Was in Osthofen angeboten wird – und warum hier keine Durchschnittspreise stehen
Osthofen ist mit rund 9.650 Einwohnern die größte Stadt der Verbandsgemeinde Wonnegau – eine eigene Kleinstadt im rheinhessischen Weinbauland, mit eigenem S-Bahn-Halt an der Strecke Mainz–Worms–Mannheim (Linien S5/S6; der nächste Halt Richtung Süden ist Worms Hauptbahnhof), der B 9 vor der Tür und der A 61 in Reichweite. Am Immobilienmarkt ist davon im Juli 2026 wenig zu sehen: Am Stichtag standen 13 Häuser, 12 Eigentumswohnungen und 10 Mietwohnungen im Angebot – jedes Inserat einzeln gegen die Ortsangabe geprüft – und kein einziges Haus zur Miete.
| Angebot, 19. Juli 2026 | Treffer | Belastbare Zahl daraus? |
|---|
| Häuser zum Kauf | 13 | nein – 13 geprüfte Fälle sind eine Größenordnung, kein belastbarer Preis-Median |
| Eigentumswohnungen | 12 | nein – knapp über der Acht-Fälle-Schwelle, ein Ausreißer verschöbe den Median deutlich |
| Mietwohnungen | 10 | nein – als Größenordnung ja, als Miet-Median nein |
| Häuser zur Miete | 0 | null Treffer – dieses Segment existiert am Stichtag schlicht nicht |
Die Zahlen stammen aus einer geprüften Ernte der ImmoScout24-Suche vom 19. Juli 2026: Jedes Inserat wurde einzeln gegen die Ortsangabe geprüft – die Objekte aus Nachbarorten, mit denen die Portal-Suche dünne Trefferlisten still auffüllt, sind aussortiert (in dieser Ernte: keines). Trotzdem stehen hier bewusst keine Preise aus den Inseraten: Bei zehn bis dreizehn Fällen je Segment würde ein einziges Luxusobjekt die „typische" Zahl um sechsstellige Beträge verschieben, und Angebotspreise sind ohnehin keine Abschlusspreise. Deshalb nennt diese Seite nur Werte, die nicht an der Fallzahl hängen: den amtlichen Bodenrichtwert, das über Jahre geglättete Preisniveau und die Vollerhebung des Zensus 2022.
Zur Einordnung der Knappheit: Osthofen hat laut Zensus 2.544 Gebäude mit Wohnraum. Alle 13 geprüften Haus-Angebote liegen tatsächlich in Osthofen – das ist rund ein halbes Prozent des Bestands – und die Leerstandsquote von 3,7 % zeigt: Es steht auch nicht viel leer. Wer hier verkauft, konkurriert kaum mit anderen Objekten.
Dazu kommt ein zweiter Befund: Auf dem Kommunalen Immobilienportal von Stadt und Verbandsgemeinde ist kein einziges Neubaugebiet in der Vermarktung (Stand 18.07.2026). Wer ein Bestandshaus verkauft, hat also auch von der Stadt keine Bauplatz-Konkurrenz zu erwarten.
Wie teuer ist Osthofen nun im Vergleich? Dafür gibt es eine Quelle, die nicht an der dünnen Momentaufnahme hängt: das Preisniveau, das ImmoScout24 aus den Inseraten mehrerer Jahre berechnet. Das Ergebnis: Osthofen liegt in allen vier Segmenten leicht über dem Kreisniveau – und zugleich unter Worms (Häuser dort: 3.498 €/m²).
| Preisniveau Q2/2026 | Osthofen | Kreis Alzey-Worms | Abstand |
|---|
| Häuser, Kauf | 3.190 €/m² | 3.059 €/m² | +4 % |
| Eigentumswohnungen, Kauf | 2.658 €/m² | 2.461 €/m² | +8 % |
| Wohnungen, Miete (kalt) | 10,07 €/m² | 9,66 €/m² | +4 % |
| Häuser, Miete (kalt) | 10,90 €/m² | 10,38 €/m² | +5 % |
Quelle: ImmoScout24-Preisatlas, abgerufen 18.07.2026 – über Jahre geglättete Modellwerte aus vielen Inseraten, keine Abschlusspreise. Genau deshalb stehen sie hier: Sie bleiben auch dann belastbar, wenn am Stichtag nur wenige Objekte am Markt sind. Aussagekraft hat dabei nur das Niveau, nicht der Verlauf – die Osthofener Kurve ist rechnerisch an die Kreiskurve gekoppelt (eigene Prüfung, siehe Quellen).
