Immobilienpreise Lampertheim: was Ihr Haus wert ist – und was die Adresse daran ändert

Was in Lampertheim gerade angeboten wird

Lampertheim ist mit rund 32.400 Einwohnern (Stand Ende 2024) ein Mittelzentrum im hessischen Ried, direkt gegenüber von Worms – die B 47 führt über die Nibelungenbrücke in den Stadtteil Rosengarten und weiter in die Kernstadt. Zur Stadt gehören neben der Kernstadt die Stadtteile Hofheim, Hüttenfeld, Neuschloß und Rosengarten. Der Markt ist in allen drei Segmenten echt: 91 Häuser, 32 Eigentumswohnungen und 50 Mietwohnungen standen am Stichtag im Angebot.

„Typisch" heißt hier und im ganzen Artikel: der Median – der mittlere Wert, die Hälfte der Angebote liegt darüber, die Hälfte darunter. Ein einzelnes Luxusobjekt verzerrt ihn nicht. Preis, Wohnfläche und Quadratmeterpreis sind dabei jeweils eigene Mediane – der Quadratmeterpreis ist also nicht einfach Preis geteilt durch Fläche. Vier der 91 Haus-Inserate nennen keinen Preis („auf Anfrage") – der typische Preis ist über die 87 mit Preisangabe gerechnet.

Die zweite Quelle: was amtlich beurkundet wird

Angebotspreise sind Preisvorstellungen. Was tatsächlich beim Notar beurkundet wird, wertet der Gutachterausschuss aus. Seit dem Immobilienmarktbericht Südhessen 2026 gibt es diese Zahlen für Lampertheim selbst – nicht mehr nur als Kreisschnitt. Es sind Durchschnitte echter Kaufverträge aus den Jahren 2023 bis 2025, keine Modellrechnung:

Hinter der ersten Zeile stehen 48 auswertbare Kauffälle – der Durchschnitt ruht auf breiter Basis, nicht auf einer Handvoll Verkäufe. Insgesamt wechselten in Lampertheim in diesen drei Jahren 201 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser den Besitzer; ausgewertet werden nur die Fälle mit vollständigen Angaben. Diese 201 Verkäufe sind 13,3 Prozent aller Eigenheim-Verkäufe im Kreis Bergstraße – mehr als in jeder anderen Kreisgemeinde, auch mehr als im größeren Bensheim (10,8 %). In Lampertheim wird gehandelt; wer hier verkauft, verkauft nicht in einen dünnen Markt. Die Objekte sind vergleichbar: Der Durchschnittsfall hatte 160 m² Wohnfläche und Baujahr 1976 – die heute angebotenen Häuser liegen bei 170 m² und Baujahr 1967.

Trotzdem gilt: Das mittlere Angebot (595.000 €) liegt spürbar über dem, was beurkundet wurde (478.000 €). Eine Prozentzahl schreibe ich bewusst nicht hin – sie würde Preisvorstellung gegen Abschluss und Juli 2026 gegen die Jahre 2023 bis 2025 verrechnen. Aussagekräftiger ist die Spanne: beurkundet wurde zwischen 270.000 und 745.000 €. In diesem Korridor entscheidet sich Ihr Preis, und was ihn dort verschiebt, sind Zustand, Energiebilanz und Zone – nicht die Preisvorstellung des Nachbarn.

Die Zeitachse: der Gipfel lag 2022 – und 2025 dreht es wieder

Bleibt die Frage, die jeden Verkäufer zuerst umtreibt: Wohin bewegt sich der Markt? Auch dafür gibt es amtliche Zahlen. Der Gutachterausschuss rechnet seit 2015 die tatsächlichen Abschlusspreise je Quadratmeter Wohnfläche aus – für den westlichen Teil des Kreises Bergstraße, zu dem Lampertheim gehört:

Die Kurve erzählt, was viele Verkäufer erlebt haben. Bis 2022 ging es steil nach oben, auf 4.000 €/m² – das war der Gipfel. Dann kamen die Zinsen: 2023 minus 11,8 %, 2024 noch einmal minus 9,4 %, zusammen ein Fünftel weg. Und dann die Wende: 2025 stiegen die Abschlusspreise wieder um 8,4 %. Zum Gipfel von 2022 fehlen noch rund 13 Prozent.

