Der Bundestag hat am 8. Oktober 2026 den Gesetzentwurf abgelehnt, der die zehnjährige Spekulationsfrist für vermietete Immobilien abschaffen sollte. Die Rechtslage bleibt unverändert. Was heute gilt, was der Entwurf vorsah, wie es politisch weitergeht und was Sie jetzt konkret tun sollten.
Der Bundestag hat den Gesetzentwurf zur Abschaffung der Spekulationsfrist (BT-Drs. 21/6637) in namentlicher Abstimmung abgelehnt: 131 Ja- und 446 Nein-Stimmen, keine Enthaltungen. Dafür stimmten Grüne und Linke, dagegen CDU/CSU, SPD und AfD. Der Entwurf ist damit erledigt (Quellen 13 und 14).
Für Eigentümer ändert sich nichts: Wer nach mehr als zehn Jahren Haltedauer verkauft, verkauft weiter steuerfrei, und auch die Regel für selbst bewohnte Immobilien gilt unverändert. Solange CDU/CSU und SPD regieren, hat ein solcher Vorstoß keine Mehrheit. Erledigt ist das Thema damit nicht für immer – wie es weitergehen kann, steht im Ausblick.
Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Nach Ablauf dieser Frist ist der Verkaufsgewinn steuerfrei – unabhängig von seiner Höhe.
Zwei Ausnahmen gelten schon innerhalb der Frist: Wer die Immobilie seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt hat, verkauft immer steuerfrei. Und wer sie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt hat, ebenfalls – wobei angebrochene Kalenderjahre mitzählen, sodass in der Praxis gut ein Jahr durchgehende Eigennutzung reichen kann.
Am 23. Juni 2026 brachte die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen einen Gesetzentwurf in den Bundestag ein (BT-Drs. 21/6637). Er hätte drei Dinge geändert:
Die Grünen bezifferten die Mehreinnahmen auf rund sechs Milliarden Euro.
Was der Entwurf bedeutet hätte: Angenommen, Sie haben 2018 eine vermietete Eigentumswohnung für 400.000 € gekauft und verkaufen sie 2029 für 550.000 €. Der Kaufpreis teilt sich auf in 120.000 € Grund und Boden (30 %) und 280.000 € Gebäudeanteil – abschreibbar ist nur das Gebäude, mit regulär 2 % pro Jahr:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis 2018 | 400.000 € |
| davon Gebäudeanteil (70 %) | 280.000 € |
| AfA: 2 % × 280.000 € × 11 Jahre | − 61.600 € |
| Fortgeführte Anschaffungskosten | 338.400 € |
| Verkaufspreis 2029 | 550.000 € |
| Steuerpflichtiger Gewinn (550.000 € − 338.400 €) | 211.600 € |
Der zu versteuernde Gewinn ist also nicht nur die Wertsteigerung von 150.000 € – die in Anspruch genommene Abschreibung von 61.600 € wird beim Verkauf hinzugerechnet und faktisch nachversteuert:
| Heutiges Recht | Nach dem abgelehnten Entwurf | |
|---|---|---|
| Haltedauer | 11 Jahre – Frist abgelaufen | Frist existiert nicht mehr |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 0 € | 211.600 € |
| Steuer (bei 42 % Grenzsteuersatz) | 0 € | rund 88.900 € |
Das Beispiel ist vereinfacht (ohne Anschaffungsnebenkosten, Veräußerungskosten und nachträgliche Herstellungskosten), zeigt aber die Größenordnung – und warum gerade langjährige Vermieter mit hoher aufgelaufener Abschreibung besonders betroffen gewesen wären.