Der Boden: typisch 350 €/m² – und er steigt noch
Der Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert des unbebauten Bodens: Der Gutachterausschuss leitet ihn aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab – auch aus Hausverkäufen, bei denen der Bodenanteil herausgerechnet wird. Er hängt damit nicht davon ab, wie viele Objekte gerade inseriert sind, und ist für einen dünnen Markt wie Osthofen die belastbarste Preisinformation überhaupt. Zuständig ist hier nicht der Wormser Ausschuss, sondern der Gutachterausschuss Rheinhessen-Nahe in Alzey – das wird gleich noch wichtig. Zum 1. Januar 2026 weist er für Osthofen neun Zonen für baureifes Wohnbauland aus:
| Wohnbauland, Stichtag 01.01.2026 | Zonen | Spanne | Einordnung |
|---|
| Spitzenlagen | 2 | 400–450 €/m² | die beiden teuersten Wohnzonen der Stadt |
| Mittlere Wohnlagen | 4 | 345–365 €/m² | der Schwerpunkt – hier liegt der typische Wert |
| Einfachere Lagen | 3 | 240–315 €/m² | der untere Rand der Spanne |
Der Median der neun Zonen liegt bei 350 €/m². Daneben führt die Stadt elf Mischgebiets-Zonen (145–245 €/m², typisch für die gewachsenen Ortslagen an den Durchgangsstraßen), das Dorfgebiet im Wohnplatz Mühlheim (110 €/m²) und Gewerbeland (100–130 €/m²). Und weil Osthofen Weinbaugemeinde ist, lohnt ein Blick auf die Weinberge: Weingartenland ist flächendeckend mit 8,40 €/m² bewertet – Wohnbauland kostet also rund das Vierzigfache. Diese Lücke ist der nüchterne Rahmen für jede Hoffnung auf „Bauerwartungsland": Solange kein Bebauungsplan existiert, ist ein Weinberg bodenwertseitig ein Weinberg. Alle Zonenwerte sind im amtlichen Bodenrichtwertdienst VBORIS Rheinland-Pfalz für jedermann kostenfrei einsehbar.
Welche Zone trifft Ihr Grundstück? Die Zonengrenzen folgen nicht den Straßennamen, sondern den Baugebieten – zwei Nachbarhäuser können in verschiedenen Zonen liegen. Nennen Sie mir Ihre Adresse – ich prüfe für Sie den amtlichen Stand.
Seit 2022 um ein Drittel gestiegen – während Worms stillsteht
| Median der sechs durchgängig vergleichbaren Wohnzonen | 1.1.2014 | 1.1.2018 | 1.1.2022 | 1.1.2024 | 1.1.2026 |
|---|
| €/m² | 170 | 185 | 255 | 270 | 340 |
Das ist der Befund, der Osthofen von allen Wormser Lagen unterscheidet. In Worms hat sich der Bodenmarkt 2022 eingefroren: 124 von 126 Wohnbauland-Zonen stehen dort seit dem 1. Januar 2022 exakt still – die Langfassung dazu steht im Ratgeber Bodenrichtwerte in Worms nach Stadtteil. Acht Kilometer weiter nördlich, beim Gutachterausschuss Rheinhessen-Nahe, sieht die Praxis anders aus: Er hat alle neun Osthofener Wohnzonen zum 1. Januar 2024 und erneut zum 1. Januar 2026 angehoben – zuletzt praktisch pauschal um 25 bis 26 Prozent. In den sechs Zonen, deren Zuschnitt seit 2014 unverändert ist, summiert sich das auf plus 30 bis 36 Prozent seit 2022 – und auf eine glatte Verdopplung seit 2014.
Ist das Willkür des Ausschusses? Nein – es gibt eine amtliche Gegenprobe aus echten Kaufpreisen. Der Landes-Index für unbebautes Wohnbauland führt die Gemarkung Osthofen im selben Marktsegment wie die Wormser Kernstadt und Pfeddersheim, und dieses Segment ist von Anfang 2022 bis Anfang 2025 um 12 Prozent gestiegen (Index 175 → 196, gerechnet aus tatsächlich beurkundeten Verkäufen). Der Markt lief also weiter – Osthofen hat das in seine Richtwerte übersetzt, Worms bisher nicht.
Heißt das: Warten lohnt sich in Osthofen? Die ehrliche Antwort: Die Anhebung ist kein Sonderboom, sondern der Nachvollzug realer Kaufpreise – und ob es weitergeht, weiß niemand. Was der frische Stichtag aber sicher ist: ein amtlich dokumentiertes Verkaufsargument, heute. Ihr Boden-Sockel steht seit dem 1. Januar 2026 rund ein Viertel höher im amtlichen Register als noch 2025.
Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele
Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Osthofen 240 bis 450 €/m² – welcher gilt, entscheidet die Adresse). Drei Beispiele zum Aufklappen:
Beispiel 1: 500 m² in einer 350-€-Zone
500 m² × 350 € = 175.000 € Boden-Sockel. Dieser Teil Ihres Preises steht amtlich fest, bevor irgendjemand das Haus betreten hat. 350 €/m² ist dabei der Median der neun Osthofener Wohnzonen – ob Ihre Zone darüber oder darunter liegt, entscheidet die Adresse.
Beispiel 2: 600 m² in der 450-€-Spitzenzone
600 m² × 450 € = 270.000 €. In der teuersten Zone kann allein der Boden ein Viertelmillionen-Posten sein. Gerade hier lohnt der Blick auf die Zonengrenze: Ob Ihr Grundstück in der 450er- oder in einer 365er-Zone liegt, macht bei 600 m² einen Unterschied von 51.000 €.
Beispiel 3: 400 m² in der 240-€-Zone
400 m² × 240 € = 96.000 €. Auch am unteren Rand der Osthofener Spanne bleibt der Sockel fast sechsstellig. Zum Vergleich: Zum Stichtag 2022 stand dieselbe Zone noch bei 180 €/m² – derselbe Sockel wäre damals 72.000 € gewesen.
Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse. Genau dafür ist die kostenlose Bewertung da: Sie bekommen Ihre Richtwertzone amtlich bestätigt und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes dazu – schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Mieten: kein Mietspiegel – zwei belastbare Zahlen
Osthofen hat keinen amtlichen Mietspiegel – und muss auch keinen haben: Die Pflicht gilt erst für Gemeinden über 50.000 Einwohner (§ 558c Abs. 4 BGB). Belastbar sind zwei Zahlen: die Bestandsmiete aus dem Zensus (6,81 €/m², Stand Mai 2022) und das Neuvermietungs-Niveau aus dem Preisatlas (10,07 €/m² für Wohnungen, Q2/2026). Am Stichtag waren gerade zehn Mietwohnungen inseriert – und kein einziges Haus zur Miete: Wer in Osthofen ein Haus bewohnen will, muss es faktisch kaufen.
Die Lücke zwischen 6,81 und 10,07 €/m² trägt vier Jahre Zeitversatz und den Unterschied zwischen Alt- und Neuvertrag in sich – als Renditeversprechen taugt sie nicht. Falls Sie vermietet verkaufen: Ein Käufer bewertet nach der laufenden Miete, nicht nach der möglichen – wie sich das auf den Preis auswirkt, steht im Ratgeber Anlageimmobilie verkaufen.
Osthofen in Zahlen
Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Osthofen steht und wem es gehört:
| Zensus 2022 | Osthofen |
|---|
| Einwohner | 9.422 |
| Gebäude / Wohnungen | 2.544 / 4.414 |
| Eigentümerquote | 55,6 % |
| Leerstandsquote | 3,7 % |
| Wohnfläche je Wohnung | 106 m² |
| Nettokaltmiete im Bestand | 6,81 €/m² |
Osthofen ist baulich ein Einfamilienhaus-Ort: 74,1 % der Gebäude haben genau eine Wohnung, 71,9 % stehen frei. Bei der Eigentümerquote zeigt sich der Kleinstadt-Charakter – mit 55,6 % liegt sie weit über der Wormser Kernstadt (24 %), aber unter den dörflichen Wormser Ortsteilen (62–73 %): Es gibt einen echten Mietwohnungsmarkt, nur eben einen kleinen. Die mittlere Wohnung misst großzügige 106 m².
Der Bestand ist gewachsen, nicht geplant: Fast jedes vierte Gebäude stammt von vor 1949, geheizt wird zu 68 % mit Gas und zu 20 % mit Heizöl – Wärmepumpe und Solar kommen zusammen auf gut 2 %. Für Verkäufer heißt das: Der Energieausweis gehört früh in die Unterlagen und ehrlich in den Preis – was er rechtlich muss, steht hier.
Und die Nachfrageseite? Osthofen wächst: von 8.692 Einwohnern (2011) auf 9.650 (Ende 2024), plus 11 Prozent. Es ist eine Auspendler-Stadt – auf 1.890 Einpendler kommen 3.247 Auspendler –, die als Wohnstandort von genau dem lebt, was oben beschrieben ist: S-Bahn-Halt, B 9, Weinbau-Umland und Häuser mit Grundstück. Wachstum garantiert keinen Preis – aber die Nachfrage nach Wohnraum hat hier strukturellen Rückenwind.
