Was in Leiselheim gerade angeboten wird
Leiselheim liegt im Westen von Worms, angrenzend an Pfiffligheim und Hochheim – und ist beim Bodenrichtwert ein Einzelfall in der Stadt: Als einziger Wormser Ortsteil ist der amtliche Wert hier seit 2022 nicht bloß nicht weiter gestiegen, sondern zurückgegangen – vom Hoch bei 390 €/m² auf inzwischen 350 €/m² (mehr dazu weiter unten). Am Markt selbst ist davon nichts zu spüren: Im Juli 2026 stehen 8 Häuser zum Verkauf, das mittlere für 780.000 € – der mit Abstand teuerste Median unter den ausgewerteten Wormser Ortsteilen.
| Angebot, Juli 2026 | Fälle | Typischer Preis | Wohnfläche | Baujahr | €/m² |
|---|
| Häuser zum Kauf | 8 | 780.000 € | 195 m² | 2006 | 4.000 € |
| Eigentumswohnungen | 3 | 409.500 € | 91 m² | 2025 | 4.500 € |
„Typisch" heißt hier und im ganzen Artikel: der Median – der mittlere Wert, die Hälfte der Angebote liegt darüber, die Hälfte darunter. Ein einzelnes Luxusobjekt verzerrt ihn nicht. Preis, Wohnfläche und Quadratmeterpreis sind dabei jeweils eigene Mediane – der Quadratmeterpreis ist also nicht einfach Preis geteilt durch Fläche. Die drei Eigentumswohnungen sind für eine belastbare Aussage zu wenig – ihre Zeile ist ein Anhaltspunkt, kein Marktwert.
Woher diese Zahlen stammen – und was sie nicht sind. Alle Angebotszahlen sind eine Momentaufnahme vom 14. Juli 2026: die Häuser und Wohnungen, die an diesem Tag auf ImmoScout24 für Leiselheim inseriert waren. In acht Wochen stehen dort andere Objekte – eine Preisentwicklung lässt sich daraus nicht ablesen. Und es sind Angebotspreise, also Wunschpreise: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und was diskret oder unter Nachbarn den Eigentümer wechselt, taucht hier gar nicht erst auf. Wie ich die Inserate erhoben und den Ortsteilen zugeordnet habe, steht unter Quellen.
Bleibt die Frage, wie teuer Leiselheim im Vergleich zur Kernstadt ist. Dafür gibt es eine zweite, unabhängige Quelle: das Preisniveau, das ImmoScout24 aus den Inseraten mehrerer Jahre für jeden Ortsteil berechnet (Stand Q2/2026). Das Ergebnis: Kaufen ist in Leiselheim günstiger als im Wormser Schnitt – bei Häusern wie Wohnungen. Mieten liegen leicht darüber, bei Wohnungen fast gleichauf.
| Preisniveau Q2/2026 | Leiselheim | Worms gesamt | Abstand |
|---|
| Hauspreis | 3.422 €/m² | 3.498 €/m² | −2 % |
| Wohnungspreis | 2.698 €/m² | 2.847 €/m² | −5 % |
| Hausmiete | 11,68 €/m² | 11,53 €/m² | +1 % |
| Wohnungsmiete | 10,34 €/m² | 10,29 €/m² | ±0 % |
Quelle: ImmoScout24-Preisniveau, Stand Q2/2026 – ein über Jahre geglätteter Modellwert. Dass er für Häuser höher liegt als der Median der 8 aktuellen Inserate (3.422 gegenüber 4.000 €/m²), ist kein Widerspruch: Der eine beschreibt das langjährige Niveau, der andere die Häuser, die gerade zufällig am Markt sind. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf – die Ortsteilkurven sind rechnerisch an die Wormser Gesamtkurve gekoppelt.
