Was in Abenheim gerade angeboten wird
Abenheim ist der nördlichste und dörflichste Wormser Ortsteil – Weinbau, ein eigener Ortskern, überschaubare Wege. Für den Immobilienmarkt heißt das: ein kleiner, aber auswertbarer Bestand. Im Juli 2026 stehen hier 8 Häuser zum Verkauf – gerade genug für einen belastbaren Median, und genug, um eine Besonderheit sichtbar zu machen, die kein anderer Wormser Ortsteil in dieser Deutlichkeit zeigt.
| Angebot, Juli 2026 | Fälle | Typischer Preis | Wohnfläche | Baujahr | €/m² |
|---|
| Häuser zum Kauf | 8 | 499.000 € | 251 m² | 1976 | 2.440 € |
| Eigentumswohnungen | 3 | 229.000 € | 112 m² | 1961 | 2.045 € |
„Typisch" heißt hier und im ganzen Artikel: der Median – der mittlere Wert, die Hälfte der Angebote liegt darüber, die Hälfte darunter. Ein einzelnes Luxusobjekt verzerrt ihn nicht. Preis, Wohnfläche und Quadratmeterpreis sind dabei jeweils eigene Mediane – der Quadratmeterpreis ist also nicht einfach Preis geteilt durch Fläche. Die drei Eigentumswohnungen sind für eine belastbare Aussage zu wenig – ihre Zeile ist ein Anhaltspunkt, kein Marktwert.
Woher diese Zahlen stammen – und was sie nicht sind. Alle Angebotszahlen sind eine Momentaufnahme vom 14. Juli 2026: die Häuser und Wohnungen, die an diesem Tag auf ImmoScout24 für Abenheim inseriert waren. In acht Wochen stehen dort andere Objekte – eine Preisentwicklung lässt sich daraus nicht ablesen. Und es sind Angebotspreise, also Wunschpreise: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und was diskret oder unter Nachbarn den Eigentümer wechselt, taucht hier gar nicht erst auf. Wie ich die Inserate erhoben und den Ortsteilen zugeordnet habe, steht unter Quellen.
Bleibt die Frage, wie teuer Abenheim im Vergleich zur Kernstadt ist. Dafür gibt es eine zweite, unabhängige Quelle: das Preisniveau, das ImmoScout24 aus den Inseraten mehrerer Jahre für jeden Ortsteil berechnet (Stand Q2/2026). Das Ergebnis: Kaufen und Mieten sind in Abenheim günstiger als im Wormser Schnitt – bei Häusern wie bei Wohnungen.
| Preisniveau Q2/2026 | Abenheim | Worms gesamt | Abstand |
|---|
| Hauspreis | 3.119 €/m² | 3.498 €/m² | −11 % |
| Wohnungspreis | 2.692 €/m² | 2.847 €/m² | −5 % |
| Hausmiete | 11,03 €/m² | 11,53 €/m² | −4 % |
| Wohnungsmiete | 10,14 €/m² | 10,29 €/m² | −1 % |
Quelle: ImmoScout24-Preisniveau, Stand Q2/2026 – ein über Jahre geglätteter Modellwert. Dass er für Häuser höher liegt als der Median der 8 aktuellen Inserate (3.119 gegenüber 2.440 €/m²), ist kein Widerspruch: Der eine beschreibt das langjährige Niveau, der andere die Häuser, die gerade zufällig am Markt sind. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf – die Ortsteilkurven sind rechnerisch an die Wormser Gesamtkurve gekoppelt.
