Was in Heppenheim gerade angeboten wird
Heppenheim ist einer der kleineren Wormser Ortsteile, im Südwesten der Stadt gelegen – und nicht zu verwechseln mit der gleichnamigen Kreisstadt an der Bergstraße in Hessen: Dieser Ratgeber beschreibt ausschließlich den Wormser Ortsteil. Genau dort standen im Juli 2026 11 Häuser zum Verkauf – Wohnungseigentum gibt es am Stichtag keines, wohl aber 15 Mietwohnungen, die zeigen: Auch ein kleiner Ortsteil hat einen laufenden Markt.
| Angebot, Juli 2026 | Fälle | Typischer Preis | Wohnfläche | Baujahr | €/m² |
|---|
| Häuser zum Kauf | 11 | 498.000 € | 166 m² | 1930 | 2.552 € |
„Typisch" heißt hier und im ganzen Artikel: der Median – der mittlere Wert, die Hälfte der Angebote liegt darüber, die Hälfte darunter. Ein einzelnes Luxusobjekt verzerrt ihn nicht. Preis, Wohnfläche und Quadratmeterpreis sind dabei jeweils eigene Mediane – der Quadratmeterpreis ist also nicht einfach Preis geteilt durch Fläche.
Woher diese Zahlen stammen – und was sie nicht sind. Alle Angebotszahlen sind eine Momentaufnahme vom 14. Juli 2026: die Häuser und Wohnungen, die an diesem Tag auf ImmoScout24 für Heppenheim inseriert waren. In acht Wochen stehen dort andere Objekte – eine Preisentwicklung lässt sich daraus nicht ablesen. Und es sind Angebotspreise, also Wunschpreise: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und was diskret oder unter Nachbarn den Eigentümer wechselt, taucht hier gar nicht erst auf. Wie ich die Inserate erhoben und den Ortsteilen zugeordnet habe, steht unter Quellen.
Bleibt die Frage, wie teuer Heppenheim im Vergleich zur Kernstadt ist. Dafür gibt es eine zweite, unabhängige Quelle: das Preisniveau, das ImmoScout24 aus den Inseraten mehrerer Jahre für jeden Ortsteil berechnet (Stand Q2/2026). Das Ergebnis: Kaufen wie Mieten sind in Heppenheim durchweg günstiger als im Wormser Schnitt – bei Häusern, Wohnungen und beiden Mietarten gleichermaßen.
| Preisniveau Q2/2026 | Heppenheim | Worms gesamt | Abstand |
|---|
| Hauspreis | 3.113 €/m² | 3.498 €/m² | −11 % |
| Wohnungspreis | 2.754 €/m² | 2.847 €/m² | −3 % |
| Hausmiete | 10,95 €/m² | 11,53 €/m² | −5 % |
| Wohnungsmiete | 9,38 €/m² | 10,29 €/m² | −9 % |
Quelle: ImmoScout24-Preisniveau, Stand Q2/2026 – ein über Jahre geglätteter Modellwert. Dass er für Häuser höher liegt als der Median der 11 aktuellen Inserate (3.113 gegenüber 2.552 €/m²), ist kein Widerspruch: Der eine beschreibt das langjährige Niveau, der andere die Häuser, die gerade zufällig am Markt sind. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf – die Ortsteilkurven sind rechnerisch an die Wormser Gesamtkurve gekoppelt.
Wo Ihr Preis gemacht wird: 71 % sind Gebäude
Ein Bodenrichtwert allein sagt nichts über den Wert eines bebauten Grundstücks. Ein Angebotspreis allein sagt nichts darüber, wie viel davon auf den Boden entfällt. Erst beides zusammen ergibt eine brauchbare Aussage. Dafür habe ich für jedes der 11 angebotenen Häuser die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert seiner Zone multipliziert und das Ergebnis ins Verhältnis zum Angebotspreis gesetzt:
| Aus 11 Angeboten gerechnet | Heppenheim |
|---|
| Typisches Grundstück | 586 m² |
| Anteil des Bodens am Angebotspreis | 29 % |
| Spanne über alle 11 Häuser | 12 % – 133 % |
Der Boden macht also gut ein Viertel bis ein Drittel aus – und dieser Anteil ist amtlich verankert: Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert für die Lage, das einzelne Grundstück kann davon abweichen, aber er ist kein Verhandlungsgegenstand wie der Zustand des Gebäudes. In Euro, übersetzt auf das mittlere Angebot: Von rund 498.000 € entfallen etwa 146.000 € auf das Grundstück. Die übrigen rund 352.000 € – gut 71 % – sind Gebäude, und dort entscheidet sich Ihr Preis. Zustand, Grundriss, Heizung, Sanierungsstand, Energieklasse: Jede dieser Fragen wirkt auf den größeren Teil des Preises.