Wo Ihr Preis gemacht wird: 57 % sind Gebäude
Ein Bodenrichtwert allein sagt nichts über den Wert eines bebauten Grundstücks. Ein Angebotspreis allein sagt nichts darüber, wie viel davon auf den Boden entfällt. Erst beides zusammen ergibt eine brauchbare Aussage. Dafür habe ich für jedes der 8 angebotenen Häuser die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert seiner Zone multipliziert und das Ergebnis ins Verhältnis zum Angebotspreis gesetzt:
| Aus 8 Angeboten gerechnet | Leiselheim |
|---|
| Typisches Grundstück | 914 m² |
| Anteil des Bodens am Angebotspreis | 43 % |
| Spanne über alle 8 Häuser | 12 % – 59 % |
Der Boden macht rechnerisch 43 % des Angebotspreises aus – weniger, als die großen Grundstücke vermuten lassen. Der Grund: Was die Fläche an Bodenwert bringt, gleicht das Gebäude durch sein junges Baujahr und die großzügige Wohnfläche wieder aus. In Euro, übersetzt auf das mittlere Angebot: Von rund 780.000 € entfallen etwa 335.000 € auf das Grundstück. Die übrigen rund 445.000 € – knapp 57 % – sind Gebäude, und dort entscheidet sich Ihr Preis. Zustand, Grundriss, Heizung, Sanierungsstand, Energieklasse: Jede dieser Fragen wirkt auf den größeren Teil des Preises.
Die Spanne von 12 % bis 59 % zeigt zugleich, warum eine Pauschalrechnung nichts taugt: Zwei Häuser mit demselben Quadratmeterpreis können völlig unterschiedliche Grundstücke unter sich haben. Welcher Anteil für Ihr Haus gilt, lässt sich nur am Objekt bestimmen.
Der Energieausweis: nur 4 von 8 zeigen überhaupt eine Klasse
Das mittlere Baujahr der angebotenen Häuser ist 2006. Wie sich das auf die Energieklassen auswirkt, zeigt die Auszählung aller 8 Angebote:
| Energieklasse | Angebote |
|---|
| E | 1 |
| F | 1 |
| G | 1 |
| Energieausweis ohne Klassenangabe | 1 |
| ohne Energieausweis im Inserat | 4 |
| Summe | 8 |
Absolute Fälle, keine Prozentwerte. Über die 4 Angebote ohne ausgewiesene Klasse lässt sich nichts sagen – deshalb stehen sie als eigene Zeile da und werden nicht weggerechnet.
Nur bei 4 der 8 Leiselheimer Häuser nennt das Inserat überhaupt eine Energieklasse – die andere Hälfte macht dazu keine Angabe. Von den vier sind es je einmal die Klassen E, F und G, dazu ein Ausweis ohne lesbaren Klassenbuchstaben. Ein klares Bild ergibt das nicht: gemischt, tendenziell mittel bis schwach – aber zu wenige Fälle für mehr als eine Tendenz.
Wenn Ihr Haus schlecht dasteht: Sie sind in guter Gesellschaft – E bis G ist bislang der einzige belegte Bereich in Leiselheim. Vorher sanieren ist trotzdem selten die richtige Antwort: Das rechnet sich für den Verkäufer nur in Ausnahmefällen, nachgerechnet habe ich das hier.
Wenn Ihr Haus gut dasteht: Dann ist in Leiselheim noch kein einziges Vergleichsangebot mit A oder B am Markt – Ihr Ausweis wäre ein echtes Alleinstellungsmerkmal im Exposé. Was er rechtlich muss und was nicht, steht im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
Der Boden: 350 €/m² – und er wächst nicht mehr
Bleibt der Anteil von 43 %, den der Boden am Preis trägt – amtlich verankert. Der Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert des unbebauten Bodens: Der Gutachterausschuss der Stadt Worms leitet ihn aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab – auch aus Hausverkäufen, bei denen der Bodenanteil herausgerechnet wird (die Methodik im Detail steht im Ratgeber Bodenrichtwerte in Worms nach Stadtteil). Für Leiselheim weist er 5 baureife Wohnbauland-Zonen aus. Sie verteilen sich so:
| Bodenrichtwert | Zonen | Einordnung |
|---|
| 480 €/m² | 1 | Allgemeines Wohngebiet – Spitzenwert des Ortsteils |
| 380 €/m² | 1 | Allgemeines Wohngebiet – gehobene Lage |
| 350 €/m² | 2 | Allgemeines Wohngebiet – der typische Leiselheimer Wert |
| 300 €/m² | 1 | Allgemeines Wohngebiet – die günstigste Wohnlage |
Der Median liegt bei 350 €/m², und zwei der fünf Zonen treffen genau diesen Wert. Zwischen der günstigsten Lage (300 €) und der Spitzenzone (480 €) liegen 180 €/m². Wichtig für die Einordnung: Dieser Median ist kein Höchststand, sondern ein Rückgang – zum 1. Januar 2022 hatte der Wert mit 390 €/m² noch deutlich höher gelegen (die Tabelle dazu steht gleich weiter unten). Für andere Nutzungen gilt ein eigener Wert: Dorfgebiet 300 €/m².
