Spekulationsfrist auf dem Prüfstand: Eine sachliche Einordnung für Eigentümer und Käufer

01Was gilt heute? Die Zehnjahresfrist kurz erklärt

Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Nach Ablauf dieser Frist ist der Verkaufsgewinn steuerfrei – unabhängig von seiner Höhe.

Zwei Ausnahmen gelten schon innerhalb der Frist: Wer die Immobilie seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt hat, verkauft immer steuerfrei. Und wer sie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt hat, ebenfalls – wobei angebrochene Kalenderjahre mitzählen, sodass in der Praxis gut ein Jahr durchgehende Eigennutzung reichen kann.

02Was liegt auf dem Tisch?

Am 23. Juni 2026 wurde im Bundestag ein Gesetzentwurf eingebracht (BT-Drs. 21/6637), der drei Dinge ändern würde:

1. Die Haltefrist entfällt komplett. Gewinne aus dem Verkauf vermieteter Immobilien wären dauerhaft steuerpflichtig – mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, also bis zu 45 %.
2. Die Selbstnutzungsausnahme wird verschärft. Statt der Kalenderjahr-Regelung wären künftig 36 Monate durchgehende Eigennutzung vor dem Verkauf erforderlich.
3. Kein umfassender Bestandsschutz. Erfasst würden alle Immobilien, deren Zehnjahresfrist beim Inkrafttreten noch läuft – also im Wesentlichen Käufe ab etwa 2016.

Der Fiskus verspricht sich davon rund sechs Milliarden Euro Mehreinnahmen pro Jahr.

Ein Rechenbeispiel

Angenommen, Sie haben 2018 eine vermietete Eigentumswohnung für 400.000 € gekauft und verkaufen sie 2029 für 550.000 €. Der Kaufpreis teilt sich auf in 120.000 € Grund und Boden (30 %) und 280.000 € Gebäudeanteil – abschreibbar ist nur das Gebäude, mit regulär 2 % pro Jahr:

Der zu versteuernde Gewinn ist also nicht nur die Wertsteigerung von 150.000 € – die in Anspruch genommene Abschreibung von 61.600 € wird beim Verkauf hinzugerechnet und faktisch nachversteuert:

Das Beispiel ist vereinfacht (ohne Anschaffungsnebenkosten, Veräußerungskosten und nachträgliche Herstellungskosten), zeigt aber die Größenordnung – und warum gerade langjährige Vermieter mit hoher aufgelaufener Abschreibung besonders betroffen wären.

03Wie realistisch ist das?

Die Forderung ist nicht neu. Ein Blick auf die Chronologie zeigt ein klares Muster:

Die Abschaffung wurde in fünf Jahren fünfmal angestoßen und bislang nie umgesetzt. Der Grund liegt in den Mehrheitsverhältnissen: Ein Gesetz wird im Bundestag nur mit den Stimmen der Regierungsfraktionen beschlossen – und die haben sich im Koalitionsvertrag vom April 2025 gerade nicht auf eine Abschaffung verständigt. Mehr noch: Einen inhaltsgleichen Vorstoß hat die Koalitionsmehrheit im Juni 2025 nach öffentlicher Anhörung aktiv abgelehnt – nachzulesen in der Beschlussempfehlung des Finanzausschusses und im Plenarprotokoll (Quellen 7 und 8). Ein Entwurf, der gegen die erklärte Linie der Regierung steht, findet im Parlament keine Mehrheit, solange diese Linie hält. Für diese Wahlperiode ist eine Verabschiedung daher sehr unwahrscheinlich.

Neu – und der Grund, das Thema dennoch ernst zu nehmen – ist die Qualität des Vorstoßes: Erstmals liegt ein fertig ausformulierter Gesetzestext vor, kein bloßer Antrag. Ein solcher Text lässt sich bei veränderten Mehrheitsverhältnissen nach der nächsten Bundestagswahl kurzfristig wieder aufgreifen. Die Frage ist also weniger „ob heute“ als „was ein künftiger Koalitionsvertrag daraus macht“. Das Thema gehört deshalb auf die Beobachtungsliste jedes Eigentümers – nicht auf die Panikliste.