Die Spanne von 12 % bis 133 % zeigt zugleich, warum eine Pauschalrechnung nichts taugt: Zwei Häuser mit demselben Quadratmeterpreis können völlig unterschiedliche Grundstücke unter sich haben. Welcher Anteil für Ihr Haus gilt, lässt sich nur am Objekt bestimmen.
Der Energieausweis: nur 4 von 11 zeigen ihn
Das mittlere Baujahr der angebotenen Häuser ist 1930. Wie sich das auf die Energieklassen auswirkt, zeigt die Auszählung aller 11 Angebote:
| Energieklasse | Angebote |
|---|
| D | 1 |
| E | 1 |
| F | 1 |
| H (schlechteste Klasse) | 1 |
| ohne Energieausweis im Inserat | 7 |
| Summe | 11 |
Absolute Fälle, keine Prozentwerte. Über die 7 Angebote ohne ausgewiesene Klasse lässt sich nichts sagen – deshalb stehen sie als eigene Zeile da und werden nicht weggerechnet.
Von den 11 Heppenheimer Hausangeboten nennen nur 4 überhaupt eine Energieklasse – und die vier streuen quer durch die Skala: D, E, F und H, je einmal. Ein Muster lässt sich daraus ehrlicherweise nicht ablesen. Über die restlichen 7 Angebote ohne Ausweis wissen wir schlicht nichts.
Was das für Sie bedeutet: Weder eine gute noch eine schlechte Energieklasse ist in Heppenheim der Normalfall – es gibt schlicht zu wenige Vergleichsfälle, um von einem Normalfall zu sprechen. Ihr Ausweis wird also nicht gegen einen Ortsteil-Durchschnitt gelesen, sondern für sich allein. Was er rechtlich muss und was nicht, steht im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
Vorher sanieren, um die Klasse zu verbessern? Das rechnet sich für den Verkäufer nur in Ausnahmefällen – unabhängig davon, wie das Haus nebenan dasteht. Nachgerechnet habe ich das hier.
Der Boden: 275 €/m² – und er wächst nicht mehr
Bleibt der Anteil, der amtlich verankert ist. Der Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert des unbebauten Bodens: Der Gutachterausschuss der Stadt Worms leitet ihn aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab – auch aus Hausverkäufen, bei denen der Bodenanteil herausgerechnet wird (die Methodik im Detail steht im Ratgeber Bodenrichtwerte in Worms nach Stadtteil). Für Heppenheim weist er 4 baureife Wohnbauland-Zonen aus. Sie verteilen sich so:
| Bodenrichtwert | Zonen | Einordnung |
|---|
| 300 €/m² | 1 | Allgemeines Wohngebiet, Spitzenwert des Ortsteils |
| 280 €/m² | 1 | Reines Wohngebiet |
| 270 €/m² | 1 | Allgemeines Wohngebiet, der typische Heppenheimer Wert |
| 260 €/m² | 1 | Allgemeines Wohngebiet |
Der Median liegt bei 275 €/m², zwischen der günstigsten und der teuersten Wohnlage liegen nur 40 €/m² – Heppenheim ist ein sehr homogener Ortsteil, in dem vier Zonen praktisch das gesamte Wohngebiet abdecken. Für andere Nutzungen gelten eigene Werte: Dorfgebiet 250 €/m², Gewerbe 110 €/m².