Welche Zone trifft Ihr Grundstück? Die Zonengrenzen folgen nicht den Straßennamen, sondern den Baugebieten – zwei Nachbarhäuser können in verschiedenen Zonen liegen. Nennen Sie mir Ihre Adresse, dann sage ich Ihnen, welcher Wert für Sie gilt.
Seit 2022 sogar gefallen – der Sonderfall unter Worms’ Ortsteilen
Der Bodenrichtwert erreichte zum Stichtag 1.1.2022 mit 390 €/m² seinen Höchststand – und blieb seither nicht stehen, sondern gab nach: 2024 auf 350 €, 2026 unverändert 350 €. Über zehn Jahre gerechnet steht trotzdem ein Plus von 52 % zu Buche – der gesamte Zuwachs liegt vor 2022:
| Median Wohnbauland | 2014 | 2016 | 2018 | 2020 | 2022 | 2024 | 2026 |
|---|
| €/m² | 230 | 250 | 250 | 280 | 390 | 350 | 350 |
Der Anstieg liegt damit vollständig vor 2022 – seit dem Höchststand hat der Gutachterausschuss den Wert für diese Lage sogar wieder zurückgenommen. Das ist kein Ausreißer: Es deckt sich mit einem zweiten, unabhängigen Wert, den der Ausschuss neben den Richtwerten veröffentlicht – einem eigenen Bodenpreisindex für Wohnbauland, geführt seit 1963 und halbjährlich fortgeschrieben.
Wormser Bodenpreisindex
Wohnbauland, Basis 2010 = 100 | 01/2014 | 01/2022 | 07/2022 | 01/2024 | 01/2026 |
|---|
| Indexstand | 118 | 232 | 240 | 230 | 225 |
Lesart: 100 = Preisstand 2010. Ein Stand von 225 heißt also: Wohnbauland kostet das 2,25-Fache von 2010. Der Wert für 2026 ist vorläufig; der Ausschuss schreibt dazu: „stellt bestenfalls einen Trend dar". Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Bodenpreisindizes, Stand 14.01.2026.
Der Höchststand liegt im Juli 2022; seither gibt der Index leicht nach und liegt heute rund 6 % darunter. Und die Gegenprobe stimmt: Von 2014 bis 2026 stieg der Index um 91 %, der Wormser Bodenrichtwert im selben Zeitraum um 89 %. Die amtliche Zahl misst also korrekt. Sie hinkt nicht hinterher – der Boden legt schlicht nicht mehr zu.
Der Wertzuwachs ist da – und ein Teil davon ist seit 2022 wieder abgeschmolzen. Zwischen 2014 und 2022 hat ein Grundstück in Leiselheim kräftig an Bodenwert gewonnen; dieser Gewinn steckt in Ihrem Eigentum. Seit dem Höchststand 2022 hat der amtliche Wert jedoch nachgegeben. Wer mit dem Verkauf wartet, um beim Boden „noch etwas mitzunehmen", wartet hier auf etwas, das die amtlichen Zahlen nicht mehr hergeben – im Gegenteil.
Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele
Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Leiselheim 300 bis 480 €/m², typisch 350 €). Drei Beispiele zum Aufklappen:
Beispiel 1: kompaktes Grundstück, untere Randlage, 310 m²
310 m² × 300 € = 93.000 €. So viel Boden steckt rechnerisch unter dem Haus – nach dem amtlichen Zonenwert, unabhängig vom Zustand. Am unteren Rand der Leiselheimer Spanne (12 % Bodenanteil) trägt der Boden nur einen kleinen Teil des Preises; der Rest ist fast vollständig Gebäude.
Beispiel 2: Einfamilienhaus, 914 m² Grundstück – das typische Leiselheimer Maß
914 m² × 350 € = rund 319.900 €. Dieser Sockel ist derselbe, ob das Haus darauf frisch saniert ist oder seit Jahrzehnten nichts gemacht wurde – der Boden unterscheidet nicht. Was sich unterscheidet, ist alles über dem Sockel: Bei einem typischen Angebot von 780.000 € bleiben so noch rund 460.000 € für das Gebäude.
