Was in Lampertheim gerade angeboten wird
Lampertheim ist mit rund 32.400 Einwohnern (Stand Ende 2024) ein Mittelzentrum im hessischen Ried, direkt gegenüber von Worms – die B 47 führt über die Nibelungenbrücke in den Stadtteil Rosengarten und weiter in die Kernstadt. Zur Stadt gehören neben der Kernstadt die Stadtteile Hofheim, Hüttenfeld, Neuschloß und Rosengarten. Der Markt ist in allen drei Segmenten echt: 91 Häuser, 32 Eigentumswohnungen und 50 Mietwohnungen standen am Stichtag im Angebot.
| Angebot, Juli 2026 | Fälle | Typischer Preis | Wohnfläche | Baujahr | €/m² |
|---|
| Häuser zum Kauf | 91 | 595.000 € | 170 m² | 1967 | 3.333 € |
| Eigentumswohnungen | 32 | 199.000 € | 83 m² | 1973 | 2.580 € |
| Mietwohnungen | 50 | 840 € kalt/Monat | 75 m² | 1996 | 11,43 € |
„Typisch" heißt hier und im ganzen Artikel: der Median – der mittlere Wert, die Hälfte der Angebote liegt darüber, die Hälfte darunter. Ein einzelnes Luxusobjekt verzerrt ihn nicht. Preis, Wohnfläche und Quadratmeterpreis sind dabei jeweils eigene Mediane – der Quadratmeterpreis ist also nicht einfach Preis geteilt durch Fläche. Vier der 91 Haus-Inserate nennen keinen Preis („auf Anfrage") – der typische Preis ist über die 87 mit Preisangabe gerechnet.
Woher diese Zahlen stammen – und was sie nicht sind. Alle Angebotszahlen sind eine Momentaufnahme vom 16. Juli 2026: die Objekte, die an diesem Tag auf ImmoScout24 für Lampertheim inseriert waren. In acht Wochen stehen dort andere – eine Preisentwicklung lässt sich daraus nicht ablesen. Und es sind Angebotspreise, also Wunschpreise: Beurkundet wird regelmäßig weniger. Wie ich die Inserate erhoben habe, steht unter Quellen.
Die zweite Quelle: was amtlich beurkundet wird
Angebotspreise sind Wunschpreise. Was tatsächlich beurkundet wird, wertet der Gutachterausschuss aus – veröffentlicht im Immobilienmarktbericht des Landes Hessen. Die dortigen Werte gelten für den ganzen Kreis Bergstraße und beziehen sich auf definierte Normobjekte, nicht auf das mittlere Lampertheimer Angebot – ein direkter Abgleich Zahl gegen Zahl verbietet sich also. Als zweite, unabhängige Größenordnung sind sie trotzdem wertvoll:
| Beurkundete Kauffälle, bis 2024 | Kreis Bergstraße |
|---|
| Freistehendes Einfamilienhaus (40 Jahre, 150 m² Wohnfläche, 700 m² Grundstück) | 506.000 € |
| Reihenhaus / Doppelhaushälfte (25 Jahre, 130 m², 300 m² Grundstück) | 459.000 € |
| Eigentumswohnung, Neubau (80 m²) | 4.500 €/m² |
| Eigentumswohnung, Wiederverkauf (20 Jahre, 80 m²) | 3.200 €/m² |
Die Einordnung: Das mittlere Lampertheimer Angebot (595.000 € für 170 m², Baujahr 1967) liegt über dem beurkundeten Kreisniveau für das Norm-Einfamilienhaus (506.000 € für 150 m²). Das ist kein Widerspruch, sondern gleich doppelt erwartbar: Angebote starten höher, als Verkäufe enden – und die beurkundeten Zahlen hinken dem Markt hinterher: Sie reichen bis 2024, die Angebote sind von Juli 2026. Deshalb steht hier bewusst keine Prozentdifferenz – sie würde Wunsch gegen Abschluss und zwei Zeitpunkte gegeneinander verrechnen. Was bleibt: Wer seinen Preis vom Wunschpreis der Nachbarn ableitet, kalkuliert mit der optimistischsten Zahl der Kette.
Der Energieausweis: von A+ bis H ist alles am Markt
Das mittlere Baujahr der angebotenen Häuser ist 1967. Wie sich das auf die Energieklassen auswirkt, zeigt die Auszählung aller 91 Angebote:
| Energieklasse | Angebote |
|---|
| A+ | 4 |
| A | 2 |
| B | 6 |
| C | 7 |
| D | 8 |
| E | 5 |
| F | 6 |
| G | 7 |
| H (schlechteste Klasse) | 9 |
| ohne Energieausweis im Inserat | 37 |
| Summe | 91 |
Absolute Fälle, keine Prozentwerte. Über die 37 Angebote ohne ausgewiesene Klasse lässt sich nichts sagen – deshalb stehen sie als eigene Zeile da und werden nicht weggerechnet.