Wo Ihr Preis gemacht wird: drei Viertel sind Gebäude
Ein Bodenrichtwert allein sagt nichts über den Wert eines bebauten Grundstücks. Ein Angebotspreis allein sagt nichts darüber, wie viel davon auf den Boden entfällt. Erst beides zusammen ergibt eine brauchbare Aussage. Dafür habe ich für jedes der 8 angebotenen Häuser die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert seiner Zone multipliziert und das Ergebnis ins Verhältnis zum Angebotspreis gesetzt:
| Aus 8 Angeboten gerechnet | Abenheim |
|---|
| Typisches Grundstück | 528 m² |
| Anteil des Bodens am Angebotspreis | 25 % |
| Spanne über alle 8 Häuser | 15 % – 38 % |
Der Boden macht in Abenheim nur rund ein Viertel des Preises aus – weniger als in jedem anderen ausgewerteten Wormser Ortsteil. Das liegt nicht an kleinen Grundstücken: Mit 528 m² ist das typische Abenheimer Grundstück eher durchschnittlich groß. Es liegt an den Häusern selbst: Mit 251 m² Wohnfläche sind die angebotenen Häuser die größten der Vergleichsgruppe – und ein großes, wertvolles Gebäude drückt den rechnerischen Anteil des Bodens, ohne dass der Boden billiger würde. In Euro, übersetzt auf das mittlere Angebot: Von rund 499.000 € entfallen etwa 125.000 € auf das Grundstück. Die übrigen rund 374.000 € – drei Viertel – sind Gebäude, und dort entscheidet sich Ihr Preis. Zustand, Grundriss, Heizung, Sanierungsstand, Energieklasse: In Abenheim wirkt jede dieser Fragen auf drei von vier Euro des Preises.
Die Spanne von 15 % bis 38 % zeigt zugleich, warum eine Pauschalrechnung nichts taugt: Zwei Häuser mit demselben Quadratmeterpreis können völlig unterschiedliche Grundstücke unter sich haben. Welcher Anteil für Ihr Haus gilt, lässt sich nur am Objekt bestimmen.
Der Energieausweis: Baujahr 1976 – ein gemischtes Bild
Das mittlere Baujahr der angebotenen Häuser ist 1976. Wie sich das auf die Energieklassen auswirkt, zeigt die Auszählung aller 8 Angebote:
| Energieklasse | Angebote |
|---|
| B | 1 |
| C | 1 |
| F | 2 |
| H (schlechteste Klasse) | 1 |
| ohne Energieausweis im Inserat | 3 |
| Summe | 8 |
Absolute Fälle, keine Prozentwerte. Über die 3 Angebote ohne ausgewiesene Klasse lässt sich nichts sagen – deshalb stehen sie als eigene Zeile da und werden nicht weggerechnet.
Von den 8 Häusern nennen nur 5 eine Energieklasse – über die übrigen 3 wissen wir nichts. Und die fünf, die eine Klasse nennen, zeichnen kein einheitliches Bild: ein B, ein C, zwei F, ein H – von sehr gut bis sehr schlecht ist in Abenheim alles vertreten, ohne dass eine Klasse dominiert. Anders als in Pfeddersheim, wo H die mit Abstand häufigste Klasse ist.
Wenn Ihr Haus gut dasteht: Dann ist das in Abenheim keine Ausnahme, aber auch kein Standard – ein guter Ausweis gehört gut sichtbar ins Exposé. Was er rechtlich muss und was nicht, steht im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
Wenn Ihr Haus schlecht dasteht: Auch das ist in Abenheim keine Seltenheit – ein Haus in Klasse H findet hier bereits ein Gegenstück im aktuellen Angebot. Vorher sanieren ist trotzdem selten die richtige Antwort: Das rechnet sich für den Verkäufer nur in Ausnahmefällen, nachgerechnet habe ich das hier.
Der Boden: 285 €/m² – und er wächst nicht mehr
Bleibt das eine Viertel, das amtlich verankert ist. Der Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert des unbebauten Bodens: Der Gutachterausschuss der Stadt Worms leitet ihn aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab – auch aus Hausverkäufen, bei denen der Bodenanteil herausgerechnet wird (die Methodik im Detail steht im Ratgeber Bodenrichtwerte in Worms nach Stadtteil). Für Abenheim weist er 4 baureife Wohnbauland-Zonen aus. Sie verteilen sich so:
| Bodenrichtwert | Zonen | Einordnung |
|---|
| 320 €/m² | 1 | Allgemeines Wohngebiet, Spitzenwert des Ortsteils |
| 290 €/m² | 1 | Reines Wohngebiet |
| 280 €/m² | 1 | Allgemeines Wohngebiet, der Median-nahe, typische Wert |
| 270 €/m² | 1 | Allgemeines Wohngebiet |
Der Median liegt bei 285 €/m² – rechnerisch der Mittelwert der beiden mittleren Zonen (280 und 290 €), denn bei vier Zonen gibt es keinen einzelnen mittleren Wert. Zwischen der günstigsten und der teuersten Wohnlage liegen nur 50 €/m² – ein enges Band. Für andere Nutzungen gelten eigene Werte: Dorfgebiet 260 bis 320 €/m² – Abenheim ist stark dorfgeprägt –, Gewerbe 110 €/m², Gemeinbedarf 12 €/m². Hinzu kommen zwei Zonen Bauerwartungsland (Entwicklungsstufe E, noch kein baureifes Land): Wohnbaufläche 40 €/m², Gewerbe 15 €/m².