Beispiel 3: großes Grundstück in Spitzenlage, 960 m², 480-€-Zone
960 m² × 480 € = 460.800 €. Am oberen Rand der Leiselheimer Spanne (59 % Bodenanteil) kann der Boden mehr als die Hälfte des Angebotspreises stellen – so groß ist der Unterschied zwischen den fünf Zonen. Je größer der Bodenanteil, desto weniger hängt Ihr Preis am Zustand des Hauses.
Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse. Genau dafür ist die kostenlose Bewertung da: Sie bekommen Ihre Richtwertzone amtlich bestätigt und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes dazu – schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Leiselheim in Zahlen
Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Leiselheim steht und wem es gehört:
| Zensus 2022 | Leiselheim |
|---|
| Gebäude / Wohnungen | 653 / 830 |
| Anteil Einfamilienhäuser | 74,6 % |
| Eigentümerquote | 72,0 % |
| Leerstandsquote | 4,1 % |
| Wohnfläche je Wohnung | 120 m² |
| Nettokaltmiete im Bestand | 6,96 €/m² |
Drei von vier Gebäuden sind Einfamilienhäuser, und mit 72,0 % Eigentümerquote gehört Leiselheim zu den ausgeprägtesten Eigentümer-Ortsteilen in Worms. Der Leerstand liegt mit 4,1 % etwas über dem, was in den meisten anderen Ortsteilen gemessen wird – ein Überangebot ist das noch nicht, aber auch keine ausgesprochene Knappheit.
Auffällig ist der Kontrast zwischen Bestand und Angebot: Fast zwei Drittel der Leiselheimer Gebäude stammen aus der Zeit vor 1980 (27,9 % vor 1949, 42,1 % aus den Jahren 1950 bis 1979), nur 4,7 % sind ab 2010 entstanden. Die aktuell angebotenen Häuser sind mit einem mittleren Baujahr von 2006 deutlich jünger als der Bestand – wer einen Altbau verkauft, sollte ihn nicht am Angebots-Median messen.
Falls Sie vermietet haben: Die Lücke zwischen der Bestandsmiete von 6,96 €/m² (Zensus) und der Neuvermietungsmiete von 10,34 €/m² (ImmoScout-Niveau) ist auch hier groß – ein Käufer bewertet eine vermietete Immobilie nach der laufenden Miete, nicht nach der möglichen. Mehr dazu im Ratgeber Anlageimmobilie verkaufen.
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Was Leiselheim besonders macht: Der Boden ist schon zurückgekommen.
Wer hier mit dem Verkauf wartet, weil der Bodenwert doch noch steigen könnte, wartet auf etwas, das die amtlichen Zahlen seit 2022 nicht mehr hergeben – im Gegenteil. Ihr Preis entscheidet sich zu 57 % am Gebäude, und gerade bei den hochwertigen, großzügigen Häusern in Leiselheim lohnt sich eine ehrliche Einschätzung vor Ort. Nennen Sie mir Ihre Adresse: Sie bekommen Ihre Richtwertzone, Ihren Boden-Sockel und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Häufige Fragen zu Immobilien in Leiselheim
Was kostet ein Haus in Leiselheim?
Das mittlere der 8 im Juli 2026 angebotenen Häuser kostet 780.000 € – bei 195 m² Wohnfläche und Baujahr 2006; der mittlere Quadratmeterpreis der Angebote liegt bei 4.000 €/m². Damit ist Leiselheim aktuell der teuerste Wormser Ortsteil bei den Hausangeboten. Das sind Angebotspreise, keine Abschlüsse: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und wie viel weniger, hängt vor allem am Zustand des Hauses.
Woran entscheidet sich mein Verkaufspreis?
Am Gebäude. Rechnet man für jedes der 8 Angebote den Bodenwert aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert heraus, bleiben typischerweise 57 Prozent des Preises für das Haus selbst übrig – beim mittleren Angebot rund 445.000 von 780.000 €. Der Bodenrichtwert ist dabei der amtliche Orientierungswert der Lage – das einzelne Grundstück kann abweichen; die Spanne reicht von 12 bis 59 Prozent. Verhandelt wird vor allem über Zustand, Grundriss, Heizung und Energieklasse.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Leiselheim 2026?