Auffällig ist die komplette Streuung: Jede Klasse von A+ bis H ist vertreten, die schlechteste Klasse H ist mit 9 Fällen die häufigste ausgewiesene, gleich dahinter folgen D (8), C (7) und G (7). Der Markt besteht hier sichtbar aus zwei Welten – sanierte und jüngere Häuser auf der einen, unsanierte Nachkriegsbauten auf der anderen. Dazu passt der Bestand: Laut Zensus heizen 58,4 % der Lampertheimer Wohnungen mit Gas und 31,6 % mit Heizöl.
Für Verkäufer heißt das: Der energetische Zustand ist in Lampertheim ein echtes Unterscheidungsmerkmal und gehört ehrlich in den Preis. Vorher sanieren ist trotzdem selten die Antwort – das rechnet sich für den Verkäufer nur in Ausnahmefällen, nachgerechnet habe ich das hier. Was der Energieausweis beim Verkauf rechtlich muss, steht im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
Der Boden: 260 bis 600 €/m² – die Zone entscheidet
In Worms lässt sich je Ortsteil oft ein typischer Bodenwert nennen. In Lampertheim nicht: Der Gutachterausschuss weist im Stadtgebiet 100 Richtwertzonen aus, davon 36 für baureifes Wohnbauland. Deren Werte liegen weit auseinander – und verteilen sich so:
| Wohnbauland, Stichtag 01.01.2024 | Zonen | Spanne | Einordnung |
|---|
| Kernstadt (inkl. Neuschloß) | 29 | 260–600 €/m² | die meisten Zonen liegen zwischen 390 und 490 €, Median 440 € |
| Hofheim | 3 | 330–350 €/m² | enge Spanne – gut bestimmbar |
| Hüttenfeld | 3 | 340–400 €/m² | enge Spanne – gut bestimmbar |
| Rosengarten | 1 | 300 €/m² | eine Zone für den ganzen Stadtteil |
Die Stadtteile sind einfach: In Rosengarten gilt ein einziger Wert (300 €/m²), in Hofheim und Hüttenfeld liegen alle Zonen dicht beieinander. Die Kernstadt dagegen spannt von 260 bis 600 €/m² – dasselbe Grundstück ist am einen Ende mehr als doppelt so viel wert wie am anderen. Für andere Nutzungen gelten eigene Werte, etwa Gewerbe 75–200 €/m². Quelle ist der amtliche Datendienst BORIS Hessen; die Werte sind dort für jedermann kostenfrei einsehbar.
Welche Zone trifft Ihr Grundstück? Die Zonengrenzen folgen nicht den Straßennamen, sondern den Baugebieten – zwei Nachbarhäuser können in verschiedenen Zonen liegen. Und wichtig: Hessen schreibt die Richtwerte alle zwei Jahre zum 1. Januar fort; die Tabelle zeigt den Stichtag 01.01.2024, die Fortschreibung zum 1.1.2026 war im offenen Datendienst des Landes bei Erhebung (16. Juli 2026) noch nicht abrufbar. Nennen Sie mir Ihre Adresse – ich prüfe für Sie den aktuellen amtlichen Stand.
Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele
Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Lampertheim 260 bis 600 €/m² – welcher gilt, entscheidet die Adresse). Drei Beispiele zum Aufklappen:
Beispiel 1: Reihenhaus in der Kernstadt, 300 m² Grundstück
In einer Zone mit dem Kernstadt-Median von 440 €/m² beträgt der Boden-Sockel 300 × 440 = 132.000 €. Die Kernstadt-Spanne zeigt aber, worauf es ankommt: Dieselben 300 m² sind in der 260-€-Zone 78.000 € wert, in der 600-€-Zone 180.000 € – mehr als das Doppelte, ohne dass sich am Haus irgendetwas ändert. Deshalb steht die Zonenfrage vor jeder Preisrechnung.
Beispiel 2: Einfamilienhaus, 441 m² – das typische Lampertheimer Maß
441 m² ist das mittlere Grundstück der aktuellen Haus-Angebote. In den häufigsten Kernstadt-Zonen (390 bis 490 €/m²) ergibt das einen Boden-Sockel von rund 172.000 bis 216.000 €. Dieser Teil Ihres Preises steht amtlich fest und verhandelt sich nicht – verhandelt wird über das, was darauf steht.
Beispiel 3: Hofheim, 600 m² Grundstück
Hofheims drei Zonen liegen eng: 330 bis 350 €/m². Der Boden-Sockel beträgt damit 198.000 bis 210.000 € – die Unsicherheit aus der Zone ist hier klein, gut bestimmbar ist der Wert also auch ohne Karteneinsicht fast auf den Euro. In Hüttenfeld (340–400 €) und Rosengarten (fix 300 €) gilt dasselbe Prinzip.
Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse. Genau dafür ist die kostenlose Bewertung da: Sie bekommen Ihre Richtwertzone amtlich bestätigt und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes dazu – schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Mieten: kein Mietspiegel – und eine große Lücke
Lampertheim hat keinen amtlichen Mietspiegel – und muss auch keinen haben: Die Pflicht gilt erst für Gemeinden über 50.000 Einwohner (§ 558c Abs. 4 BGB). Was kommerzielle Portale als „Mietspiegel Lampertheim" anbieten, sind Modellwerte ohne amtliche Grundlage. Belastbar sind zwei Zahlen: die Bestandsmiete aus dem Zensus (6,77 €/m², Stand Mai 2022) und die Neuvermietung aus den 50 aktuellen Mietangeboten (11,43 €/m², typisch 840 € kalt für 75 m²).
Die Lücke zwischen beiden ist groß – aber lesen Sie sie richtig: Die Bestandszahl stammt vom Mai 2022, die Neuvermietungszahl vom Juli 2026. In der Differenz stecken also vier Jahre Zeitversatz und der Unterschied zwischen Alt- und Neuvertrag zugleich. Falls Sie vermietet verkaufen: Ein Käufer bewertet nach der laufenden Miete, nicht nach der möglichen – wie sich das auf den Preis auswirkt, steht im Ratgeber Anlageimmobilie verkaufen. Für eine konkrete Mieteinschätzung gibt es zudem ein amtliches, kostenfreies Werkzeug: den Mietwertkalkulator MIKA des Gutachterausschusses, abrufbar über das Geodaten-Downloadcenter des Landes (gds.hessen.de).
Lampertheim in Zahlen
Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Lampertheim steht und wem es gehört:
| Zensus 2022 | Lampertheim |
|---|
| Einwohner | 32.058 |
| Gebäude / Wohnungen | 8.439 / 15.527 |
| Eigentümerquote | 55,3 % |
| Leerstandsquote | 3,1 % |
| Wohnfläche je Wohnung | 103 m² |
| Nettokaltmiete im Bestand | 6,77 €/m² |
Gut die Hälfte der Haushalte wohnt im Eigentum (55,3 %), der Leerstand liegt mit 3,1 % unter dem Bundeswert von 4,3 % – der Bestand ist also nachgefragt. Zugleich ist er alt: Die größte Baujahrsgruppe sind mit 48,7 % die Gebäude von 1949 bis 1978. Die Häuser, die gerade angeboten werden (mittleres Baujahr 1967), bilden genau diese Generation ab.
Und die Nachfrageseite? Lampertheim wächst nicht: Seit 2000 hat die Stadt +0,5 % Einwohner gewonnen, die amtliche Vorausschätzung bis 2040 liegt bei −1,5 %. Das ist kein Alarmsignal – aber es heißt: Steigende Preise kommen hier nicht automatisch vom Zuzug. Was ein Haus erzielt, entscheidet sich am Objekt selbst: Zustand, Energiebilanz, Zone.
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Was Lampertheim besonders macht: Die Adresse wiegt mit.
Zwischen 260 und 600 €/m² liegt in der Kernstadt mehr als ein Faktor zwei – welcher Wert für Ihr Grundstück gilt, klärt ein Blick in die amtliche Karte, kein Portal-Schätzwert. Lampertheim liegt direkt gegenüber von Worms, über die Nibelungenbrücke bin ich vor Ort. Nennen Sie mir Ihre Adresse: Sie bekommen Ihre Richtwertzone, Ihren Boden-Sockel und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Häufige Fragen zu Immobilien in Lampertheim
Was kostet ein Haus in Lampertheim?
Am 16. Juli 2026 standen 91 Häuser auf ImmoScout24 zum Verkauf; das mittlere für 595.000 € bei 170 m² Wohnfläche, Baujahr 1967; der mittlere Quadratmeterpreis der Angebote: rund 3.333 €/m². Das sind Angebotspreise – beurkundet wird regelmäßig weniger. Zum Vergleich: Das beurkundete Kreisniveau für ein freistehendes Norm-Einfamilienhaus liegt bei 506.000 € (Kreis Bergstraße, Kauffälle bis 2024).
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Lampertheim?
Es gibt nicht den einen Wert: 36 Zonen für baureifes Wohnbauland, in der Kernstadt 260 bis 600 €/m² (die meisten Zonen zwischen 390 und 490 €), Hofheim 330–350 €, Hüttenfeld 340–400 €, Rosengarten 300 €. Stichtag 01.01.2024; Hessen schreibt die Werte alle zwei Jahre fort, die Fortschreibung zum 01.01.2026 war bei Erhebung im offenen Datendienst noch nicht abrufbar. Welcher Wert für Ihre Adresse gilt, prüfe ich kostenlos.
