Im eigenen Haus bleiben und trotzdem an das Geld kommen, das darin steckt: Dafür gibt es mehrere Wege. Sie unterscheiden sich darin, wem das Haus danach gehört, wer die Reparaturen zahlt und wie viel Geld am Ende bei Ihnen ankommt.
Vielleicht kennen Sie eine dieser Lagen:
Für all das gibt es Wege, im Haus zu bleiben und trotzdem an das Geld zu kommen. Dieser Ratgeber stellt sie nebeneinander, mit einem Rechenbeispiel aus Worms.
Sie können Ihr Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben. Dafür gibt es drei Wege.
1. Verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch. Im Grundbuch wird eingetragen, dass Sie bis an Ihr Lebensende im Haus wohnen dürfen. Mit einem Nießbrauch dürften Sie es auch vermieten.
2. Verkaufen und Miete zahlen. Sie verkaufen ohne Wohnrecht und mieten das Haus vom Käufer. Sie bekommen mehr Geld, zahlen aber jeden Monat Miete.
3. Nur einen Teil verkaufen. Ein Anbieter kauft zum Beispiel ein Fünftel des Hauses. Ihm zahlen Sie jeden Monat ein Entgelt, und je nach Anbieter bezahlen Sie Reparaturen weiter allein.
Welcher Weg passt, hängt vor allem davon ab, wie viel Geld Sie brauchen – und wie lange Sie im Haus bleiben möchten.
Die Regeln in diesem Beitrag gelten bundesweit; die Preise und Mieten stammen aus Worms.
Alle Wege haben dasselbe Ziel – Geld aus dem Haus, ohne auszuziehen –, aber sie funktionieren grundverschieden. Zwei davon sind gar kein Verkauf.
| Weg | Wem gehört das Haus danach? | Was Sie bekommen | Was Sie weiter zahlen |
|---|---|---|---|
| Verkauf mit Wohnrecht | dem Käufer | Kaufpreis, gemindert um den Wert des Wohnrechts | laut Gesetz die laufende Instandhaltung, dazu Nebenkosten – im Vertrag anders regelbar |
| Verkauf mit Nießbrauch | dem Käufer | wie beim Wohnrecht | zusätzlich Grundsteuer und andere laufende Lasten; dafür dürfen Sie auch vermieten |
| Verkauf auf Leibrente | dem Käufer | eine monatliche Rente auf Lebenszeit, auf Wunsch plus Einmalbetrag und mit Wohnrecht | wie beim Wohnrecht |
| Verkaufen und zur Miete bleiben | dem Käufer | den Kaufpreis eines vermieteten Hauses | die Miete |
| Teilverkauf | Ihnen und einem Anbieter gemeinsam | den Preis für den verkauften Anteil | ein Nutzungsentgelt für den Anteil des Anbieters und die Instandhaltung |
| Umkehrhypothek | weiter Ihnen | einen Kredit, der erst nach Auszug oder Tod zurückgezahlt wird | Zinsen, die auflaufen |
Zum Vergleich gehört auch der naheliegendste Weg: verkaufen und in eine kleinere Wohnung ziehen. Er bringt den vollen Kaufpreis, verlangt aber den Umzug. Wer ihn nicht ausschließt, sollte ihn mitrechnen – was ein Haus in Worms beim normalen Verkauf erzielt, zeigt die Seite Haus verkaufen in Worms.
Bei beiden Wegen verkaufen Sie das Haus vollständig. Der Käufer wird Eigentümer, im Grundbuch wird aber ein Recht für Sie eingetragen, das bis zu Ihrem Tod gilt und das auch ein späterer Eigentümer übernehmen muss. Ohne Notar geht das nicht: Ein Hauskaufvertrag ist nur wirksam, wenn ein Notar ihn beurkundet (§ 311b BGB), und das Grundbuchamt trägt Wohnrecht oder Nießbrauch nur mit einer Erklärung ein, die ein Notar beglaubigt hat (§§ 19, 29 GBO). Ein privat aufgeschriebenes Wohnrecht schützt Sie nicht, wenn das Haus später weiterverkauft oder versteigert wird. Die beiden Rechte klingen ähnlich, unterscheiden sich aber im Alltag.