Welche Zone trifft Ihr Grundstück? Die Zonengrenzen folgen nicht den Straßennamen, sondern den Baugebieten – zwei Nachbarhäuser können in verschiedenen Zonen liegen. Nennen Sie mir Ihre Adresse, dann sage ich Ihnen, welcher Wert für Sie gilt.
Seit 2022 steht diese Zahl – und das ist keine Behördenträgheit
Der Bodenrichtwert stieg zum Stichtag 1.1.2022 auf 285 €/m². Und dann: nichts. 2024 – 285 €. 2026 – 285 €. Über zehn Jahre gerechnet steht trotzdem ein Plus von 97 % zu Buche:
| Median Wohnbauland | 2014 | 2016 | 2018 | 2020 | 2022 | 2024 | 2026 |
|---|
| €/m² | 145 | 155 | 190 | 220 | 280 | 285 | 285 |
Der gesamte Anstieg liegt also vor 2022. Nun könnte man vermuten, die Behörde sei nur langsam und der Boden längst mehr wert. Das lässt sich nachprüfen – denn der Gutachterausschuss veröffentlicht neben den Richtwerten einen zweiten, unabhängigen Wert: einen eigenen Bodenpreisindex für Wohnbauland, geführt seit 1963 und halbjährlich fortgeschrieben.
Wormser Bodenpreisindex
Wohnbauland, Basis 2010 = 100 | 01/2014 | 01/2022 | 07/2022 | 01/2024 | 01/2026 |
|---|
| Indexstand | 118 | 232 | 240 | 230 | 225 |
Lesart: 100 = Preisstand 2010. Ein Stand von 225 heißt also: Wohnbauland kostet das 2,25-Fache von 2010. Der Wert für 2026 ist vorläufig; der Ausschuss schreibt dazu: „stellt bestenfalls einen Trend dar". Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Bodenpreisindizes, Stand 14.01.2026.
Der Höchststand liegt im Juli 2022; seither gibt der Index leicht nach und liegt heute rund 6 % darunter. Und die Gegenprobe stimmt: Von 2014 bis 2026 stieg der Index um 91 %, der Wormser Bodenrichtwert im selben Zeitraum um 89 %. Die amtliche Zahl misst also korrekt. Sie hinkt nicht hinterher – der Boden legt schlicht nicht mehr zu.
Der Wertzuwachs ist da. Er kommt nur nicht mehr dazu. Zwischen 2014 und 2022 hat ein Grundstück in Abenheim rund 97 % an Bodenwert gewonnen – dieser Gewinn steckt heute in Ihrem Eigentum. Seit vier Jahren wächst er nicht weiter. Wer mit dem Verkauf wartet, um beim Boden „noch etwas mitzunehmen", wartet auf etwas, das die amtlichen Zahlen seit 2022 nicht mehr hergeben.
Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele
Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Abenheim 270 bis 320 €/m², typisch 285 €). Drei Beispiele zum Aufklappen:
Beispiel 1: kleineres Grundstück, 350 m², günstige Zone
350 m² × 270 € = 94.500 €. So viel Boden steckt rechnerisch unter dem Haus – nach dem amtlichen Zonenwert, unabhängig vom Zustand. Wird ein solches Haus für 400.000 € angeboten, entfallen davon also rund 95.000 € auf den Boden. Die übrigen rund 305.000 € – gut drei Viertel – sind Gebäude, und vor allem darüber wird verhandelt.
Beispiel 2: Einfamilienhaus, 528 m² Grundstück – das typische Abenheimer Maß
528 m² × 285 € = rund 150.500 €. Dieser Sockel ist derselbe, ob das Haus darauf frisch saniert ist oder seit Jahrzehnten nichts gemacht wurde – der Boden unterscheidet nicht. Was sich unterscheidet, ist alles über dem Sockel: Bei Häusern mit 251 m² Wohnfläche – dem typischen Abenheimer Maß – ist das ein besonders großer Teil.