Die Forderung ist nicht neu. Ein Blick auf die Chronologie zeigt ein klares Muster:
| Jahr | Vorstoß | Ergebnis |
|---|---|---|
| 1999 | Verlängerung der Frist von 2 auf 10 Jahre | Umgesetzt – die heutige Regelung |
| 2021 | Abschaffung in mehreren Wahlprogrammen gefordert | Nicht in den Koalitionsvertrag übernommen |
| Juni 2025 | Antrag im Bundestag (BT-Drs. 21/356) | Nach öffentlicher Anhörung binnen drei Wochen abgelehnt |
| Oktober 2025 | Erneuter Antrag (BT-Drs. 21/2028) | An die Ausschüsse überwiesen |
| Juni 2026 | Ausformulierter Gesetzentwurf (BT-Drs. 21/6637) | Finanzausschuss empfiehlt am 08.07.2026 die Ablehnung |
| Oktober 2026 | Namentliche Abstimmung im Bundestag | Abgelehnt am 08.10.2026: 131 Ja, 446 Nein |
Die Abschaffung wurde seit 2021 immer wieder angestoßen und nie umgesetzt. Beim Gesetzentwurf von 2026 lief es wie beim Antrag von 2025: Der Finanzausschuss hat ihn am 8. Juli 2026 beraten und mit den Stimmen von CDU/CSU, AfD und SPD gegen Grüne und Linke die Ablehnung empfohlen; die drei mitberatenden Ausschüsse (Haushalt, Wirtschaft, Wohnen) stimmten genauso. Am 8. Oktober 2026 hat der Bundestag den Entwurf in namentlicher Abstimmung abgelehnt – 131 Ja, 446 Nein, keine Enthaltungen. Damit entfällt nach der Geschäftsordnung des Bundestags jede weitere Beratung (Quellen 13 und 14).
Mit der Spekulationsfrist selbst hat sich im Ausschussbericht nur die AfD inhaltlich befasst: Sie hielt den Entwurf für verfassungsrechtlich bedenklich und kritisierte die Rückwirkung, die fehlende Verlustverrechnung, die fehlende Inflationsbereinigung und die nicht hergeleitete Schätzung von sechs Milliarden Euro. CDU/CSU und SPD lehnten die Vorlagen der Grünen – es ging am selben Tag auch um Einkommensteuer, Erbschaftsteuer und Share Deals – insgesamt ab, ohne auf die Spekulationsfrist einzugehen.
Bis zur nächsten Bundestagswahl (regulär 2029) ist eine Abschaffung nicht absehbar. Die Koalition aus CDU/CSU und SPD hat in dieser Wahlperiode zwei Vorstöße abgelehnt, den Antrag im Juni 2025 und jetzt den Gesetzentwurf, und ihr Koalitionsvertrag sieht keine Änderung vor (Quelle 5). Ändern könnte das nur die Regierung selbst. Dafür gibt es bislang keinen Anhaltspunkt.
Nach der Wahl kann das Thema zurückkommen. Der Entwurf ist abgelehnt, aber nicht verschwunden: Der ausformulierte Gesetzestext liegt als Drucksache vor und kann in einem neuen Bundestag jederzeit wieder eingebracht werden. Ob daraus Gesetz wird, entscheidet der nächste Koalitionsvertrag. Wer das Thema verfolgen will, schaut auf die Wahlprogramme 2029 – und darauf, was davon in den Koalitionsverhandlungen übrig bleibt.
Was das für den Zeitplan heißt: Wer bis Ende 2018 gekauft hat, hat seine zehn Jahre spätestens Ende 2028 voll – also vor der nächsten regulären Wahl. Für diese Immobilien ist ein späteres Gesetz nach der Rechtsprechung aus Karlsruhe kein Risiko mehr (dazu das nächste Kapitel). Je später der Kauf, desto mehr hängt am Ausgang der Wahl 2029.
Die wichtigste Absicherung für Eigentümer stammt aus dem Jahr 2010. Als die Frist 1999 von zwei auf zehn Jahre verlängert wurde, galt das auch für bereits gekaufte Immobilien. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Rückwirkung teilweise für verfassungswidrig (Beschluss vom 07.07.2010, 2 BvL 14/02 u. a.): Wertzuwächse, die nach altem Recht bereits steuerfrei hätten realisiert werden können, sind eine „verfestigte Vermögensposition“ und dürfen nicht nachträglich besteuert werden.