| Wohnrecht (§ 1093 BGB) | Nießbrauch (§ 1030 BGB) | |
|---|---|---|
| Selbst darin wohnen | ja | ja |
| Partner, Familie, Pflegekraft aufnehmen | ja | ja |
| Vermieten | nur, wenn der Vertrag es erlaubt | ja |
| Laufende Instandhaltung | trägt der Berechtigte, wenn der Vertrag nichts anderes sagt | trägt der Berechtigte |
| Grundsteuer und andere laufende Lasten | trägt der Eigentümer, wenn der Vertrag nichts anderes sagt | trägt der Berechtigte |
| Endet | mit dem Tod des Berechtigten | mit dem Tod des Berechtigten |
Grundlage: §§ 1030, 1041, 1047, 1061, 1090–1093 BGB. Bei beiden Rechten lassen sich die Kosten im Vertrag abweichend verteilen.
Der Unterschied wird wichtig, wenn Sie später nicht mehr im Haus wohnen können. Mit einem Nießbrauch dürfen Sie das Haus dann vermieten und die Miete behalten. Ein reines Wohnrecht bringt in dieser Lage nichts ein, wenn der Vertrag nicht ausdrücklich erlaubt, die Wohnung anderen zu überlassen. Größere Erneuerungen – ein neues Dach, eine neue Heizung – muss der Bewohner nach dem Gesetz bei beiden Rechten nicht bezahlen. Der Eigentümer ist aber auch nicht verpflichtet, sie auszuführen. Wer was trägt, gehört deshalb Punkt für Punkt in den Vertrag.
Ihr Recht muss im Grundbuch an erster Stelle stehen, vor jeder Grundschuld des Käufers. Der Grund: Kann der Käufer seinen Kredit nicht mehr bedienen und die Bank lässt das Haus versteigern, erlöschen alle Rechte, die hinter der Grundschuld der Bank stehen (§§ 44, 52, 91 ZVG). Steht Ihr Wohnrecht davor, muss auch ein Ersteigerer es übernehmen. Ob eine Bank dem Käufer hinter einem solchen Recht überhaupt einen Kredit gibt, sollte der Käufer vor dem Notartermin klären.
Ein Käufer, der Sie bis an Ihr Lebensende im Haus wohnen lässt, zahlt weniger als für ein freies Haus. Wie viel weniger, lässt sich berechnen: Man nimmt die Miete, die das Haus im Jahr bringen würde, und multipliziert sie mit einem Faktor, der von Ihrem Alter und Ihrer statistischen Lebenserwartung abhängt. Diesen Faktor veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jedes Jahr neu, zuletzt am 21. Oktober 2025 für das Jahr 2026.
Als Beispiel dient ein freistehendes Haus zum Wormser Durchschnittspreis von 2025: 357.000 Euro. Wormser Einfamilienhäuser wurden zuletzt für das 22,9-Fache ihrer Jahresmiete verkauft. Daraus ergibt sich eine Jahresmiete von rund 15.590 Euro, knapp 1.300 Euro im Monat.
| Wer verkauft | Lebenserwartung | Faktor | Wert des Wohnrechts | Kaufpreis mit Wohnrecht |
|---|---|---|---|---|
| Frau, 70 Jahre | 16,9 Jahre | 11,107 | 173.200 € | 183.800 € |
| Frau, 75 Jahre | 13,1 Jahre | 9,393 | 146.400 € | 210.600 € |
| Mann, 75 Jahre | 10,9 Jahre | 8,282 | 129.100 € | 227.900 € |
| Frau, 80 Jahre | 9,6 Jahre | 7,490 | 116.800 € | 240.200 € |
| Mann, 80 Jahre | 8,0 Jahre | 6,509 | 101.500 € | 255.500 € |
Faktor und Lebenserwartung: BMF-Schreiben vom 21.10.2025 zu § 14 BewG (Sterbetafel 2022/2024, Rechenzins 5,5 %). Hauspreis: Gutachterausschuss Worms, Kaufpreissammlung 2025, freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. Jahresmiete über den Rohertragsvervielfältiger 22,9 für Einfamilienhäuser (Grundstücksmarktbericht 2025, Kaufjahr 2024). Eigene Rechnung, auf 100 € gerundet.
