel 2: Einfamilienhaus, 532 m² Grundstück – das typische Pfiffligheimer Maß
532 m² × 400 € = rund 212.800 €. Dieser Sockel ist derselbe, ob das Haus darauf frisch saniert ist oder seit Jahrzehnten nichts gemacht wurde – der Boden unterscheidet nicht. Was sich unterscheidet, ist alles darüber: Dort liegt der Grund, warum zwei Häuser auf gleich großen Grundstücken weit auseinanderliegen können.
Beispiel 3: Altbestand auf großem Grundstück in der Spitzenzone, 700 m²
700 m² × 620 € = 434.000 €. Allein der Boden. Das erklärt, warum die gemessene Spanne des Bodenanteils in Pfiffligheim bis auf 196 % reicht: Bei einem alten, unsanierten Haus auf einem großen Grundstück in der teuersten Zone kann der reine Bodenwert höher liegen als der Angebotspreis des gesamten Hauses. Kein Rechenfehler, sondern die Realität einzelner Wormser Altbestände – und für Verkäufer solcher Grundstücke ein Argument: Bei sehr altem Bestand zählt fast nur die Fläche, nicht der Bauzustand.
Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse. Genau dafür ist die kostenlose Bewertung da: Sie bekommen Ihre Richtwertzone amtlich bestätigt und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes dazu – schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Pfiffligheim in Zahlen
Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Pfiffligheim steht und wem es gehört:
| Zensus 2022 | Pfiffligheim |
|---|
| Gebäude / Wohnungen | 937 / 1.602 |
| Anteil Einfamilienhäuser | 65,2 % |
| Eigentümerquote | 52,7 % |
| Leerstandsquote | 7,4 % |
| Wohnfläche je Wohnung | 98 m² |
| Nettokaltmiete im Bestand | 6,83 €/m² |
Fast zwei Drittel der Gebäude sind Einfamilienhäuser (65,2 %), gut die Hälfte der Haushalte wohnt im Eigentum (52,7 %) – Pfiffligheim ist ein Eigentümer-Ortsteil. Auffällig ist der Leerstand: Mit 7,4 % ist er der höchste unter den ausgewerteten Wormser Ortsteilen – mehr als doppelt so hoch wie das, was üblicherweise als normale Fluktuation gilt.
Der Grund dafür lässt sich am Baualter ablesen: 48,2 % der Gebäude stammen von vor 1949, weitere 30,0 % aus den Jahren 1950 bis 1979 – zusammen acht von zehn Gebäuden vor 1980 gebaut, nur 3,5 % sind ab 2010 entstanden. Pfiffligheim hat damit den ältesten Bestand unter den ausgewerteten Ortsteilen, und ein Teil des hohen Leerstands dürfte genau darauf zurückgehen: alte, unsanierte Gebäude, die schwerer zu vermieten oder zu verkaufen sind.
Für Verkäufer ist das kein reines Manko. Wer ein sehr altes, lange leerstehendes oder unsaniertes Haus besitzt, verkauft in Pfiffligheim nicht gegen den Trend, sondern in sein natürliches Marktsegment – und genau dafür zeigt Beispiel 3 weiter oben, warum bei solchen Objekten fast nur das Grundstück zählt. Die Bestandsmiete liegt bei 6,83 €/m² bei 98 m² Wohnfläche je Wohnung – wer vermietet verkauft, sollte das im Erstgespräch mitbringen.
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Was Pfiffligheim besonders macht: Der Boden schwankt stärker als überall sonst.
Zwischen der günstigsten und der teuersten Zone liegen 280 €/m² – die breiteste Spanne unter den kleinen Wormser Ortsteilen. Bei sehr altem oder leerstehendem Bestand kann der Boden allein schon den halben Angebotspreis oder mehr ausmachen. Nennen Sie mir Ihre Adresse: Sie bekommen Ihre Richtwertzone, Ihren Boden-Sockel und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Häufige Fragen zu Immobilien in Pfiffligheim
Was kostet ein Haus in Pfiffligheim?
Das mittlere der 16 im Juli 2026 angebotenen Häuser kostet 479.000 € – bei 141 m² Wohnfläche und Baujahr 1950; der mittlere Quadratmeterpreis der Angebote liegt bei 3.174 €/m². Das sind Angebotspreise, keine Abschlüsse: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und wie viel weniger, hängt vor allem am Zustand des Hauses.
Woran entscheidet sich mein Verkaufspreis?