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Der Boden steigt, das Angebot ist knapp. Ihr Haus braucht einen eigenen Blick.
Gerade weil es in Osthofen so wenige Vergleichsangebote gibt, entscheidet die Bewertung am Objekt: Richtwertzone, Boden-Sockel, Zustand des Gebäudes. Nennen Sie mir Ihre Adresse – Sie bekommen Ihre Zone amtlich bestätigt (240 bis 450 €/m² – der Unterschied ist sechsstellig), Ihren Sockel gerechnet und eine ehrliche Einschätzung, was der knappe Osthofener Markt für Ihren Preis bedeutet. Von Worms aus bin ich in wenigen Minuten vor Ort. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Häufige Fragen zu Immobilien in Osthofen
Was ist mein Haus in Osthofen wert?
Aus 13 Haus-Angeboten am Stichtag lässt sich kein seriöser Durchschnitt bilden – wer Ihnen für Osthofen einen „typischen Hauspreis" nennt, rät. Belastbar sind zwei Dinge: der Bodenrichtwert Ihrer Zone (240 bis 450 €/m², typisch 350 – Grundstücksfläche mal Zonenwert ergibt den festen Sockel) und das langjährige Preisniveau von rund 3.190 €/m² für Häuser. Der Rest ist Gebäudebewertung am Objekt: Zustand, Grundriss, Energie.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Osthofen 2026?
Neun Zonen für baureifes Wohnbauland, 240 bis 450 €/m², Median 350 €. Dazu Mischgebiete (145–245 €), das Dorfgebiet Mühlheim (110 €) und Weingartenland (einheitlich 8,40 €). Stichtag 1. Januar 2026 – alle Werte sind im Bodenrichtwertdienst VBORIS Rheinland-Pfalz kostenfrei einsehbar. Welche Zone für Ihre Adresse gilt, prüfe ich kostenlos.
Warum steigen die Bodenrichtwerte in Osthofen, während sie in Worms stillstehen?
Weil zwei verschiedene Gutachterausschüsse fortschreiben. Worms hat 124 seiner 126 Wohnbauland-Zonen seit dem 1.1.2022 unverändert gelassen; der für Osthofen zuständige Ausschuss Rheinhessen-Nahe hat alle neun Wohnzonen 2024 und 2026 angehoben, zuletzt um rund 25 Prozent. Die Marktgrundlage ist dieselbe: Der amtliche Kauffall-Index des gemeinsamen Marktsegments stieg seit 2022 um 12 Prozent. Osthofen hat diese Bewegung in die Richtwerte übersetzt, Worms bisher nicht.
Der Bodenwert wurde gerade um ein Viertel angehoben – sollte ich mit dem Verkauf warten?
Die Anhebung ist der Nachvollzug real gezahlter Preise, kein Versprechen für die Zukunft – ob weitere Schritte folgen, weiß niemand. Wer ohnehin verkaufsbereit ist, hat heute ein seltenes Doppel-Argument: einen zum 1.1.2026 frisch angehobenen amtlichen Bodenwert und einen Markt fast ohne Konkurrenzangebote – am Stichtag stand kein einziges Haus zur Miete und nur gut ein Dutzend zum Kauf.
Gibt es Neubaugebiete oder städtische Bauplätze in Osthofen?
Auf dem Kommunalen Immobilienportal von Stadt Osthofen und Verbandsgemeinde Wonnegau war am 18.07.2026 kein Neubaugebiet in der Vermarktung; in Bearbeitung ist bei der Bauleitplanung nur eine Flächennutzungsplan-Änderung für ein Wasserwerk. Für Verkäufer heißt das: keine kommunale Bauplatz-Konkurrenz. Und für die Hoffnung auf Bauerwartungsland gilt der nüchterne Rahmen der Richtwerte: Weinbergsland steht bei 8,40 €/m², Wohnbauland beim Vierzigfachen – dazwischen liegt ein Bebauungsplan, den es erst einmal geben muss.
Gibt es einen Mietspiegel für Osthofen?
Nein – und die Stadt muss auch keinen erstellen (Pflicht erst ab 50.000 Einwohnern, § 558c Abs. 4 BGB). Belastbare Anhaltspunkte sind die Zensus-Bestandsmiete (6,81 €/m², Mai 2022) und das Neuvermietungs-Niveau des Preisatlas (10,07 €/m² für Wohnungen, Q2/2026). Miet-Häuser gab es am Stichtag überhaupt nicht im Angebot.