Zwei Dinge zeigt die Tabelle. Erstens: Je jünger, desto größer der Abschlag. Eine 70-Jährige bekommt für dasselbe Haus rund die Hälfte des Preises, ein 80-Jähriger fast drei Viertel. Zweitens: Frauen leben statistisch länger, bei ihnen ist das Wohnrecht deshalb mehr wert und der Kaufpreis niedriger. Verkauft ein Ehepaar und soll das Recht für beide gelten, richtet sich der Abschlag mindestens nach der längeren der beiden Lebenserwartungen.
Warum wird nicht einfach die Miete für 13 Jahre abgezogen? Weil sie erst nach und nach anfällt – und Geld, das erst in zehn Jahren kommt, ist heute weniger wert. Wie stark die späteren Jahre zählen, hängt vom Zinssatz ab: Je höher der Zinssatz, desto kleiner der Abschlag.
Welcher Zinssatz angesetzt wird, ist nicht vorgeschrieben. Die Faktoren in der Tabelle beruhen auf 5,5 Prozent – dem Satz, den das Steuerrecht bundesweit verwendet. Am Wormser Markt ist ein niedrigerer Satz üblich: Für freistehende Häuser liegt er laut Gutachterausschuss bei 2,7 bis 3,3 Prozent. Beides liegt im normalen Rahmen.
Für die 75-jährige Verkäuferin heißt das: Mit 5,5 Prozent ergibt sich ein Kaufpreis von rund 210.600 Euro, mit rund 3 Prozent von etwa 184.000 Euro. Wo der Preis in dieser Spanne landet, handeln Käufer und Verkäuferin individuell aus. Dabei zählt auch, wie der Käufer das Risiko einschätzt: Er weiß nicht, ob er nach acht oder nach zwanzig Jahren einziehen kann.
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Bei der Leibrente zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern ganz oder teilweise als monatliche Rente, solange Sie leben (§ 759 BGB). Verbunden mit einem Wohnrecht bleiben Sie im Haus und bekommen zusätzlich jeden Monat Geld.
Zurück zum Beispiel: Die 75-jährige Verkäuferin, deren Haus mit Wohnrecht 210.600 Euro wert ist, könnte statt dieses Betrags rechnerisch eine Rente von rund 22.400 Euro im Jahr erhalten, rund 1.870 Euro im Monat – nach demselben Faktor wie oben. Mit dem Zinssatz des Marktes fällt die Rente niedriger aus. Auch hier gilt: Die Rechnung ist ein Rahmen, kein Angebot.
Das Risiko liegt bei Ihnen: Sie haben das Haus übertragen und sind darauf angewiesen, dass der Käufer über viele Jahre zahlt. Drei Bausteine sichern das ab:
Wer das Haus an einen Käufer verkauft, der nicht zur Familie gehört, sollte außerdem mit dem Notar besprechen, ob ein Recht auf Rückübertragung vereinbart wird, falls der Käufer dauerhaft nicht zahlt.
Eine Leibrente aus einem Hausverkauf ist nicht vollständig steuerpflichtig. Das Finanzamt behandelt nur einen festen Teil als Einkommen, den sogenannten Ertragsanteil. Er hängt vom Alter zu Rentenbeginn ab: mit 70 Jahren sind es 15 Prozent, mit 75 Jahren 11 Prozent, mit 80 Jahren 8 Prozent (§ 22 Nr. 1 EStG). Bei 22.400 Euro Jahresrente und Rentenbeginn mit 75 wären also rund 2.460 Euro im Jahr zu versteuern – ob dann tatsächlich Steuer anfällt, hängt vom übrigen Einkommen ab.
Der einfachste Vertrag: Sie verkaufen das Haus ohne eingetragenes Recht und schließen mit dem Käufer einen Mietvertrag. Der Käufer ist dann ein Kapitalanleger, der ein vermietetes Haus kauft; er rechnet mit der Miete, die Sie zahlen.