Auf die heutige Situation übertragen ergibt sich eine Ampel-Logik:
Die praktische Konsequenz: Jedes volle Jahr Haltedauer ist ein Stück Rechtssicherheit. Wer heute kauft, hat 2036 seine Frist voll – unabhängig davon, wer dann regiert.
Deutschland ist mit der Steuerfreiheit nach zehn Jahren im europäischen Vergleich eher die Ausnahme. Österreich hat seine Spekulationsfrist bereits 2012 abgeschafft; seither werden Veräußerungsgewinne unbefristet mit pauschal 30 % besteuert, selbstgenutzte Hauptwohnsitze bleiben befreit. Für Altbestände gilt eine sehr milde Pauschalregelung – faktisch ein großzügiger Bestandsschutz.
Interessant ist, was danach nicht passierte: Der Wohnungsmarkt brach nicht ein. Österreich erlebte zwischen 2015 und 2020 sogar einen Bauboom – getrieben von Nullzinsen, Zuzug und einem starken geförderten Wohnbausektor. Als der Neubau ab 2022 einbrach, lag das an Zinswende, Baukosten und strengeren Kreditvergaberegeln – die Steuer blieb unverändert. Die Lehre daraus: Der Neubau hängt an Zinsen, Kosten und Nachfrage, nicht an der Besteuerung des privaten Bestandsverkaufs. Was eine dauerhafte Verkaufssteuer hingegen nachweislich bewirkt, ist ein Halteanreiz im Bestand: Wer beim Verkauf immer Steuern zahlt, verkauft seltener und vererbt öfter. Das Transaktionsvolumen im Bestand dürfte also eher sinken – ein Punkt, der in der politischen Debatte oft untergeht.
Sie besitzen eine vermietete Immobilie und denken ohnehin über einen Verkauf nach? Dann verkaufen Sie nach Ihrem eigenen Zeitplan – nicht nach dem politischen. Die Rechtslage ist unverändert, ein Verkauf nach abgelaufener Frist ist steuerfrei. Nach der Ablehnung im Bundestag gibt es vor der nächsten Wahl keinen steuerlichen Grund zur Eile. Bei vermieteten Objekten lohnt vorab ein Blick auf den Wert: Wie Sie den ermitteln, zeigt der Ratgeber Anlageimmobilie in Worms verkaufen.
Ihre Immobilie steckt noch in der Frist (Kauf ab ca. 2016)? Kennen Sie Ihren exakten Stichtag – maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags. Jedes volle Jahr bringt Sie näher an die geschützte Position. Ein Verkauf kurz vor Fristablauf sollte gut begründet sein; oft lohnt es sich, die verbleibenden Monate abzuwarten.
Sie überlegen zu kaufen? Abwarten verschlechtert Ihre Position eher: Je später der Kauf, desto später beginnt Ihre Frist zu laufen – und desto wahrscheinlicher fiele ein späterer Verkauf unter ein eventuelles neues Regime. Wer früher kauft, ist früher geschützt.
Ganz ehrlich: Ich halte diese Diskussion aktuell für heißer gekocht, als sie gegessen wird. Die Abschaffung wird seit fünf Jahren immer wieder gefordert – gekommen ist sie nie, und am 8. Oktober 2026 hat der Bundestag auch den ausformulierten Entwurf abgelehnt. Lassen Sie sich also nicht beunruhigen: Ich rate niemandem zu hektischen Verkäufen. Aber ich rechne mit jedem Kunden den individuellen Fristablauf durch, bevor wir über das Timing sprechen – denn das eigene Objekt sollte man genau kennen, ganz gleich, was die Politik gerade beschließt. Einen Termin sollten Sie sich neben Ihrem Fristablauf ebenfalls merken: die nächste Bundestagswahl. Was dann im Koalitionsvertrag steht – oder eben nicht steht –, entscheidet, ob dieses Thema Theorie bleibt.