04Der Schutzschild aus Karlsruhe

Die wichtigste Absicherung für Eigentümer stammt aus dem Jahr 2010. Als die Frist 1999 von zwei auf zehn Jahre verlängert wurde, galt das auch für bereits gekaufte Immobilien. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Rückwirkung teilweise für verfassungswidrig (Beschluss vom 07.07.2010, 2 BvL 14/02 u. a.): Wertzuwächse, die nach altem Recht bereits steuerfrei hätten realisiert werden können, sind eine „verfestigte Vermögensposition“ und dürfen nicht nachträglich besteuert werden.

Auf die heutige Situation übertragen ergibt sich eine Ampel-Logik:

• Grün – Frist abgelaufen: Wer beim Inkrafttreten einer Neuregelung die zehn Jahre voll hat (Kauf vor ~2016), bleibt nach dieser Rechtsprechung dauerhaft geschützt.
• Gelb – Frist läuft noch: Wer die zehn Jahre noch nicht voll hat, genießt nach der strengen Lesart keinen Vertrauensschutz – der Gesetzentwurf sieht für diese Fälle die volle Besteuerung vor. Ob zumindest die bis zur Gesetzesänderung entstandenen Wertzuwächse anteilig freigestellt werden müssten, ist juristisch umstritten und wäre im Ernstfall vor Gericht zu klären.

Die praktische Konsequenz: Jedes volle Jahr Haltedauer ist ein Stück Rechtssicherheit. Wer heute kauft, hat 2036 seine Frist voll – unabhängig davon, wer dann regiert.

05Blick ins Ausland: Was in Österreich wirklich passierte

Deutschland ist mit der Steuerfreiheit nach zehn Jahren im europäischen Vergleich eher die Ausnahme. Österreich hat seine Spekulationsfrist bereits 2012 abgeschafft; seither werden Veräußerungsgewinne unbefristet mit pauschal 30 % besteuert, selbstgenutzte Hauptwohnsitze bleiben befreit. Für Altbestände gilt eine sehr milde Pauschalregelung – faktisch ein großzügiger Bestandsschutz.

Interessant ist, was danach nicht passierte: Der Wohnungsmarkt brach nicht ein. Österreich erlebte zwischen 2015 und 2020 sogar einen Bauboom – getrieben von Nullzinsen, Zuzug und einem starken geförderten Wohnbausektor. Als der Neubau ab 2022 einbrach, lag das an Zinswende, Baukosten und strengeren Kreditvergaberegeln – die Steuer blieb unverändert. Die Lehre daraus: Der Neubau hängt an Zinsen, Kosten und Nachfrage, nicht an der Besteuerung des privaten Bestandsverkaufs. Was eine dauerhafte Verkaufssteuer hingegen nachweislich bewirkt, ist ein Halteanreiz im Bestand: Wer beim Verkauf immer Steuern zahlt, verkauft seltener und vererbt öfter. Das Transaktionsvolumen im Bestand dürfte also eher sinken – ein Punkt, der in der politischen Debatte oft untergeht.

06Was heißt das konkret für Sie?

Sie besitzen eine vermietete Immobilie und denken ohnehin über einen Verkauf nach? Dann gibt es keinen Grund, wegen des Gesetzentwurfs aufzuschieben. Die Rechtslage ist unverändert – ein Verkauf nach abgelaufener Frist ist heute garantiert steuerfrei. Wer wartet, gewinnt steuerlich nichts hinzu, behält aber die Restunsicherheit. Bei vermieteten Objekten lohnt vorab ein Blick auf den Wert: Wie Sie den ermitteln, zeigt der Ratgeber Anlageimmobilie in Worms verkaufen.