Das bringt einen höheren Kaufpreis als ein Verkauf mit Wohnrecht, weil der Käufer Miete bekommt. Dafür zahlen Sie Monat für Monat – und Ihre Sicherheit hängt am Mietrecht. Ein Mietvertrag geht bei einem späteren Verkauf auf den neuen Eigentümer über (§ 566 BGB), eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bleibt aber grundsätzlich möglich (§ 573 BGB). Sie lässt sich im Mietvertrag ausschließen. Weil ein solcher Vertrag länger als ein Jahr bindet, muss er schriftlich geschlossen werden (§ 550 BGB).
Rechnen lohnt sich hier besonders: Wer lange lebt, zahlt über die Jahre viel Miete. Wer das Geld aus dem Verkauf dringend braucht, etwa für Pflege, kommt mit dem höheren Einmalbetrag unter Umständen besser zurecht.
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einem spezialisierten Anbieter nur einen Teil Ihres Hauses und behalten den Rest. Sie bleiben wohnen, etwa über einen Nießbrauch im Grundbuch, und zahlen dem Anbieter für seinen Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt. Die Verbraucherzentrale hat die Angebote im Januar 2026 ausgewertet und nennt diese Punkte:
Übertragen auf das Wormser Beispielhaus: Wer 20 Prozent verkauft, bekommt rund 71.400 Euro und zahlt dafür mindestens rund 3.560 Euro Nutzungsentgelt im Jahr, knapp 300 Euro im Monat. In zehn Jahren sind das über 35.000 Euro. Der verkaufte Anteil gehört danach weiter dem Anbieter.
Die Umkehrhypothek ist kein Verkauf, sondern ein Kredit: Die Bank zahlt Ihnen einen Betrag oder eine monatliche Summe aus, das Haus bleibt Ihr Eigentum. Zurückgezahlt wird erst, wenn Sie ausziehen oder sterben – etwa aus dem Verkauf des Hauses durch die Erben. Die Zinsen laufen bis dahin auf. Die Verbraucherzentrale nennt Umkehrhypothek und Leibrente ausdrücklich als Alternativen zum Teilverkauf.
Ob Wohnrecht, Nießbrauch oder Leibrente: Ein Notar ist immer dabei – das schreibt das Gesetz vor. Er beurkundet den Kaufvertrag und beantragt, dass Ihr Recht ins Grundbuch eingetragen wird – ohne ihn ist weder der Verkauf wirksam noch Ihr Recht gesichert. Dringend empfohlen: Lassen Sie sich den Vertragsentwurf vorab zuschicken und besprechen Sie offene Fragen mit dem Notar, bevor Sie unterschreiben. Der Notarvertrag muss Fragen beantworten, die sich erst in zehn oder fünfzehn Jahren stellen. Diese Punkte sollten Sie vor dem Termin geklärt haben:
Wer verkaufen und wohnen bleiben will, sucht selten einen Käufer, sondern eine Lösung für die nächsten zehn oder fünfzehn Jahre. Deshalb gehört an den Anfang nicht das Angebot eines Anbieters, sondern eine Zahl: Was ist das Haus frei wert, und was bleibt davon mit Wohnrecht? Erst damit lassen sich die Wege ehrlich vergleichen – auch die, die ganz ohne Verkauf auskommen.
Ein Verkauf mit Wohnrecht oder auf Leibrente braucht einen Käufer, der das Haus erst nach Jahren selbst nutzen kann und bis dahin Geld darin bindet. Ihn zu finden und den Abschlag zu verhandeln, ist der Kern der Arbeit. Grundlage dafür ist eine Immobilienbewertung, die den freien Wert und den Wert mit Wohnrecht nebeneinanderstellt.
Ja, auf mehreren Wegen. Sie können das Haus verkaufen und sich ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch im Grundbuch eintragen lassen, auf Wunsch zusätzlich gegen eine monatliche Leibrente. Sie können verkaufen und mit dem Käufer einen Mietvertrag schließen. Oder Sie verkaufen beim Teilverkauf nur einen Anteil und zahlen für die Nutzung ein Entgelt. Die Wege unterscheiden sich darin, wie viel Geld Sie bekommen, wer die Reparaturen trägt und was an die Erben geht.
