Haus an die Kinder verkaufen statt verschenken: Wann sich das Verkäuferdarlehen-Modell lohnt

Wer eine Immobilie in der Familie weitergeben will, denkt zuerst an Schenkung oder Erbschaft. Es gibt aber einen dritten Weg: den Verkauf an das eigene Kind – finanziert nicht über die Bank, sondern über ein privates Darlehen der Eltern. Richtig umgesetzt, kann dieses Modell Schenkungsteuer vermeiden und dem Kind neue steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten eröffnen.

Das Modell ist legal und in der Beratungspraxis etabliert. Entscheidend ist die saubere Umsetzung, denn das Finanzamt schaut bei Verträgen zwischen Angehörigen genau hin. Dieser Artikel erklärt, wie das Modell funktioniert, für wen es sich rechnet und wo die Fallstricke liegen.

01So funktioniert das Modell

Der Ablauf ist einfacher, als er klingt: Die Eltern verkaufen die Immobilie zum Verkehrswert an das Kind. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet, das Kind wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Statt einen Bankkredit aufzunehmen, erhält das Kind den Kaufpreis als Darlehen von den Eltern. Es zahlt Zinsen und Tilgung – nur eben nicht an eine Bank, sondern an die eigene Familie.

Wirtschaftlich bleibt das Geld also im Familienkreis. Steuerlich entsteht aber etwas völlig anderes als bei einer Schenkung: ein entgeltliches Geschäft. Die Mechanik der Verkäuferfinanzierung – Stundung, Verzinsung, Absicherung über eine Grundschuld – ist dieselbe wie beim klassischen Verkauf mit Verkäuferdarlehen; neu ist hier allein der familiäre Rahmen und die steuerliche Wirkung, die daraus folgt.

02Die steuerlichen Effekte im Einzelnen

Keine Schenkungsteuer. Bei einer direkten Schenkung fällt oberhalb des Freibetrags von 400.000 Euro pro Elternteil und Kind Schenkungsteuer an. Ein Verkauf zum Verkehrswert ist dagegen keine Schenkung – es gibt nichts zu versteuern. Wichtig: Der Kaufpreis muss dem tatsächlichen Wert entsprechen. Liegt er deutlich darunter, wertet das Finanzamt die Differenz als gemischte Schenkung, und die Steuer ist teilweise wieder da.

Neue Abschreibung für das Kind. Das ist der eigentliche Hebel – allerdings nur, wenn das Kind die Immobilie vermietet. Bei einer Schenkung tritt das Kind in die Fußstapfen der Eltern (§ 11d EStDV): Es führt deren alte, oft weitgehend ausgeschöpfte AfA fort. Beim Kauf entsteht dagegen eine neue AfA-Bemessungsgrundlage auf Basis des Kaufpreises. Bei einer älteren Immobilie, die die Eltern längst abgeschrieben haben, macht das über die Jahre einen erheblichen Unterschied.

Zinsen als Werbungskosten. Vermietet das Kind die Immobilie, kann es die Darlehenszinsen an die Eltern als Werbungskosten absetzen – genau wie Bankzinsen. Bei Eigennutzung gilt das nicht. Darauf komme ich noch zurück.

Keine Grunderwerbsteuer. Verkäufe zwischen Verwandten in gerader Linie – also von Eltern an Kinder – sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Notar- und Grundbuchkosten fallen allerdings an.

Achtung beim Verkäufer: § 23 EStG. Verkaufen die Eltern innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist mit Gewinn, ist dieser steuerpflichtig – auch beim Verkauf ans eigene Kind. Bei selbst genutzten oder seit mehr als zehn Jahren gehaltenen Immobilien ist das derzeit kein Problem. Hier lohnt aber ein Blick auf die aktuelle politische Diskussion: Die Abschaffung der Spekulationsfrist liegt als Gesetzentwurf auf dem Tisch. Sollte sie kommen, wäre auch der familieninterne Verkauf betroffen. Was heute gilt und wie realistisch die Änderung ist, ordne ich im Beitrag Spekulationsfrist auf dem Prüfstand ein.