Wenn Sie den Stichtag Ihrer Immobilie prüfen und mit einer aktuellen Marktwerteinschätzung verbinden möchten: Genau dabei unterstützen wir Sie als Immobilienmakler in Worms.
Nein. Der Bundestag hat den Entwurf am 8. Oktober 2026 abgelehnt, die Zehnjahresfrist gilt unverändert weiter. Hektische Verkäufe unter Zeitdruck kosten erfahrungsgemäß mehr Rendite, als sie Steuern sparen.
Für Immobilien mit abgelaufener Frist: nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nein. Für Immobilien in laufender Frist sah der im Oktober 2026 abgelehnte Entwurf hingegen die volle Erfassung vor – ein neuer Vorstoß könnte das wieder so regeln.
Ja. Selbstgenutztes Wohneigentum bleibt steuerfrei, die heutige Kalenderjahr-Regelung gilt unverändert. Der abgelehnte Entwurf hätte die Anforderung verschärft: Eigennutzung in den 36 Monaten vor dem Verkauf.
Bei Erbschaft und Schenkung läuft die Frist des Rechtsvorgängers weiter – Sie „erben“ also auch die bereits verstrichene Haltedauer. An diesem Prinzip hätte auch der abgelehnte Entwurf nichts geändert.
Maßgeblich sind die notariellen Vertragsdaten von Kauf und Verkauf – nicht Grundbucheintrag oder Übergabe. Am schnellsten geht es mit unserem Spekulationsfrist-Rechner: Kaufdatum eingeben, Stichtag ablesen. Im Zweifel lohnt zusätzlich der Blick in den Kaufvertrag oder eine kurze Prüfung mit uns.
Entscheidend ist, ab wann beide Seiten bindend gebunden sind – sich also nicht mehr einseitig lösen können. Eine noch ausstehende behördliche Genehmigung verschiebt den Stichtag deshalb meist nicht: Sind Käufer und Verkäufer bereits fest gebunden, bleibt es beim Datum des notariellen Vertrags (die Genehmigung wirkt zurück). Nur wenn jemand ohne wirksame Vollmacht auftritt und eine Vertragspartei den Vertrag erst später genehmigt, kann ausnahmsweise die spätere Genehmigung maßgeblich sein. Für den normalen Kauf gilt schlicht: Kaufvertrag zu Kaufvertrag rechnen – nicht Grundbuchumschreibung zu Grundbuchumschreibung (so zuletzt der BFH, Beschluss IX B 24/26 aus 2026).
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.
Von der Bewertung bis zum Notartermin – alle Themen im Zusammenhang, in sechs Themenfeldern geordnet.
Bei vermieteten Objekten zählt vor allem die Rendite – wie das Ertragswertverfahren aus den Mieteinnahmen den Verkaufspreis ableitet.
Neue Heizung, Dämmung, Fenster: Energetische Modernisierung steigert den Wohnwert – aber rechnet sie sich kurz vor einem Verkauf wirklich?
Rechtsstand: § 23 EStG in der geltenden Fassung · BVerfG-Beschluss vom 07.07.2010 (2 BvL 14/02 u. a.) · BMF-Schreiben vom 20.12.2010 · parlamentarischer Stand: BT-Drs. 21/6637 am 08.10.2026 im Bundestag abgelehnt (Plenarprotokoll 21/99). Keine Steuerberatung – maßgeblich ist der Einzelfall.
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Peter Hoffmann · Immobilienmakler aus Worms, zugelassen nach § 34c GewO. Worms kenne ich von Geburt an, das Umland aus dem Beruf, Häuser von innen – als Makler, Eigentümer, Vermieter und Bauherr.