Was das für Ihren Verkauf heißt. Erstens: Wer 2022 eine Bewertung bekommen hat, sollte sie nicht mehr verwenden – dieser Preis ist heute nicht am Markt. Zweitens: Wer wegen der Rückgänge 2023 und 2024 gewartet hat, verkauft heute in einen steigenden Markt, nicht mehr in einen fallenden. Und drittens der ehrliche Teil: Ein einzelnes Jahr macht noch keinen Trend, und die Zahlen gelten für den Kreisteil, nicht für Ihre Straße. Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften ging es 2025 noch einmal um 9,3 % nach unten – die Erholung ist nicht in jedem Segment angekommen.

Der Energieausweis: von A+ bis H ist alles am Markt

Das mittlere Baujahr der angebotenen Häuser ist 1967. Wie sich das auf die Energieklassen auswirkt, zeigt die Auszählung aller 91 Angebote:

Absolute Fälle, keine Prozentwerte. Über die 37 Angebote ohne ausgewiesene Klasse lässt sich nichts sagen – deshalb stehen sie als eigene Zeile da und werden nicht weggerechnet.

Auffällig ist die komplette Streuung: Jede Klasse von A+ bis H ist vertreten, die schlechteste Klasse H ist mit 9 Fällen die häufigste ausgewiesene, gleich dahinter folgen D (8), C (7) und G (7). Der Markt besteht hier sichtbar aus zwei Welten – sanierte und jüngere Häuser auf der einen, unsanierte Nachkriegsbauten auf der anderen. Dazu passt der Bestand: Laut Zensus heizen 58,4 % der Lampertheimer Wohnungen mit Gas und 31,6 % mit Heizöl.

Für Verkäufer heißt das: Der energetische Zustand ist in Lampertheim ein echtes Unterscheidungsmerkmal und gehört ehrlich in den Preis. Vorher sanieren ist trotzdem selten die Antwort – das rechnet sich für den Verkäufer nur in Ausnahmefällen, nachgerechnet habe ich das hier. Was der Energieausweis beim Verkauf rechtlich muss, steht im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.

Der Boden: 260 bis 600 €/m² – die Zone entscheidet

In Worms lässt sich je Ortsteil oft ein typischer Bodenwert nennen. In Lampertheim nicht: Der Gutachterausschuss weist im Stadtgebiet 100 Richtwertzonen aus, davon 36 für baureifes Wohnbauland. Deren Werte liegen weit auseinander – und verteilen sich so:

Die Stadtteile sind einfach: In Rosengarten gilt ein einziger Wert (300 €/m²), in Hofheim und Hüttenfeld liegen alle Zonen dicht beieinander. Die Kernstadt dagegen spannt von 260 bis 600 €/m² – dasselbe Grundstück ist am einen Ende mehr als doppelt so viel wert wie am anderen. Für andere Nutzungen gelten eigene Werte, etwa Gewerbe 75–200 €/m². Quelle ist der amtliche Datendienst BORIS Hessen; die Werte sind dort für jedermann kostenfrei einsehbar.

Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele

Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Lampertheim 260 bis 600 €/m² – welcher gilt, entscheidet die Adresse). Drei Beispiele zum Aufklappen:

Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse.

Mieten: kein Mietspiegel – und eine große Lücke

Lampertheim hat keinen amtlichen Mietspiegel – und muss auch keinen haben: Die Pflicht gilt erst für Gemeinden über 50.000 Einwohner (§ 558c Abs. 4 BGB). Was kommerzielle Portale als „Mietspiegel Lampertheim" anbieten, sind Modellwerte ohne amtliche Grundlage. Belastbar sind zwei Zahlen: die Bestandsmiete aus dem Zensus (6,77 €/m², Stand Mai 2022) und die Neuvermietung aus den 50 aktuellen Mietangeboten (11,43 €/m², typisch 840 € kalt für 75 m²).

Die Lücke zwischen beiden ist groß – aber lesen Sie sie richtig: Die Bestandszahl stammt vom Mai 2022, die Neuvermietungszahl vom Juli 2026. In der Differenz stecken also vier Jahre Zeitversatz und der Unterschied zwischen Alt- und Neuvertrag zugleich. Falls Sie vermietet verkaufen: Ein Käufer bewertet nach der laufenden Miete, nicht nach der möglichen – wie sich das auf den Preis auswirkt, steht im Ratgeber Anlageimmobilie verkaufen. Für eine konkrete Mieteinschätzung gibt es zudem ein amtliches, kostenfreies Werkzeug: den Mietwertkalkulator MIKA des Gutachterausschusses, abrufbar über das Geodaten-Downloadcenter des Landes (gds.hessen.de).