03Rechenbeispiel: Schenkung vs. Verkauf mit Darlehen

Ausgangslage: Ein Vater überträgt eine vermietete Immobilie im Wert von 1.000.000 Euro an seinen Sohn. Das Gebäude ist Baujahr 1985, der Gebäudeanteil am Wert beträgt 80 Prozent (800.000 Euro). Der Vater hat das Objekt vor über zehn Jahren gekauft und weitgehend abgeschrieben. Der Sohn hat einen persönlichen Steuersatz von 42 Prozent.

Variante 1: Schenkung

Dazu kommt: Der Sohn übernimmt die alte AfA des Vaters. Neues Abschreibungsvolumen entsteht nicht.

Variante 2: Verkauf mit Verkäuferdarlehen

Der Sohn kauft für 1.000.000 Euro, finanziert über ein Darlehen des Vaters zu 3 Prozent Zins.

Schenkungsteuer: 0 Euro. Über zehn Jahre summiert sich allein die AfA-Ersparnis auf rund 67.000 Euro – zusätzlich zur vermiedenen Schenkungsteuer von 90.000 Euro. Die Zahlen sind vereinfacht und hängen vom Einzelfall ab, zeigen aber die Größenordnung.

Zum Vergleich: Wären beide Elternteile Eigentümer, stünden 800.000 Euro Freibetrag zur Verfügung – die Schenkungsteuer fiele deutlich geringer aus. Das Modell lohnt sich vor allem dort, wo die Freibeträge nicht reichen oder bereits durch frühere Schenkungen verbraucht sind.

04Die Fallstricke

Das Modell steht und fällt mit der sauberen Umsetzung. Die wichtigsten Punkte:

Fremdvergleich. Der Darlehensvertrag muss so gestaltet sein, wie ihn auch fremde Dritte schließen würden: marktüblicher Zins, klare Tilgungsvereinbarung, im Zweifel Besicherung über eine Grundschuld. Der Vertrag gehört schriftlich und vor der ersten Zahlung fixiert – rückwirkende Vereinbarungen erkennt das Finanzamt nicht an. Und er muss tatsächlich durchgeführt werden: Zins und Tilgung fließen per Überweisung, nachweisbar, pünktlich. Zahlungen, die nur auf dem Papier stehen, kippen das gesamte Modell.

Keine Rückschenkung der Raten. Wer die Zins- und Tilgungszahlungen des Kindes regelmäßig zurückschenkt, liefert dem Finanzamt den Beleg für einen Gesamtplan: Dann wird die Konstruktion als verdeckte Schenkung gewertet – mit Schenkungsteuer auf den vollen Wert. Geld, das das Kind zahlt, muss bei den Eltern bleiben. Spätere, davon unabhängige Schenkungen sind möglich, aber ohne erkennbaren Automatismus.

Verkehrswert dokumentieren. Der Kaufpreis muss dem Verkehrswert entsprechen – und das sollte belegbar sein, am besten durch ein Gutachten oder eine fundierte Marktwertermittlung. Ohne Nachweis droht die Einstufung als gemischte Schenkung, wenn das Finanzamt den Wert höher ansetzt.

Wenn die Eltern wohnen bleiben. Häufiger Fall: Die Eltern verkaufen und mieten das Haus vom Kind zurück. Das geht, aber der Mietvertrag muss ebenfalls dem Fremdvergleich standhalten. Und die Miete sollte mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen (§ 21 Abs. 2 EStG) – sonst kürzt das Finanzamt den Werbungskostenabzug des Kindes anteilig.

Neue Spekulationsfrist beim Kind. Mit dem Kauf beginnt für das Kind eine neue zehnjährige Frist nach § 23 EStG. Verkauft es innerhalb dieser Zeit mit Gewinn weiter, ist der Gewinn steuerpflichtig. Bei einer Schenkung hätte das Kind die bereits abgelaufene Haltedauer der Eltern übernommen. Wann die neue Frist endet, lässt sich vorab mit dem Spekulationsfrist-Rechner bestimmen.

Zinserträge sind steuerpflichtig. Die Eltern müssen die erhaltenen Zinsen versteuern. In der Regel gilt die Abgeltungsteuer; bei Darlehen zwischen nahestehenden Personen kann das Finanzamt unter Umständen aber den persönlichen Steuersatz ansetzen. Das gehört vor Vertragsschluss geprüft.

Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO). Wer den Kaufpreis stundet, das Darlehen nie bedient und es später „vergisst", riskiert, dass das Finanzamt die gesamte Konstruktion als Schenkung umqualifiziert – mit Steuernachzahlung und Zinsen.

Späterer Darlehenserlass ist eine Schenkung. Verzichten die Eltern irgendwann auf die Restschuld, ist dieser Verzicht schenkungsteuerpflichtig. Das Modell verschiebt die Schenkungsteuer in diesem Fall nur, statt sie zu vermeiden. Ein Erlass in Etappen kann die Freibeträge nutzen, die sich alle zehn Jahre erneuern – auch das ist Gestaltung, die geplant sein will.

Eigennutzung durch das Kind. Zieht das Kind selbst ein, entfallen AfA und Zinsabzug. Übrig bleibt nur die vermiedene Schenkungsteuer – dafür ist der Aufwand oft zu hoch, und es gibt einfachere Alternativen.

Kein Zurück. Bei Schenkungen sind Rückforderungsklauseln üblich – etwa für den Fall von Scheidung, Insolvenz oder Tod des Kindes. Beim Verkauf gibt es dieses Sicherheitsnetz nicht ohne Weiteres: Die Immobilie gehört dem Kind und haftet für dessen Verbindlichkeiten, im Scheidungsfall zählt sie zu seinem Vermögen. Wer sich absichern will, muss entsprechende Regelungen (z. B. Rückkaufsrechte) aktiv in den Vertrag aufnehmen – auch das ein Fall für die rechtliche Beratung.

05Alternativen im Überblick

Schenkung mit Nießbrauch. Die Eltern übertragen die Immobilie, behalten aber die Mieteinnahmen. Der Nießbrauch mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung erheblich – oft die einfachste Lösung, wenn die Eltern die Erträge noch brauchen.

Gestaffelte Schenkungen. Die Freibeträge von 400.000 Euro pro Elternteil erneuern sich alle zehn Jahre. Wer früh anfängt, kann auch größere Vermögen steuerfrei übertragen – braucht dafür aber Zeit.

Familiengesellschaft. Bei mehreren Objekten oder Kindern kann eine vermögensverwaltende GbR oder GmbH & Co. KG sinnvoll sein. Anteile lassen sich flexibler übertragen als Immobilien. Das ist aber ein eigenes Thema mit eigenem Beratungsbedarf.

06Meine Einschätzung als Ihr Makler vor Ort

Ich erlebe oft, dass Familien reflexartig verschenken – dabei ist der Verkauf ans eigene Kind bei einer vermieteten Immobilie steuerlich häufig der klügere Weg. Aber ich sage genauso deutlich: Das Modell ist kein Selbstläufer. Es funktioniert nur, wenn die Familie das Darlehen wirklich wie unter Fremden abwickelt – überweisen, nicht zurückschenken, sauber dokumentieren. Und die ehrliche Basis ist immer der Wert: Stimmt der Kaufpreis nicht, ist der ganze Vorteil dahin. Für selbst genutzte Häuser rate ich meist ab – da ist eine gestaffelte Schenkung der einfachere Weg.

07Fazit

Der Verkauf an die eigenen Kinder mit Verkäuferdarlehen ist ein legitimes Gestaltungsmodell – mit klaren Voraussetzungen. Es spielt seine Stärken aus, wenn die Immobilie vermietet wird oder werden soll, das Vermögen die Freibeträge übersteigt und die Familie das Darlehen konsequent wie unter Fremden abwickelt. Für selbst genutzte Häuser ist es meist die falsche Wahl.

Die Basis jeder Variante – ob Verkauf, Schenkung oder Nießbrauch – ist eine belastbare Verkehrswertermittlung. Ohne sie lässt sich weder der Kaufpreis sauber begründen noch die Schenkungsteuer korrekt berechnen.

Dieser Artikel gehört zum Steuerberater vor der Umsetzung: von der Kaufpreisfindung über die Ausgestaltung des Darlehensvertrags (Zinssatz, Tilgung, Besicherung) bis zur laufenden Durchführung. Gerade bei Verträgen zwischen Angehörigen entscheiden die Details darüber, ob das Finanzamt die Gestaltung anerkennt.

08Häufige Fragen