Was in Weinsheim gerade angeboten wird
Weinsheim ist der südlichste Wormser Ortsteil und bis heute ein Winzerort – Weinbau prägt das Ortsbild ebenso wie großzügig geschnittene Grundstücke. Für den Immobilienmarkt hat das eine unmittelbare Folge: Im Juli 2026 stehen hier 14 Häuser zum Verkauf, das mittlere für 548.000 € – und in keinem anderen bislang ausgewerteten Wormser Ortsteil steckt ein größerer Teil dieses Preises im Grundstück statt im Gebäude.
| Angebot, Juli 2026 | Fälle | Typischer Preis | Wohnfläche | Baujahr | €/m² |
|---|
| Häuser zum Kauf | 14 | 548.000 € | 200 m² | 1971 | 2.664 € |
| Eigentumswohnungen | 2 | 547.000 € | 126 m² | 2024 | 4.327 € |
„Typisch" heißt hier und im ganzen Artikel: der Median – der mittlere Wert, die Hälfte der Angebote liegt darüber, die Hälfte darunter. Ein einzelnes Luxusobjekt verzerrt ihn nicht. Preis, Wohnfläche und Quadratmeterpreis sind dabei jeweils eigene Mediane – der Quadratmeterpreis ist also nicht einfach Preis geteilt durch Fläche. Die zwei Eigentumswohnungen sind für eine belastbare Aussage zu wenig – ihre Zeile ist ein Anhaltspunkt, kein Marktwert.
Woher diese Zahlen stammen – und was sie nicht sind. Alle Angebotszahlen sind eine Momentaufnahme vom 14. Juli 2026: die Häuser und Wohnungen, die an diesem Tag auf ImmoScout24 für Weinsheim inseriert waren. In acht Wochen stehen dort andere Objekte – eine Preisentwicklung lässt sich daraus nicht ablesen. Und es sind Angebotspreise, also Wunschpreise: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und was diskret oder unter Nachbarn den Eigentümer wechselt, taucht hier gar nicht erst auf. Wie ich die Inserate erhoben und den Ortsteilen zugeordnet habe, steht unter Quellen.
Bleibt die Frage, wie teuer Weinsheim im Vergleich zur Kernstadt ist. Dafür gibt es eine zweite, unabhängige Quelle: das Preisniveau, das ImmoScout24 aus den Inseraten mehrerer Jahre für jeden Ortsteil berechnet (Stand Q2/2026). Das Ergebnis: Häuser kosten in Weinsheim praktisch dasselbe wie im Wormser Schnitt, bei Wohnungen und Mieten liegt der Abstand nur im niedrigen einstelligen Bereich.
| Preisniveau Q2/2026 | Weinsheim | Worms gesamt | Abstand |
|---|
| Hauspreis | 3.506 €/m² | 3.498 €/m² | ±0 % |
| Wohnungspreis | 2.885 €/m² | 2.847 €/m² | +1 % |
| Hausmiete | 11,76 €/m² | 11,53 €/m² | +2 % |
| Wohnungsmiete | 10,30 €/m² | 10,29 €/m² | ±0 % |
Quelle: ImmoScout24-Preisniveau, Stand Q2/2026 – ein über Jahre geglätteter Modellwert. Dass er für Häuser höher liegt als der Median der 14 aktuellen Inserate (3.506 gegenüber 2.664 €/m²), ist kein Widerspruch: Der eine beschreibt das langjährige Niveau, der andere die Häuser, die gerade zufällig am Markt sind. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf – die Ortsteilkurven sind rechnerisch an die Wormser Gesamtkurve gekoppelt.