Am Gebäude. Rechnet man für jedes der 16 Angebote den Bodenwert aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert heraus, bleiben typischerweise 63 Prozent des Preises für das Haus selbst übrig – beim mittleren Angebot rund 302.000 von 479.000 €. Der Bodenrichtwert ist dabei der amtliche Orientierungswert der Lage – das einzelne Grundstück kann abweichen. Verhandelt wird vor allem über Zustand, Grundriss, Heizung und Energieklasse.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Pfiffligheim 2026?
Zum Stichtag 1. Januar 2026 liegen die 6 baureifen Wohnbauland-Zonen zwischen 340 und 620 €/m², der mittlere Wert beträgt 390 €/m². Seit 2022 hat sich daran nichts mehr geändert – der Wert steht seither bei 390 €/m². Die nächste amtliche Fortschreibung erfolgt zum 1. Januar 2028.
Warum ist die Bodenwert-Spanne in Pfiffligheim so groß?
Weil eine einzelne Zone deutlich aus dem Rahmen fällt: 620 €/m² für das reine Wohngebiet, gegenüber 340 bis 400 €/m² in den übrigen fünf Zonen. Diese Spanne von 340 bis 620 €/m² ist die breiteste unter den ausgewerteten kleinen Wormser Ortsteilen – anders als etwa in Pfeddersheim, wo alle Zonen innerhalb von 90 €/m² liegen.
Warum kann der Bodenanteil bei einem Haus über 100 Prozent liegen?
Weil der Boden unabhängig vom Gebäudezustand nach Fläche und Zone berechnet wird, der Angebotspreis aber auch den – oft schlechten – Zustand des Hauses widerspiegelt. Rechnet man das für die 16 Pfiffligheimer Angebote durch, reicht die Spanne von 14 bis 196 Prozent: Bei einem großen Grundstück in der teuren Zone und einem alten, unsanierten Haus kann der reine Bodenwert höher liegen als der gesamte Angebotspreis. Das passt zum Baualter: 48,2 Prozent der Pfiffligheimer Gebäude stammen von vor 1949, bei einer Leerstandsquote von 7,4 Prozent – dem höchsten Wert unter den ausgewerteten Ortsteilen. Für solche Häuser zählt beim Verkauf fast nur das Grundstück.
Muss ich vor dem Verkauf energetisch sanieren?
In den seltensten Fällen. Nur 8 der 16 Pfiffligheimer Angebote nennen überhaupt eine Energieklasse, und unter diesen gibt es keinen klaren Trend: drei liegen in der guten Klasse C, drei in der schlechtesten Klasse H. Ein schlechter Ausweis ist damit kein Ausreißer und wird über den Preis abgebildet, nicht über eine Sanierung, die sich für den Verkäufer meist nicht rechnet.
Was kostet mich der Makler beim Verkauf?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses an Verbraucher wird die Provision geteilt: je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer – das marktübliche Modell in Worms und Umgebung. Bei Mehrfamilien- und Anlageobjekten vereinbare ich die Verkäuferprovision individuell, von provisionsfrei bis 3,57 Prozent. Enthalten sind Bewertung, Unterlagenprüfung, Exposé, Käuferansprache, Bonitätsprüfung und die Begleitung bis zum Notartermin – Details unter Provision auf der Startseite.
Quellen
- Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Stichtage 1.1.2014 bis 1.1.2026, abgerufen über den Bodenrichtwertdienst VBORIS Rheinland-Pfalz (Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz).
- Bodenpreisindex: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, „Bodenpreisindizes für Wohnbauland, Weingarten und Ackerland", Basisjahre 1963/2010/2020, Stand 14. Januar 2026. Halbjährliche Stichtage; der Wert zum 1.1.2026 ist vorläufig.
- Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete: Statistisches Bundesamt / Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung (Vollerhebung).
- Angebote, Energieklassen und Bodenwertanteil: eigene Auswertung der am 14. Juli 2026 auf ImmoScout24 inserierten Objekte. Eine stadtweite Suche über Worms, Zuordnung zum Ortsteil über das Ortsteil-Feld des Inserats – bewusst nicht über die Ortsteil-Suche des Portals: Die füllt dünne Trefferlisten still mit Nachbarorten auf (die Suche „Wohnung kaufen in Leiselheim" liefert acht Wohnungen, von denen keine einzige in Leiselheim liegt). Ausgewertet und veröffentlicht werden ausschließlich Aggregate (Median, Spanne, Fallzahlen). Momentaufnahme des Angebots – keine Zeitreihe, kein Bestand, keine Abschlusspreise.
- Preisniveau (Vergleich mit der Kernstadt): ImmoScout24, veröffentlichte Preisdaten für Worms und seine Ortsteile, Stand Q2/2026. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf.