Welche Zone trifft Ihr Grundstück? Die Zonengrenzen folgen nicht den Straßennamen, sondern den Baugebieten – zwei Nachbarhäuser können in verschiedenen Zonen liegen. Nennen Sie mir Ihre Adresse, dann sage ich Ihnen, welcher Wert für Sie gilt.
Seit 2022 steht diese Zahl – und das ist keine Behördenträgheit
Der Bodenrichtwert stieg zum Stichtag 1.1.2022 auf 275 €/m². Und dann: nichts. 2024 – 275 €. 2026 – 275 €. Über zehn Jahre gerechnet steht trotzdem ein Plus von 90 % zu Buche:
| Median Wohnbauland | 2014 | 2016 | 2018 | 2020 | 2022 | 2024 | 2026 |
|---|
| €/m² | 145 | 155 | 175 | 205 | 275 | 275 | 275 |
Der gesamte Anstieg liegt also vor 2022. Nun könnte man vermuten, die Behörde sei nur langsam und der Boden längst mehr wert. Das lässt sich nachprüfen – denn der Gutachterausschuss veröffentlicht neben den Richtwerten einen zweiten, unabhängigen Wert: einen eigenen Bodenpreisindex für Wohnbauland, geführt seit 1963 und halbjährlich fortgeschrieben.
Wormser Bodenpreisindex
Wohnbauland, Basis 2010 = 100 | 01/2014 | 01/2022 | 07/2022 | 01/2024 | 01/2026 |
|---|
| Indexstand | 118 | 232 | 240 | 230 | 225 |
Lesart: 100 = Preisstand 2010. Ein Stand von 225 heißt also: Wohnbauland kostet das 2,25-Fache von 2010. Der Wert für 2026 ist vorläufig; der Ausschuss schreibt dazu: „stellt bestenfalls einen Trend dar". Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Bodenpreisindizes, Stand 14.01.2026.
Der Höchststand liegt im Juli 2022; seither gibt der Index leicht nach und liegt heute rund 6 % darunter. Und die Gegenprobe stimmt: Von 2014 bis 2026 stieg der Index um 91 %, der Wormser Bodenrichtwert im selben Zeitraum um 89 %. Die amtliche Zahl misst also korrekt. Sie hinkt nicht hinterher – der Boden legt schlicht nicht mehr zu.
Der Wertzuwachs ist da. Er kommt nur nicht mehr dazu. Zwischen 2014 und 2022 hat ein Grundstück in Heppenheim rund 90 % an Bodenwert gewonnen – dieser Gewinn steckt heute in Ihrem Eigentum. Seit vier Jahren wächst er nicht weiter. Wer mit dem Verkauf wartet, um beim Boden „noch etwas mitzunehmen", wartet auf etwas, das die amtlichen Zahlen seit 2022 nicht mehr hergeben.
Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele
Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Heppenheim 260 bis 300 €/m², typisch 275 €). Drei Beispiele zum Aufklappen:
Beispiel 1: Reihenhaus, 300 m² Grundstück, günstige Lage
300 m² × 260 € = 78.000 €. So viel Boden steckt rechnerisch unter dem Haus – nach dem amtlichen Zonenwert, unabhängig vom Zustand. Wird ein solches Haus für 350.000 € angeboten, entfallen davon also gut 78.000 € auf den Boden. Die übrigen gut 270.000 € – rund drei Viertel – sind Gebäude, und vor allem darüber wird verhandelt.
Beispiel 2: Einfamilienhaus, 586 m² Grundstück – das typische Heppenheimer Maß
586 m² × 270 € = rund 158.200 €. Dieser Sockel ist derselbe, ob das Haus darauf frisch saniert ist oder seit 1930 kaum angefasst wurde – der Boden unterscheidet nicht. Was sich unterscheidet, ist alles über dem Sockel: Dort liegt der Grund, warum zwei Häuser auf gleich großen Grundstücken sechsstellig auseinanderliegen können.
Beispiel 3: Großes Grundstück, 900 m², teuerste Zone
900 m² × 300 € = 270.000 €. Bei einem großen Grundstück in der teuersten Zone kann der Boden einen sehr großen Teil des Angebotspreises stellen oder ihn sogar übersteigen – so entstehen die 133 % am oberen Rand der Spanne von weiter oben. In solchen Fällen ist meist das Gebäude selbst alt oder stark sanierungsbedürftig, und der Bodenwert trägt fast den gesamten Preis.
Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse. Genau dafür ist die kostenlose Bewertung da: Sie bekommen Ihre Richtwertzone amtlich bestätigt und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes dazu – schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Heppenheim in Zahlen
Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Heppenheim steht und wem es gehört:
| Zensus 2022 | Heppenheim |
|---|
| Gebäude / Wohnungen | 771 / 1.027 |
| Anteil Einfamilienhäuser | 78,2 % |
| Eigentümerquote | 67,1 % |
| Leerstandsquote | 2,3 % |
| Wohnfläche je Wohnung | 119 m² |
| Nettokaltmiete im Bestand | 6,40 €/m² |
Gut acht von zehn Gebäuden sind Einfamilienhäuser, gut zwei Drittel der Haushalte wohnen im Eigentum: Heppenheim ist ein Eigentümer-Ortsteil, deutlicher noch als Pfeddersheim. Der Leerstand von 2,3 % liegt im Rahmen dessen, was als normale Fluktuation gilt.
Der eigentliche Befund liegt beim Baualter, und er ist doppelt: 31,6 % der Gebäude stammen von vor 1949 – ein alter Ortskern. Zugleich sind 11,8 % erst ab 2010 entstanden, der höchste Neubauanteil unter allen Wormser Ortsteilen. Genau dieser Kontrast zeigt sich auch im Angebot: Das mittlere Baujahr der 11 zum Verkauf stehenden Häuser ist 1930 – das älteste aller ausgewerteten Ortsteile. Alter Ortskern und junges Neubaugebiet liegen in Heppenheim nebeneinander – einen einzelnen typischen Heppenheimer Hauspreis gibt es deshalb nicht, er hängt stark am konkreten Baujahr und Zustand Ihres Hauses.
Falls Sie vermietet haben: Die Bestandsmiete liegt bei 6,40 €/m², die Neuvermietungsmiete laut Preisniveau bei 9,38 €/m² (Worms gesamt: 10,29 €/m²) – auch hier eine spürbare Lücke zwischen laufender und möglicher Miete. Für Käufer rechnet sich das: Die Bruttomietrendite liegt mit 4,22 % über dem Wormser Schnitt von 3,96 %, der Kaufpreis entspricht dem 23,7-Fachen der Jahresmiete. Mehr dazu im Ratgeber Anlageimmobilie verkaufen.
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Was Heppenheim besonders macht: zwei Baualter, ein Preis lässt sich nicht pauschal ansetzen.
Alter Ortskern, junges Neubaugebiet – und ein Bodenwert, der seit 2022 stillsteht. Ihr Preis entscheidet sich am konkreten Gebäude – und das bewerte ich vor Ort, nicht aus der Tabelle. Nennen Sie mir Ihre Adresse: Sie bekommen Ihre Richtwertzone, Ihren Boden-Sockel und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Häufige Fragen zu Immobilien in Heppenheim
Was kostet ein Haus in Worms-Heppenheim?
Das mittlere der 11 im Juli 2026 angebotenen Häuser kostet 498.000 € – bei 166 m² Wohnfläche und Baujahr 1930; der mittlere Quadratmeterpreis der Angebote liegt bei 2.552 €/m². Das sind Angebotspreise, keine Abschlüsse: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und wie viel weniger, hängt vor allem am Zustand und am tatsächlichen Baujahr des Hauses ab.
Woran entscheidet sich mein Verkaufspreis?
Am Gebäude. Rechnet man für jedes der 11 Angebote den Bodenwert aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert heraus, bleiben typischerweise gut 71 Prozent des Preises für das Haus selbst übrig – beim mittleren Angebot rund 352.000 von 498.000 €. Der Bodenrichtwert ist dabei der amtliche Orientierungswert der Lage – das einzelne Grundstück kann abweichen. Verhandelt wird vor allem über Zustand, Grundriss, Heizung, Baujahr und Energieklasse.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Worms-Heppenheim 2026?