Wo Ihr Preis liegt: über die Hälfte ist Grundstück
Ein Bodenrichtwert allein sagt nichts über den Wert eines bebauten Grundstücks. Ein Angebotspreis allein sagt nichts darüber, wie viel davon auf den Boden entfällt. Erst beides zusammen ergibt eine brauchbare Aussage. Dafür habe ich für jedes der 14 angebotenen Häuser die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert seiner Zone multipliziert und das Ergebnis ins Verhältnis zum Angebotspreis gesetzt:
| Aus 14 Angeboten gerechnet | Weinsheim |
|---|
| Typisches Grundstück | 624 m² |
| Anteil des Bodens am Angebotspreis | 52 % |
| Spanne über alle 14 Häuser | 16 % – 74 % |
Der Boden macht hier mehr als die Hälfte aus – der höchste Anteil unter allen bislang ausgewerteten Wormser Ortsteilen. Der Grund ist eine Kombination aus zwei Zahlen: 624 m² sind ein großes typisches Grundstück, und mit 370 €/m² – in der Spitze bis 500 € – ist auch der Bodenrichtwert selbst kein Schnäppchen. In Euro, übersetzt auf das mittlere Angebot: Von rund 548.000 € entfallen etwa 285.000 € auf das Grundstück. Die übrigen rund 263.000 € – weniger als die Hälfte – sind Gebäude. Bei diesem Preisniveau ist der Bau eines Hauses im Verhältnis zum Grundstück vergleichsweise günstig – eine teure Sanierung rechnet sich deshalb seltener als anderswo, oft schlägt der reine Grundstückswert das bestehende Haus. Ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf überhaupt lohnt, habe ich hier nachgerechnet.
Die Spanne von 16 % bis 74 % zeigt zugleich, warum eine Pauschalrechnung nichts taugt: Zwei Häuser mit demselben Quadratmeterpreis können völlig unterschiedliche Grundstücke unter sich haben. Welcher Anteil für Ihr Haus gilt, lässt sich nur am Objekt bestimmen.
Der Energieausweis: nur 6 von 14 verraten die Klasse
Das mittlere Baujahr der angebotenen Häuser ist 1971. Wie sich das auf die Energieklassen auswirkt, zeigt die Auszählung aller 14 Angebote:
| Energieklasse | Angebote |
|---|
| B | 2 |
| D | 1 |
| F | 2 |
| G | 1 |
| ohne Energieausweis im Inserat | 8 |
| Summe | 14 |
Absolute Fälle, keine Prozentwerte. Über die 8 Angebote ohne ausgewiesene Klasse lässt sich nichts sagen – deshalb stehen sie als eigene Zeile da und werden nicht weggerechnet.
Nur 6 der 14 Angebote nennen überhaupt eine Energieklasse – für 8 Häuser wissen wir nichts. Und innerhalb dieser sechs ist das Bild denkbar uneinheitlich: zwei liegen in der guten Klasse B, eines in D, zwei in F und eines in G. Eine typische Klasse für Weinsheim lässt sich daraus nicht ableiten.
Wenn Ihr Haus schlecht dasteht: Sie sind in guter Gesellschaft – die Hälfte der bekannten Ausweise liegt bei F oder G. Vorher sanieren ist trotzdem selten die richtige Antwort, gerade in Weinsheim: Bei diesem Preisniveau steckt ohnehin mehr als die Hälfte des Preises im Grundstück, das rechnerische Polster für eine Sanierung ist entsprechend klein. Das rechnet sich für den Verkäufer nur in Ausnahmefällen, nachgerechnet habe ich das hier.
Wenn Ihr Haus gut dasteht: Mit Klasse B gehören Sie zu den besten zwei der sechs bekannten Ausweise – das gehört ganz nach vorn ins Exposé. Was der Energieausweis rechtlich muss und was nicht, steht im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
Der Boden: 370 €/m² – und er wächst nicht mehr
Bleiben die gut 48 %, die amtlich verankert sind. Der Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert des unbebauten Bodens: Der Gutachterausschuss der Stadt Worms leitet ihn aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab – auch aus Hausverkäufen, bei denen der Bodenanteil herausgerechnet wird (die Methodik im Detail steht im Ratgeber Bodenrichtwerte in Worms nach Stadtteil). Für Weinsheim weist er 8 baureife Wohnbauland-Zonen aus. Sie verteilen sich so:
| Bodenrichtwert | Zonen | Einordnung |
|---|
| 500 €/m² | 1 | Reines Wohngebiet, Spitzenwert des Ortsteils |
| 440 €/m² | 1 | Allgemeines Wohngebiet |
| 390 €/m² | 1 | gehobene Wohnlage |
| 370 €/m² | 2 | der typische Weinsheimer Wert – je einmal Reines und Allgemeines Wohngebiet |
| 350 €/m² | 1 | mittlere Lage |
| 300 €/m² | 2 | Allgemeines Wohngebiet, einfachere Lage |
Der Median liegt bei 370 €/m², die Spanne reicht von 300 bis 500 € – diese Spitze im Reinen Wohngebiet zählt zu den höchsten Zonenwerten der Ortsteile (nur Pfiffligheim reicht mit 620 €/m² höher). Für andere Nutzungen gelten eigene Werte: Kleinsiedlungsgebiet 330 €/m², Dorf- und Mischgebiet je 300 €/m², Gewerbe 95 €/m². Hinzu kommen zwei Zonen Bauerwartungsland (Entwicklungsstufe E) mit 60 bzw. 40 €/m² – Flächen, die erst noch Bauland werden müssen und deshalb deutlich günstiger sind als das bereits baureife Wohngebiet.