Zum Stichtag 1. Januar 2026 liegen die 5 baureifen Wohnbauland-Zonen zwischen 300 und 480 €/m², der mittlere Wert beträgt 350 €/m². Zwei der fünf Zonen treffen genau diesen typischen Wert. Die nächste amtliche Fortschreibung erfolgt zum 1. Januar 2028.
Ist der Bodenrichtwert in Leiselheim seit 2022 gestiegen oder gefallen?
Gefallen – als einziger Wormser Ortsteil. Zum 1. Januar 2022 erreichte der Bodenrichtwert in Leiselheim mit 390 €/m² seinen bisherigen Höchststand; seither ist er zurückgegangen, auf 350 €/m² in den Fortschreibungen 2024 und 2026. In allen anderen ausgewerteten Wormser Ortsteilen steht der Wert seit 2022 entweder still oder legt weiter zu – Leiselheim ist das einzige lokale Spiegelbild des stadtweiten Bodenpreisindex, der seit seinem Hoch im Juli 2022 ebenfalls rund 6 Prozent nachgegeben hat.
Lohnt es sich, mit dem Verkauf auf steigende Bodenwerte zu warten?
In Leiselheim noch weniger als anderswo. Anderswo in Worms steht der Bodenrichtwert seit 2022 zumindest still – hier ist er bereits gefallen, von 390 auf 350 €/m². Wer auf einen höheren amtlichen Bodenwert wartet, wartet auf eine Entwicklung, die sich zuletzt in die Gegenrichtung bewegt hat. Über zehn Jahre gerechnet steht trotzdem ein Plus von 52 Prozent zu Buche – dieser Gewinn steckt bereits im Grundstück, nicht in der Zukunft.
Muss ich vor dem Verkauf energetisch sanieren?
In den meisten Fällen nicht. Nur 4 der 8 Leiselheimer Angebote nennen überhaupt eine Energieklasse (E, F, G und ein Ausweis ohne lesbaren Buchstaben) – die Hälfte macht dazu keine Angabe. Ein schlechter oder fehlender Ausweis ist hier eher die Regel als die Ausnahme und gehört ehrlich in den Preis; eine Sanierung vor dem Verkauf rechnet sich für den Verkäufer meist nicht.
Was kostet mich der Makler beim Verkauf?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an Verbraucher wird die Provision geteilt: je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer – das marktübliche Modell in Worms und Umgebung. Bei Mehrfamilien- und Anlageobjekten vereinbare ich die Verkäuferprovision individuell, von provisionsfrei bis 3,57 Prozent. Enthalten sind Bewertung, Unterlagenprüfung, Exposé, Käuferansprache, Bonitätsprüfung und die Begleitung bis zum Notartermin – Details unter Provision auf der Startseite.
Quellen
- Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Stichtage 1.1.2014 bis 1.1.2026, abgerufen über den Bodenrichtwertdienst VBORIS Rheinland-Pfalz (Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz).
- Bodenpreisindex: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, „Bodenpreisindizes für Wohnbauland, Weingarten und Ackerland", Basisjahre 1963/2010/2020, Stand 14. Januar 2026. Halbjährliche Stichtage; der Wert zum 1.1.2026 ist vorläufig.
- Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete: Statistisches Bundesamt / Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung (Vollerhebung).
- Angebote, Energieklassen und Bodenwertanteil: eigene Auswertung der am 14. Juli 2026 auf ImmoScout24 inserierten Objekte. Eine stadtweite Suche über Worms, Zuordnung zum Ortsteil über das Ortsteil-Feld des Inserats – bewusst nicht über die Ortsteil-Suche des Portals: Die füllt dünne Trefferlisten still mit Nachbarorten auf (eine Ortsteil-Suche auf einem dünnen Markt liefert regelmäßig Wohnungen, von denen keine einzige im gesuchten Ort liegt). Ausgewertet und veröffentlicht werden ausschließlich Aggregate (Median, Spanne, Fallzahlen). Momentaufnahme des Angebots – keine Zeitreihe, kein Bestand, keine Abschlusspreise.
- Preisniveau (Vergleich mit der Kernstadt): ImmoScout24, veröffentlichte Preisdaten für Worms und seine Ortsteile, Stand Q2/2026. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf.