Beispiel 3: großes Grundstück, 750 m², Spitzenzone
750 m² × 320 € = 240.000 €. Selbst in der teuersten Zone und mit großzügigem Grundstück bleibt der Boden-Sockel deutlich unter dem, was in grundstücksstarken Ortsteilen wie Weinsheim üblich ist – dort trägt der Boden im Mittel 52 Prozent des Preises. In Abenheim bleibt auch am oberen Rand der Spanne von weiter oben das Gebäude der größere Preistreiber.
Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse. Genau dafür ist die kostenlose Bewertung da: Sie bekommen Ihre Richtwertzone amtlich bestätigt und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes dazu – schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Abenheim in Zahlen
Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Abenheim steht und wem es gehört:
| Zensus 2022 | Abenheim |
|---|
| Gebäude / Wohnungen | 906 / 1.226 |
| Anteil Einfamilienhäuser | 69,9 % |
| Eigentümerquote | 68,8 % |
| Leerstandsquote | 3,6 % |
| Wohnfläche je Wohnung | 114 m² |
| Nettokaltmiete im Bestand | 6,71 €/m² |
Sieben von zehn Gebäuden sind Einfamilienhäuser, gut sieben von zehn Haushalten wohnen im Eigentum: Abenheim ist ein dörflich geprägter Eigentümer-Ortsteil. Der Leerstand von 3,6 % liegt im Rahmen dessen, was als normale Fluktuation gilt.
Auffällig ist die Lücke zwischen der Bestandsmiete von 6,71 €/m² und der Neuvermietungsmiete von 10,14 €/m². Wer lange vermietet, liegt weit unter Markt. Beim Verkauf ist das relevant, weil ein Käufer eine vermietete Wohnung nach der laufenden Miete bewertet, nicht nach der möglichen. Was das für Ihren Preis bedeutet, rechne ich Ihnen im Erstgespräch vor.
Falls Sie vermietet haben, ist Abenheim aus Käufersicht attraktiv: Die Bruttomietrendite liegt bei 4,24 Prozent – eine der höchsten unter den ausgewerteten Ortsteilen, gegenüber 3,96 Prozent im Wormser Schnitt. Ein Käufer bekommt hier also mehr Miete für sein Geld als in der Kernstadt. Wer eine vermietete Immobilie verkauft, verkauft an jemanden, der genau das nachrechnet – mehr dazu im Ratgeber Anlageimmobilie verkaufen.
Kostenlos & unverbindlich
Was Abenheim besonders macht: Ihr Preis entscheidet sich fast nur am Haus.
Der Boden trägt hier so wenig zum Preis bei wie in kaum einem anderen Wormser Ortsteil – umso mehr entscheiden Zustand, Größe und Ausstattung Ihres Hauses. Und das bewerte ich vor Ort, nicht aus der Tabelle. Nennen Sie mir Ihre Adresse: Sie bekommen Ihre Richtwertzone, Ihren Boden-Sockel und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Häufige Fragen zu Immobilien in Abenheim
Was kostet ein Haus in Abenheim?
Das mittlere der 8 im Juli 2026 angebotenen Häuser kostet 499.000 € – bei 251 m² Wohnfläche und Baujahr 1976; der mittlere Quadratmeterpreis der Angebote liegt bei 2.440 €/m². Das sind Angebotspreise, keine Abschlüsse: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und wie viel weniger, hängt vor allem am Zustand des Hauses.
Woran entscheidet sich mein Verkaufspreis?
Am Gebäude – in Abenheim deutlicher als in fast jedem anderen Wormser Ortsteil. Rechnet man für jedes der 8 Angebote den Bodenwert aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert heraus, bleiben typischerweise 25 Prozent des Preises für das Haus selbst übrig – beim mittleren Angebot rund 374.000 von 499.000 €. Der Bodenrichtwert ist dabei der amtliche Orientierungswert der Lage – das einzelne Grundstück kann abweichen. Verhandelt wird vor allem über Zustand, Grundriss, Heizung und Energieklasse.
Warum ist der Bodenanteil in Abenheim so niedrig?