Vom Preis wird der Wert des Wohnrechts abgezogen: die Jahresmiete des Hauses mal einem Faktor, der vom Alter abhängt. Beim durchschnittlichen freistehenden Haus in Worms (357.000 Euro) und einer 75-jährigen Verkäuferin sind das nach der Tabelle des Bundesfinanzministeriums rund 146.400 Euro, der Kaufpreis läge bei 210.600 Euro. Mit dem in Worms üblichen niedrigeren Zinssatz wären es etwa 184.000 Euro – wo der Preis in dieser Spanne landet, wird individuell verhandelt. Bei einer 70-Jährigen ist der Abschlag größer, bei einem 80-Jährigen kleiner.
Mit beiden Rechten dürfen Sie lebenslang im Haus wohnen. Mit einem Nießbrauch dürfen Sie es außerdem vermieten und die Miete behalten, tragen dafür aber auch Grundsteuer und andere laufende Lasten. Ein Wohnrecht erlaubt nur das eigene Wohnen mit Familie und Pflegepersonen; vermieten dürfen Sie nur, wenn der Vertrag es gestattet. Beide Rechte enden mit dem Tod.
So sicher wie ihre Absicherung. Die Rente sollte als Reallast an erster Stelle im Grundbuch stehen, damit aus dem Haus vollstreckt werden kann, wenn der Käufer nicht zahlt – auch gegen einen späteren Eigentümer. Im Notarvertrag unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung, und eine Wertsicherungsklausel koppelt die Rente an die Preisentwicklung.
Laut Verbraucherzentrale (Stand Januar 2026) mindestens 4,99 Prozent des ausgezahlten Betrags im Jahr als Nutzungsentgelt, dazu je nach Anbieter die vollständige Instandhaltung und beim späteren Gesamtverkauf ein Entgelt von rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises. Wer 20 Prozent eines Hauses für 357.000 Euro verkauft, zahlt so mindestens knapp 300 Euro im Monat.
Das hängt vom Vertrag ab. Ohne Regelung bleibt ein Wohnrecht bestehen, bringt aber kein Geld, weil Sie die Wohnung nur mit Erlaubnis des Eigentümers anderen überlassen dürfen. Deshalb sollte der Vertrag vorab festlegen, ob Sie dann vermieten dürfen oder das Recht gegen einen Ausgleich erlischt. Ein Nießbrauch erlaubt das Vermieten ohnehin.
Nur zum Teil. Als Einkommen gilt der Ertragsanteil, der vom Alter zu Rentenbeginn abhängt: 15 Prozent mit 70, 11 Prozent mit 75 und 8 Prozent mit 80 Jahren (§ 22 EStG). Bei 22.400 Euro Jahresrente ab 75 sind das rund 2.460 Euro im Jahr. Ob darauf Steuer anfällt, hängt vom übrigen Einkommen ab.
Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und stellt ausdrücklich keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Rechenbeispiele beruhen auf Durchschnittswerten und amtlichen Tabellen; der Wert eines Wohnrechts im Einzelfall hängt vom Haus, von der Miete und vom Vertrag ab. Lassen Sie den Vertrag von einem Notar und steuerliche Fragen von einem Steuerberater prüfen.
Von der Bewertung bis zum Notartermin – alle Themen im Zusammenhang, in sechs Themenfeldern geordnet.
Schonvermögen, Sozialamt und Erbenregress – was gilt, wenn der Verkauf die Pflege finanzieren soll.
Wann sich der Verkauf innerhalb der Familie mit Verkäuferdarlehen lohnt – und wann die Schenkung die bessere Wahl bleibt.
Rechtsstand: 16.09.2026 · BGB, GBO, ZVG, ZPO, EStG, BewG, ImmoWertV und Preisklauselgesetz in der geltenden Fassung. Datenstand der Marktzahlen: Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Worms (Berichtsjahr 2025), Vervielfältiger des Bundesfinanzministeriums für 2026, Sterbetafel 2023/2025, Verbraucherzentrale Stand 19.01.2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Peter Hoffmann · Immobilienmakler aus Worms, zugelassen nach § 34c GewO. Mehr als 15 Jahre im Verkauf, selbst Eigentümer, Vermieter und Bauherr – ich begleite Ihren Verkauf persönlich, verlässlich und ohne Verkaufsdruck.