Ihre Immobilie steckt noch in der Frist (Kauf ab ca. 2016)? Kennen Sie Ihren exakten Stichtag – maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags. Jedes volle Jahr bringt Sie näher an die geschützte Position. Ein Verkauf kurz vor Fristablauf sollte gut begründet sein; oft lohnt es sich, die verbleibenden Monate abzuwarten.

Sie überlegen zu kaufen? Abwarten verschlechtert Ihre Position eher: Je später der Kauf, desto später beginnt Ihre Frist zu laufen – und desto wahrscheinlicher fiele ein späterer Verkauf unter ein eventuelles neues Regime. Wer früher kauft, ist früher geschützt.

07Häufige Fragen

08Meine Einschätzung als Ihr Makler vor Ort

Ganz ehrlich: Ich halte diese Diskussion aktuell für heißer gekocht, als sie gegessen wird. Die Abschaffung wird seit fünf Jahren immer wieder gefordert – gekommen ist sie nie, und die Chancen stehen auch in dieser Wahlperiode schlecht. Lassen Sie sich also nicht beunruhigen: Ich rate derzeit niemandem zu hektischen Verkäufen. Aber ich rechne mit jedem Kunden den individuellen Fristablauf durch, bevor wir über das Timing sprechen – denn das eigene Objekt sollte man genau kennen, auch wenn die Politik noch diskutiert. Einen Termin sollten Sie sich neben Ihrem Fristablauf ebenfalls merken: die nächste Bundestagswahl. Was dann im Koalitionsvertrag steht – oder eben nicht steht –, entscheidet, ob dieses Thema Theorie bleibt.

09Fazit

Die Spekulationsfrist steht politisch unter Beobachtung, aber nicht vor der unmittelbaren Abschaffung. Die kluge Reaktion ist weder Panik noch Ignorieren, sondern Präzision: den eigenen Fristablauf kennen, Verkaufsentscheidungen wie bisher an Lebensumständen und Markt ausrichten – und das Thema im Blick behalten. Genau dabei unterstützen wir Sie als Immobilienmakler in Worms: Wir prüfen den Stichtag Ihrer Immobilie und verbinden ihn mit einer aktuellen Marktwerteinschätzung.

10Quellen

1. Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 vom 24.03.1999, BGBl. I S. 402 (Änderung § 23 EStG) – abrufbar über das Bundesgesetzblatt-Portal.
2. BVerfG, Beschluss vom 07.07.2010 – 2 BvL 14/02, 2 BvL 2/04, 2 BvL 13/05, BVerfGE 127, 1.
3. BMF-Schreiben vom 20.12.2010 – IV C 1 – S 2256/07/10001, BStBl I 2011, S. 14 (zeitanteilige Aufteilung der Wertzuwächse).
4. SPD-Zukunftsprogramm zur Bundestagswahl 2021, Kapitel 3.6, S. 37; Wahlprogramm Bündnis 90/Die Grünen 2021 „Deutschland. Alles ist drin.“, S. 92.
5. Koalitionsvertrag „Verantwortung für Deutschland“ vom 09.04.2025 (keine Erwähnung einer Abschaffung im gesamten Vertragstext).
6. BT-Drs. 21/356 vom 03.06.2025 – Antrag.
7. BT-Drs. 21/629 vom 25.06.2025 – Beschlussempfehlung und Bericht des Finanzausschusses.
8. Plenarprotokoll 21/14 vom 26.06.2025.
9. BT-Drs. 21/2028 vom 07.10.2025 – Antrag.
10. BT-Drs. 21/6637 vom 23.06.2026 – Gesetzentwurf.
11. Bach/Eichfelder (2021): „Reform der Immobilienbesteuerung“, DIW Wochenbericht 27/2021 (Grundlage der 6-Mrd.-€-Schätzung).
12. 1. Stabilitätsgesetz 2012 (Österreich) – Einführung der Immobilienertragsteuer, § 30 öEStG 1988 – Rechtsinformationssystem des Bundes.