Was kostet mich der Makler beim Verkauf?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an Verbraucher wird die Provision geteilt: je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer – das marktübliche Modell in Worms und Umgebung, das auch im Wonnegau gilt. Bei Mehrfamilien- und Anlageobjekten vereinbare ich die Verkäuferprovision individuell, von provisionsfrei bis 3,57 Prozent. Enthalten sind Bewertung, Unterlagenprüfung, Exposé, Käuferansprache, Bonitätsprüfung und die Begleitung bis zum Notartermin – Details unter Provision auf der Startseite.
Quellen
- Bodenrichtwerte und Zeitreihe: Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich Rheinhessen-Nahe (Alzey); eigene Erhebung über den freien Bodenrichtwertdienst VBORIS Rheinland-Pfalz, Stichtage 1.1.2014 bis 1.1.2026, Abruf 18.07.2026. Mediane, Spannen und Zonengruppen sind eigene Zusammenfassungen der einzelnen Zonenwerte; die Zeitreihe nutzt nur die sechs seit 2014 unverändert zugeschnittenen Wohnzonen. Datenlizenz Deutschland – Namensnennung 2.0: ©GeoBasis-DE / LVermGeoRP (2026), dl-de/by-2-0.
- Worms-Vergleich (eingefrorene Zonen): Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Bodenrichtwerte 2022–2026 (VBORIS), eigene Auszählung: 124 von 126 Wohnbauland-Zonen unverändert seit dem 1.1.2022. Ausführlich im Ratgeber Bodenrichtwerte in Worms nach Stadtteil.
- Kauffall-Index: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Rheinland-Pfalz, Indexreihen für unbebautes Wohnbauland nach Marktsegmenten (Basis 2010 = 100), Stand 01.07.2025; Marktsegment 4: 175 (1.1.2022) → 196 (1.1.2025). Zuordnung der Gemarkung Osthofen zu Segment 4 laut amtlicher Gemarkungsliste vom 21.05.2024.
- Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete, Heizenergie, Baujahre: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022 (Vollerhebung, Stichtag 15.05.2022), Stadt Osthofen.
- Einwohner und Pendler: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Bevölkerungsfortschreibung (Stand 31.12.2024, Entwicklung seit 2011) und Pendlerrechnung (Stand 30.06.2024).
- Preisniveau: ImmoScout24-Preisatlas für Osthofen und den Kreis Alzey-Worms, abgerufen 18.07.2026 (aktuelles Quartal Q2/2026). Modellwerte aus Inseraten mehrerer Jahre, keine Abschlusspreise. Verwendet wird bewusst nur das Niveau, nicht der Verlauf: Die Osthofener Kurve ist über alle 20 veröffentlichten Quartale eine nahezu konstante Skalierung der Kreiskurve (eigene Prüfung, Abweichung unter 0,5 %) – sie enthält keine eigenständige Osthofener Verlaufsinformation. Worms-Vergleichswert: Preisatlas Worms, Q2/2026.
- Angebots-Fallzahlen: eigene Erhebung der ImmoScout24-Suche für Osthofen (Kauf/Miete, Haus/Wohnung), Stichtag 19.07.2026. Jedes Inserat wurde einzeln gegen die Ortsangabe geprüft; Objekte aus Nachbarorten, mit denen die Portal-Suche dünne Listen auffüllt, zählen nicht mit (in dieser Erhebung: keine). Ausgewiesen werden nur Fallzahlen als Größenordnung, keine einzelnen Inserate und bewusst keine Preis-Mediane: Angebotspreise sind keine Abschlusspreise.
- Neubaugebiete und Bauleitplanung: Kommunales Immobilienportal (KIP) der Stadt Osthofen und der VG Wonnegau (Negativbefund Neubaugebiete) sowie Bauleitplanung der VG Wonnegau, beide abgerufen 18.07.2026.
- Mietspiegel-Rechtsrahmen: § 558c Abs. 4 BGB. Ein amtlicher Mietspiegel für Osthofen war am 18.07.2026 nicht auffindbar.
- Verkehrsanbindung: Bahnhof Osthofen an der Strecke Mainz–Worms–Mannheim, S-Bahn Rhein-Neckar (Linien S5/S6); Lage an B 9 und A 61. Sekundärquellen (DB-Fahrplan, Streckendokumentation), abgerufen 18.07.2026; auf eine Fahrzeitangabe in Minuten wird mangels belastbarer Quelle verzichtet.