Gibt es einen Mietspiegel für Lampertheim?
Nein – und die Stadt muss auch keinen erstellen (Pflicht erst ab 50.000 Einwohnern, § 558c Abs. 4 BGB). Belastbare Anhaltspunkte sind die Zensus-Bestandsmiete (6,77 €/m², Mai 2022), die aktuellen Neuvermietungsangebote (11,43 €/m² im Median) und der amtliche Mietwertkalkulator MIKA des Gutachterausschusses, der kostenfrei nutzbar ist.
Was ist mein Haus in Hofheim, Hüttenfeld oder Rosengarten wert?
Der Boden-Sockel ist dort besonders gut bestimmbar, weil die Zonen eng liegen: Hofheim 330–350 €/m², Hüttenfeld 340–400 €/m², Rosengarten einheitlich 300 €/m². Grundstücksfläche mal Zonenwert ergibt den festen Teil Ihres Preises; der Rest – das Gebäude – lässt sich nur am Objekt bewerten.
Ich möchte eine Wohnung in Lampertheim verkaufen – was ist sie wert?
Aktuell sind 32 Eigentumswohnungen inseriert, die mittlere für 199.000 € bei 83 m²; der mittlere Quadratmeterpreis: rund 2.580 €/m². Die beurkundete Kreisreferenz: 3.200 €/m² für die 20 Jahre alte Norm-Wohnung im Wiederverkauf, 4.500 €/m² für Neubau. Baujahr, Lage und Zustand entscheiden, wo dazwischen Ihre Wohnung liegt.
Warum ein Makler aus Worms für Lampertheim?
Weil Lampertheim näher an Worms liegt als an den meisten hessischen Nachbarstädten: Die B 47 führt über die Nibelungenbrücke direkt in die Stadt. Die Bewertung folgt denselben amtlichen Maßstäben wie diese Seite – Bodenrichtwertzone, beurkundete Vergleichswerte, ehrliche Gebäudeeinschätzung vor Ort. Hessens Bodenrichtwerte sind Open Data; jede Zahl dieser Seite können Sie selbst nachprüfen.
Was kostet mich der Makler beim Verkauf?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an Verbraucher wird die Provision geteilt: je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer – das marktübliche Modell in Worms und Umgebung, das auch im hessischen Ried gilt. Bei Mehrfamilien- und Anlageobjekten vereinbare ich die Verkäuferprovision individuell, von provisionsfrei bis 3,57 Prozent. Enthalten sind Bewertung, Unterlagenprüfung, Exposé, Käuferansprache, Bonitätsprüfung und die Begleitung bis zum Notartermin – Details unter Provision auf der Startseite.
Quellen
- Angebote, Energieklassen, Mieten: eigene Auswertung der am 16. Juli 2026 auf ImmoScout24 für Lampertheim inserierten Objekte. Suche über die Stadt, jeder Treffer gegen die Ortsangabe des Inserats geprüft – kein einziges Objekt aus Nachbarorten in den Zahlen. Ausgewertet und veröffentlicht werden ausschließlich Aggregate (Median, Spanne, Fallzahlen). Momentaufnahme des Angebots – keine Zeitreihe, kein Bestand, keine Abschlusspreise.
- Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Landkreise Bergstraße, Darmstadt-Dieburg, Groß-Gerau, Offenbach und des Odenwaldkreises; abgerufen über den amtlichen Datendienst BORIS Hessen / HVBG (WFS), Stichtag 01.01.2024, Abruf 16.07.2026. Spannen, Schwerpunkte und Mediane sind eigene Zusammenfassungen der einzelnen Zonenwerte (Bearbeitungshinweis gemäß Open-Data-Lizenz des Landes Hessen).
- Beurkundete Kauffälle (Kreiswerte): Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse in Hessen (ZGGH), Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2025, mittlere Preisniveaus für Normobjekte im Landkreis Bergstraße, Kauffälle bis 2024. Kreiswerte, nicht stadtscharf für Lampertheim.
- Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete, Heizenergie: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022 (Vollerhebung, Stichtag 15.05.2022), Gemeinde Lampertheim.
- Einwohner und Vorausschätzung: Hessisches Statistisches Landesamt / Hessen Agentur, Gemeindedatenblatt Lampertheim, Ausgabe November 2025 (Einwohner 31.12.2024, Prognose 2040).
- Mietspiegel-Rechtsrahmen: § 558c Abs. 4 BGB. Ein amtlicher Mietspiegel für Lampertheim war am 16.07.2026 nicht auffindbar.