Lampertheim in Zahlen

Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Lampertheim steht und wem es gehört:

Gut die Hälfte der Haushalte wohnt im Eigentum (55,3 %), der Leerstand liegt mit 3,1 % unter dem Bundeswert von 4,3 % – der Bestand ist also nachgefragt. Zugleich ist er alt: Die größte Baujahrsgruppe sind mit 48,7 % die Gebäude von 1949 bis 1978. Die Häuser, die gerade angeboten werden (mittleres Baujahr 1967), bilden genau diese Generation ab.

Und die Nachfrageseite? Lampertheim wächst nicht: Seit 2000 hat die Stadt +0,5 % Einwohner gewonnen, die amtliche Vorausschätzung bis 2040 liegt bei −1,5 %. Das ist kein Alarmsignal – aber es heißt: Steigende Preise kommen hier nicht automatisch vom Zuzug. Was ein Haus erzielt, entscheidet sich am Objekt selbst: Zustand, Energiebilanz, Zone.

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Was Lampertheim besonders macht: Die Adresse wiegt mit.

Zwischen 260 und 600 €/m² liegt in der Kernstadt mehr als ein Faktor zwei – welcher Wert für Ihr Grundstück gilt, klärt ein Blick in die amtliche Karte, kein Portal-Schätzwert. Lampertheim liegt direkt gegenüber von Worms, über die Nibelungenbrücke bin ich vor Ort. Nennen Sie mir Ihre Adresse: Sie bekommen Ihre Richtwertzone, Ihren Boden-Sockel und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.

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Häufige Fragen zu Immobilien in Lampertheim

Quellen & Methodik

Datenstand: Bodenrichtwertzonen = BORIS Hessen, Stichtag 01.01.2024 · Beurkundete Kauffälle und Zeitreihe = Immobilienmarktbericht Südhessen 2026 (Kauffälle 2023–2025) · Bestand, Eigentümerquote und Leerstand = Zensus 2022 · Einwohner = Gemeindedatenblatt Hessen Agentur · Angebote = Momentaufnahme vom 16. Juli 2026 (ImmoScout24).

1. Angebote, Energieklassen, Mieten: eigene Auswertung der am 16. Juli 2026 auf ImmoScout24 für Lampertheim inserierten Objekte. Suche über die Stadt, jeder Treffer gegen die Ortsangabe des Inserats geprüft – kein einziges Objekt aus Nachbarorten in den Zahlen. Ausgewertet und veröffentlicht werden ausschließlich Aggregate (Median, Spanne, Fallzahlen). Momentaufnahme des Angebots – keine Zeitreihe, kein Bestand, keine Abschlusspreise.
2. Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Landkreise Bergstraße, Darmstadt-Dieburg, Groß-Gerau, Offenbach und des Odenwaldkreises; abgerufen über den amtlichen Datendienst BORIS Hessen / HVBG (WFS), Stichtag 01.01.2024, Abruf 16.07.2026. Spannen, Schwerpunkte und Mediane sind eigene Zusammenfassungen der einzelnen Zonenwerte (Bearbeitungshinweis gemäß Open-Data-Lizenz des Landes Hessen).
3. Beurkundete Kauffälle (stadtscharf) und Zeitreihe: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Landkreise Bergstraße, Darmstadt-Dieburg, Groß-Gerau, Offenbach und des Odenwaldkreises, Immobilienmarktbericht Südhessen 2026 (Berichtsjahr 2025, Redaktionsschluss 19.06.2026), kostenfrei über gds.hessen.de. Die Preisniveaus sind Durchschnitte der auswertbaren Kauffälle der Jahre 2023 bis 2025 für die Stadt Lampertheim; veröffentlicht werden nur Gemeinden mit mindestens drei auswertbaren Fällen. Die Zeitreihe (Häuserpreisindex) gilt für den Kreisteil Bergstraße West, nicht für Lampertheim allein. Die Auswahl einzelner Jahre aus der vollständigen Reihe 2015–2025 ist eine eigene Verkürzung der Darstellung; die Werte selbst sind unverändert übernommen.
4. Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete, Heizenergie: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022 (Vollerhebung, Stichtag 15.05.2022), Gemeinde Lampertheim.
5. Einwohner und Vorausschätzung: Hessisches Statistisches Landesamt / Hessen Agentur, Gemeindedatenblatt Lampertheim, Ausgabe November 2025 (Einwohner 31.12.2024, Prognose 2040).
6. Mietspiegel-Rechtsrahmen: § 558c Abs. 4 BGB. Ein amtlicher Mietspiegel für Lampertheim war am 16.07.2026 nicht auffindbar.