Nicht wegen kleiner Grundstücke – mit 528 m² ist das typische Abenheimer Grundstück durchschnittlich groß. Der Grund sind die Häuser: Mit 251 m² Wohnfläche sind die angebotenen Häuser die größten aller ausgewerteten Wormser Ortsteile. Ein großes, wertvolles Gebäude senkt den rechnerischen Anteil des Bodens am Gesamtpreis, ohne dass der Boden selbst billiger wird. Die enge Spanne von 15 bis 38 Prozent zeigt zudem: Ausreißer sind selten, das Grundstück ist in Abenheim kaum je der Werttreiber.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Abenheim 2026?
Zum Stichtag 1. Januar 2026 liegen die 4 baureifen Wohnbauland-Zonen zwischen 270 und 320 €/m², der mittlere Wert beträgt 285 €/m². Die Zonen liegen eng beieinander – zwischen der günstigsten und der teuersten Wohnlage liegen nur 50 €/m². Die nächste amtliche Fortschreibung erfolgt zum 1. Januar 2028.
Lohnt es sich, mit dem Verkauf auf steigende Bodenwerte zu warten?
Danach sieht es nicht aus. Der Bodenpreisindex des Wormser Gutachterausschusses erreichte im Juli 2022 seinen Höchststand und liegt heute rund 6 Prozent darunter. Der Wertzuwachs der Jahre 2014 bis 2022 – in Abenheim mit rund 97 Prozent eine der stärksten Entwicklungen unter den ausgewerteten Ortsteilen – steckt bereits im Grundstück. Seit 2022 hat sich beim Richtwert kaum noch etwas bewegt. Und weil der Boden in Abenheim ohnehin nur ein Viertel des Preises trägt, würde selbst ein steigender Bodenwert Ihren Hauspreis kaum bewegen.
Lohnt sich eine vermietete Immobilie in Abenheim?
Für Käufer rechnet sie sich besser als in der Kernstadt: Die Bruttomietrendite liegt bei 4,24 Prozent gegenüber 3,96 Prozent im Wormser Schnitt – eine der höchsten unter den ausgewerteten Ortsteilen. Grund ist, dass die Kaufpreise unter dem Stadtwert liegen, während die Mieten vergleichsweise wenig nachgeben.
Was kostet mich der Makler beim Verkauf?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses an Verbraucher wird die Provision geteilt: je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer – das marktübliche Modell in Worms und Umgebung. Bei Mehrfamilien- und Anlageobjekten vereinbare ich die Verkäuferprovision individuell, von provisionsfrei bis 3,57 Prozent. Enthalten sind Bewertung, Unterlagenprüfung, Exposé, Käuferansprache, Bonitätsprüfung und die Begleitung bis zum Notartermin – Details unter Provision auf der Startseite.
Quellen
- Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Stichtage 1.1.2014 bis 1.1.2026, abgerufen über den Bodenrichtwertdienst VBORIS Rheinland-Pfalz (Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz).
- Bodenpreisindex: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, „Bodenpreisindizes für Wohnbauland, Weingarten und Ackerland", Basisjahre 1963/2010/2020, Stand 14. Januar 2026. Halbjährliche Stichtage; der Wert zum 1.1.2026 ist vorläufig.
- Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete: Statistisches Bundesamt / Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung (Vollerhebung).
- Angebote, Energieklassen und Bodenwertanteil: eigene Auswertung der am 14. Juli 2026 auf ImmoScout24 inserierten Objekte. Eine stadtweite Suche über Worms, Zuordnung zum Ortsteil über das Ortsteil-Feld des Inserats – bewusst nicht über die Ortsteil-Suche des Portals: Die füllt dünne Trefferlisten still mit Nachbarorten auf (die Suche „Wohnung kaufen in Leiselheim" liefert acht Wohnungen, von denen keine einzige in Leiselheim liegt). Ausgewertet und veröffentlicht werden ausschließlich Aggregate (Median, Spanne, Fallzahlen). Momentaufnahme des Angebots – keine Zeitreihe, kein Bestand, keine Abschlusspreise.
- Preisniveau (Vergleich mit der Kernstadt): ImmoScout24, veröffentlichte Preisdaten für Worms und seine Ortsteile, Stand Q2/2026. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf.