Welche Zone trifft Ihr Grundstück? Die Zonengrenzen folgen nicht den Straßennamen, sondern den Baugebieten – zwei Nachbarhäuser können in verschiedenen Zonen liegen. Nennen Sie mir Ihre Adresse, dann sage ich Ihnen, welcher Wert für Sie gilt.
Seit 2022 steht diese Zahl – und das ist keine Behördenträgheit
Der Bodenrichtwert stieg zum Stichtag 1.1.2022 auf 370 €/m². Und dann: nichts. 2024 – 370 €. 2026 – 370 €. Über zehn Jahre gerechnet steht trotzdem ein Plus von 54 % zu Buche:
| Median Wohnbauland | 2014 | 2016 | 2018 | 2020 | 2022 | 2024 | 2026 |
|---|
| €/m² | 240 | 260 | 270 | 300 | 370 | 370 | 370 |
Der gesamte Anstieg liegt also vor 2022. Nun könnte man vermuten, die Behörde sei nur langsam und der Boden längst mehr wert. Das lässt sich nachprüfen – denn der Gutachterausschuss veröffentlicht neben den Richtwerten einen zweiten, unabhängigen Wert: einen eigenen Bodenpreisindex für Wohnbauland, geführt seit 1963 und halbjährlich fortgeschrieben.
Wormser Bodenpreisindex
Wohnbauland, Basis 2010 = 100 | 01/2014 | 01/2022 | 07/2022 | 01/2024 | 01/2026 |
|---|
| Indexstand | 118 | 232 | 240 | 230 | 225 |
Lesart: 100 = Preisstand 2010. Ein Stand von 225 heißt also: Wohnbauland kostet das 2,25-Fache von 2010. Der Wert für 2026 ist vorläufig; der Ausschuss schreibt dazu: „stellt bestenfalls einen Trend dar". Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Bodenpreisindizes, Stand 14.01.2026.
Der Höchststand liegt im Juli 2022; seither gibt der Index leicht nach und liegt heute rund 6 % darunter. Und die Gegenprobe stimmt: Von 2014 bis 2026 stieg der Index um 91 %, der Wormser Bodenrichtwert im selben Zeitraum um 89 %. Die amtliche Zahl misst also korrekt. Sie hinkt nicht hinterher – der Boden legt schlicht nicht mehr zu.
Der Wertzuwachs ist da. Er kommt nur nicht mehr dazu. Zwischen 2014 und 2022 hat ein Grundstück in Weinsheim rund 54 % an Bodenwert gewonnen – dieser Gewinn steckt heute in Ihrem Eigentum. Seit vier Jahren wächst er nicht weiter. Wer mit dem Verkauf wartet, um beim Boden „noch etwas mitzunehmen", wartet auf etwas, das die amtlichen Zahlen seit 2022 nicht mehr hergeben.
Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele
Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Weinsheim 300 bis 500 €/m², typisch 370 €). Drei Beispiele zum Aufklappen:
Beispiel 1: kleineres Grundstück, 200 m², einfache Lage
200 m² × 300 € = 60.000 €. So viel Boden steckt rechnerisch unter dem Haus – nach dem amtlichen Zonenwert, unabhängig vom Zustand. Wird ein solches Haus für 375.000 € angeboten, entfallen davon nur rund 16 % auf den Boden – das ist der untere Rand der Spanne von weiter oben. Die übrigen rund 315.000 € sind Gebäude, und vor allem darüber wird verhandelt.
Beispiel 2: Einfamilienhaus, 624 m² Grundstück – das typische Weinsheimer Maß
624 m² × 370 € = rund 231.000 €. Dieser Sockel ist derselbe, ob das Haus darauf frisch saniert ist oder seit Jahrzehnten nichts gemacht wurde – der Boden unterscheidet nicht. Schon bei diesem typischen Grundstück steckt ein erheblicher Teil eines Weinsheimer Angebotspreises im Boden, bevor überhaupt über das Gebäude gesprochen wird.