Zum Stichtag 1. Januar 2026 liegen die 4 baureifen Wohnbauland-Zonen zwischen 260 und 300 €/m², der mittlere Wert beträgt 275 €/m². Seit 2022 steht dieser Wert – die nächste amtliche Fortschreibung erfolgt zum 1. Januar 2028.
Ist Worms-Heppenheim dasselbe wie Heppenheim an der Bergstraße?
Nein. Dieser Ratgeber behandelt ausschließlich den Wormser Ortsteil Heppenheim im Südwesten von Worms – ein kleiner Ortsteil mit eigenem Bodenrichtwert und eigenem Immobilienmarkt. Die Kreisstadt Heppenheim an der Bergstraße im Kreis Bergstraße (Hessen) ist ein eigenständiger Ort mit eigenem Immobilienmarkt und hat mit den hier genannten Zahlen nichts zu tun.
Warum ist das Median-Baujahr der angebotenen Häuser so alt – und was bedeutet das für meinen Preis?
Mit 1930 liegt das mittlere Baujahr der 11 Heppenheimer Hausangebote niedriger als in jedem anderen ausgewerteten Wormser Ortsteil. Das passt zum Baubestand: 31,6 % der Heppenheimer Gebäude stammen von vor 1949. Zugleich sind 11,8 % erst ab 2010 entstanden – der höchste Neubauanteil der Stadt. Alter Ortskern und junges Neubaugebiet stehen in Heppenheim nebeneinander; einen einzelnen typischen Hauspreis gibt es deshalb nicht. Ihr Preis hängt sichtbar stärker als anderswo am konkreten Baujahr und Zustand Ihres Hauses.
Muss ich vor dem Verkauf energetisch sanieren?
Vermutlich nicht – aber die Datenlage ist in Heppenheim dünn: Nur 4 der 11 Angebote nennen überhaupt eine Energieklasse (D, E, F und H, je einmal), ein Muster lässt sich daraus nicht ableiten. Ein schlechter Ausweis gehört ehrlich in den Preis – eine Sanierung vor dem Verkauf rechnet sich für den Verkäufer meist nicht.
Was kostet mich der Makler beim Verkauf?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses an Verbraucher wird die Provision geteilt: je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer – das marktübliche Modell in Worms und Umgebung. Bei Mehrfamilien- und Anlageobjekten vereinbare ich die Verkäuferprovision individuell, von provisionsfrei bis 3,57 Prozent. Enthalten sind Bewertung, Unterlagenprüfung, Exposé, Käuferansprache, Bonitätsprüfung und die Begleitung bis zum Notartermin – Details unter Provision auf der Startseite.
Quellen
- Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Stichtage 1.1.2014 bis 1.1.2026, abgerufen über den Bodenrichtwertdienst VBORIS Rheinland-Pfalz (Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz).
- Bodenpreisindex: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, „Bodenpreisindizes für Wohnbauland, Weingarten und Ackerland", Basisjahre 1963/2010/2020, Stand 14. Januar 2026. Halbjährliche Stichtage; der Wert zum 1.1.2026 ist vorläufig.
- Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete: Statistisches Bundesamt / Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung (Vollerhebung).
- Angebote, Energieklassen und Bodenwertanteil: eigene Auswertung der am 14. Juli 2026 auf ImmoScout24 inserierten Objekte. Eine stadtweite Suche über Worms, Zuordnung zum Ortsteil über das Ortsteil-Feld des Inserats – bewusst nicht über die Ortsteil-Suche des Portals: Die füllt dünne Trefferlisten still mit Nachbarorten auf (die Suche „Wohnung kaufen in Leiselheim" liefert acht Wohnungen, von denen keine einzige in Leiselheim liegt). Ausgewertet und veröffentlicht werden ausschließlich Aggregate (Median, Spanne, Fallzahlen). Momentaufnahme des Angebots – keine Zeitreihe, kein Bestand, keine Abschlusspreise.
- Preisniveau (Vergleich mit der Kernstadt): ImmoScout24, veröffentlichte Preisdaten für Worms und seine Ortsteile, Stand Q2/2026. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf.