Beispiel 3: großes Grundstück in Spitzenlage, 850 m², Reines Wohngebiet
850 m² × 500 € = 425.000 €. Bei großen Grundstücken in der teuersten Zone kann der Boden rund drei Viertel des Angebotspreises stellen – so entstehen die 74 % am oberen Rand der Spanne von weiter oben. Je größer das Grundstück und je teurer die Zone, desto weniger hängt Ihr Preis am Zustand des Hauses.
Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse. Genau dafür ist die kostenlose Bewertung da: Sie bekommen Ihre Richtwertzone amtlich bestätigt und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes dazu – schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Weinsheim in Zahlen
Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Weinsheim steht und wem es gehört:
| Zensus 2022 | Weinsheim |
|---|
| Gebäude / Wohnungen | 831 / 1.134 |
| Anteil Einfamilienhäuser | 76,2 % |
| Eigentümerquote | 71,2 % |
| Leerstandsquote | 2,4 % |
| Wohnfläche je Wohnung | 122 m² |
| Nettokaltmiete im Bestand | 6,44 €/m² |
Gut drei von vier Gebäuden sind Einfamilienhäuser, und mit 71,2 % hat kaum ein anderer Wormser Ortsteil eine höhere Eigentümerquote: Weinsheim ist ein Eigentümer-Ortsteil par excellence. Der Leerstand liegt bei nur 2,4 % – ein Überangebot gibt es hier nicht.
Beim Baualter zeigt sich ein zweigeteiltes Bild: 13,6 % der Gebäude stammen von vor 1949, 24,1 % aus den Jahren 1950 bis 1979 – aber mit 8,3 % kommt auch ein spürbarer Teil erst seit 2010 dazu, ein Anteil, den man in einem traditionellen Winzerort nicht unbedingt erwartet. Passend dazu sind die aktuell angebotenen Häuser mit 200 m² Wohnfläche überdurchschnittlich groß, und mit 122 m² je Wohnung liegt auch die Bestandsgröße deutlich über dem, was in Mietwohnungs-Ortsteilen üblich ist.
Falls Sie vermietet haben: Die Lücke zwischen der Bestandsmiete von 6,44 €/m² und der Neuvermietungsmiete von 11,76 €/m² ist auch hier deutlich – ein Käufer bewertet nach der laufenden Miete, nicht nach der möglichen. Immerhin liegt die Bruttomietrendite für Häuser mit 4,03 % leicht über dem Wormser Schnitt von 3,96 %, bei einem Vervielfältiger von 24,8. Mehr dazu im Ratgeber Anlageimmobilie verkaufen.
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Was Weinsheim besonders macht: Ihr Preis steckt zur Hälfte im Grundstück.
Der Bodenanteil ist hier der größte unter den ausgewerteten Ortsteilen – umso weniger hängt Ihr Preis allein am Zustand des Hauses, umso mehr aber an der amtlichen Zone Ihres Grundstücks. Und die bestätige ich Ihnen verbindlich, das Gebäude bewerte ich vor Ort, nicht aus der Tabelle. Nennen Sie mir Ihre Adresse: Sie bekommen Ihre Richtwertzone, Ihren Boden-Sockel und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Häufige Fragen zu Immobilien in Weinsheim
Was kostet ein Haus in Weinsheim?
Das mittlere der 14 im Juli 2026 angebotenen Häuser kostet 548.000 € – bei 200 m² Wohnfläche und Baujahr 1971; der mittlere Quadratmeterpreis der Angebote liegt bei 2.664 €/m². Das sind Angebotspreise, keine Abschlüsse: Beurkundet wird regelmäßig weniger, und wie viel weniger, hängt vor allem am Zustand des Hauses.
Woran entscheidet sich mein Verkaufspreis?
Anders als in den meisten Wormser Ortsteilen vor allem am Grundstück. Rechnet man für jedes der 14 Angebote den Bodenwert aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert heraus, bleiben im Mittel nur rund 48 Prozent des Preises für das Haus selbst übrig – der Bodenanteil von 52 Prozent ist der höchste unter allen bislang ausgewerteten Ortsteilen. Beim mittleren Angebot sind das rund 263.000 von 548.000 € fürs Gebäude. Verhandelt wird trotzdem vor allem über Zustand, Grundriss, Heizung und Energieklasse – nur eben über einen kleineren Teil des Preises als anderswo.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Weinsheim 2026?
Zum Stichtag 1. Januar 2026 liegen die 8 baureifen Wohnbauland-Zonen zwischen 300 und 500 €/m², der mittlere Wert beträgt 370 €/m². Zwei der acht Zonen liegen genau auf diesem Median. Die nächste amtliche Fortschreibung erfolgt zum 1. Januar 2028.
Lohnt es sich, mit dem Verkauf auf steigende Bodenwerte zu warten?
Danach sieht es nicht aus. Der Bodenpreisindex des Wormser Gutachterausschusses erreichte im Juli 2022 seinen Höchststand und liegt heute rund 6 Prozent darunter. Der Wertzuwachs der Jahre 2014 bis 2022 – in Weinsheim rund 54 Prozent und damit einer der schwächsten Zuwächse unter allen Ortsteilen – steckt bereits im Grundstück. Seither kommt nichts mehr dazu. Und weil der Boden hier ohnehin schon mehr als die Hälfte des Preises trägt, wirkt sich das besonders unmittelbar auf Ihren Hauspreis aus.
Muss ich vor dem Verkauf energetisch sanieren?
In den seltensten Fällen. Von den 6 Weinsheimer Angeboten mit Energieausweis ist das Bild gemischt – zwei gute Klasse B stehen zwei Klasse F und einer Klasse G gegenüber. Ein mittelmäßiger oder schlechter Ausweis ist damit kein Ausreißer, sondern wird über den Preis abgebildet. Eine Sanierung vor dem Verkauf rechnet sich für den Verkäufer meist nicht – zumal in Weinsheim ohnehin ein größerer Teil des Preises im Grundstück statt im Gebäude steckt.
Was macht Weinsheim als Eigentümer-Ortsteil besonders?
Drei Zahlen zusammen: Mit 71,2 Prozent hat Weinsheim eine der höchsten Eigentümerquoten der Wormser Ortsteile, die aktuell angebotenen Häuser sind mit 200 m² Wohnfläche überdurchschnittlich groß, und mit 8,3 Prozent seit 2010 errichteten Gebäuden kommt trotz des traditionellen Winzerort-Charakters spürbar Neubau hinzu. Das Bild: ein gehobener, grundstücksstarker Ortsteil, in dem selten verkauft wird – aber wenn, dann geht es um größere Häuser und große Grundstücke.
Was kostet mich der Makler beim Verkauf?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses an Verbraucher wird die Provision geteilt: je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer – das marktübliche Modell in Worms und Umgebung. Bei Mehrfamilien- und Anlageobjekten vereinbare ich die Verkäuferprovision individuell, von provisionsfrei bis 3,57 Prozent. Enthalten sind Bewertung, Unterlagenprüfung, Exposé, Käuferansprache, Bonitätsprüfung und die Begleitung bis zum Notartermin – Details unter Provision auf der Startseite.
Quellen
- Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Stichtage 1.1.2014 bis 1.1.2026, abgerufen über den Bodenrichtwertdienst VBORIS Rheinland-Pfalz (Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz).
- Bodenpreisindex: Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, „Bodenpreisindizes für Wohnbauland, Weingarten und Ackerland", Basisjahre 1963/2010/2020, Stand 14. Januar 2026. Halbjährliche Stichtage; der Wert zum 1.1.2026 ist vorläufig.
- Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete: Statistisches Bundesamt / Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung (Vollerhebung).
- Angebote, Energieklassen und Bodenwertanteil: eigene Auswertung der am 14. Juli 2026 auf ImmoScout24 inserierten Objekte. Eine stadtweite Suche über Worms, Zuordnung zum Ortsteil über das Ortsteil-Feld des Inserats – bewusst nicht über die Ortsteil-Suche des Portals: Die füllt dünne Trefferlisten still mit Nachbarorten auf (die Suche „Wohnung kaufen in Leiselheim" liefert acht Wohnungen, von denen keine einzige in Leiselheim liegt). Ausgewertet und veröffentlicht werden ausschließlich Aggregate (Median, Spanne, Fallzahlen). Momentaufnahme des Angebots – keine Zeitreihe, kein Bestand, keine Abschlusspreise.
- Preisniveau (Vergleich mit der Kernstadt): ImmoScout24, veröffentlichte Preisdaten für Worms und seine Ortsteile, Stand Q2/2026. Aussagekraft hat je Ortsteil nur das Niveau, nicht der Verlauf.
