Immobilienpreise Bürstadt: was Ihr Haus wert ist – in einer Stadt, die wächst

Was in Bürstadt gerade angeboten wird

Bürstadt ist ein Mittelzentrum im hessischen Ried mit rund 17.600 Einwohnern, gut 6,5 km Luftlinie von Worms – die B 47 verbindet beide Städte über die Nibelungenbrücke. Zur Stadt gehören neben der Kernstadt die Stadtteile Bobstadt und Riedrode. Der Markt trägt in allen drei Segmenten: 37 Häuser, 8 Eigentumswohnungen und 12 Mietwohnungen standen am Stichtag im Angebot.

„Typisch" heißt hier und im ganzen Artikel: der Median – der mittlere Wert, die Hälfte der Angebote liegt darüber, die Hälfte darunter. Ein einzelnes Luxusobjekt verzerrt ihn nicht. Preis, Wohnfläche und Quadratmeterpreis sind dabei jeweils eigene Mediane – der Quadratmeterpreis ist also nicht einfach Preis geteilt durch Fläche. Zwei der 37 Haus-Inserate nennen keinen Preis („auf Anfrage") – der typische Preis ist über die 35 mit Preisangabe gerechnet. Die 12 Mietwohnungen liegen knapp über der Schwelle, ab der ein Median belastbar ist – als Anhaltspunkt taugen sie, als Marktbeweis nicht.

Die zweite Quelle: was amtlich beurkundet wird

Angebotspreise sind Preisvorstellungen. Was tatsächlich beim Notar beurkundet wird, wertet der Gutachterausschuss aus. Seit dem Immobilienmarktbericht Südhessen 2026 gibt es diese Zahlen für Bürstadt selbst – nicht mehr nur als Kreisschnitt. Es sind Durchschnitte echter Kaufverträge aus den Jahren 2023 bis 2025:

Zwei Zeilen, zwei Lehren. Die erste: Der Durchschnitt von 458.000 € stützt sich auf 17 auswertbare Kauffälle. Verkauft wurden in diesen drei Jahren 123 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser – ausgewertet werden nur die Fälle mit vollständigen Angaben. Diese 123 Verkäufe sind 8,1 Prozent aller Eigenheim-Verkäufe im Kreis Bergstraße, Rang drei hinter Lampertheim (13,3 %) und Bensheim (10,8 %). Für eine Stadt mit gut 17.000 Einwohnern ist das viel: In Bürstadt wechseln Häuser regelmäßig den Besitzer.

Die zweite Lehre steht zwischen den Zeilen. Das mittlere Haus-Angebot (575.000 € für 155 m²) liegt deutlich über dem, was beurkundet wurde (458.000 € bei im Schnitt sogar 170 m²) – und bei den Wohnungen ist Luft: 3.202 €/m² im Angebot gegen 2.920 €/m² in den zwölf beurkundeten Wiederverkäufen. Eine Prozentzahl schreibe ich nicht hin: Sie würde Preisvorstellung gegen Abschluss und Juli 2026 gegen die Jahre 2023 bis 2025 verrechnen. Die belastbare Größe ist die Spanne – beurkundet wurde zwischen 300.000 und 712.000 €. Was fehlt, sage ich auch: Für Reihenhäuser und Doppelhaushälften lagen dem Ausschuss weniger als drei auswertbare Fälle vor, deshalb gibt es dafür in Bürstadt keine amtliche Zahl.

Die Zeitachse: der Gipfel lag 2022 – und 2025 dreht es wieder

Bleibt die Frage, die jeden Verkäufer zuerst umtreibt: Wohin bewegt sich der Markt? Auch dafür gibt es amtliche Zahlen. Der Gutachterausschuss rechnet seit 2015 die tatsächlichen Abschlusspreise je Quadratmeter Wohnfläche aus – für den westlichen Teil des Kreises Bergstraße, zu dem Bürstadt gehört:

Bis 2022 ging es steil nach oben, auf 4.000 €/m² – das war der Gipfel. Dann kamen die Zinsen: 2023 minus 11,8 %, 2024 noch einmal minus 9,4 %, zusammen ein Fünftel weg. Und dann die Wende: 2025 stiegen die Abschlusspreise wieder um 8,4 %. Zum Gipfel von 2022 fehlen noch rund 13 Prozent.

Für Bürstadt kommt etwas hinzu. Die Preise erholen sich hier in eine Stadt hinein, die im Gegensatz zum Kreis kräftig wächst – beides zusammen ist die Nachricht: steigende Abschlusspreise und steigende Einwohnerzahlen. Der ehrliche Teil bleibt stehen: Ein einzelnes Jahr macht noch keinen Trend, und die Zahlen gelten für den Kreisteil, nicht für Ihre Straße. Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften ging es 2025 noch einmal um 9,3 % nach unten – die Erholung ist nicht in jedem Segment angekommen.

Der Energieausweis: H und D führen – aber 20 von 37 schweigen

Das mittlere Baujahr der angebotenen Häuser ist 1967. Wie sich das auf die Energieklassen auswirkt, zeigt die Auszählung aller 37 Angebote:

Absolute Fälle, keine Prozentwerte. Über die 20 Angebote ohne ausgewiesene Klasse lässt sich nichts sagen – deshalb stehen sie als eigene Zeile da und werden nicht weggerechnet.

Nur 17 der 37 Haus-Inserate nennen überhaupt eine Energieklasse – die Abdeckung ist dünner als in Lampertheim, entsprechend vorsichtig sind die Zahlen zu lesen. Unter denen mit Ausweis führen die schlechteste Klasse H und die Mitte D mit je 4 Fällen; zugleich sind mit A+ und A vier sehr gute Häuser am Markt. Zum Bestand passt das: Die größte Baujahrsgruppe sind mit 42,2 % die Gebäude von 1949 bis 1978, geheizt wird zu 55,3 % mit Gas und zu 32,8 % mit Heizöl (Zensus 2022).

Für Verkäufer heißt das: Ein schlechter Ausweis ist in Bürstadt kein Ausschlusskriterium – er gehört ehrlich in den Preis. Vorher sanieren rechnet sich für den Verkäufer nur in Ausnahmefällen, nachgerechnet habe ich das hier. Was der Energieausweis beim Verkauf rechtlich muss, steht im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.

Der Boden: 320 bis 460 €/m² – übersichtliche Zonen, klare Werte

Der Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert des unbebauten Bodens: Der Gutachterausschuss leitet ihn aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab. Für das Bürstädter Stadtgebiet weist BORIS Hessen 53 Richtwertzonen aus, davon 13 für baureifes Wohnbauland – und die liegen deutlich enger beieinander als etwa in Lampertheim:

Bürstadt ist bodenseitig leicht zu lesen: Die Kernstadt-Spanne reicht von 330 bis 460 €/m², die meisten Zonen liegen zwischen 350 und 390 €; Bobstadt (320–350 €) und Riedrode (fix 370 €) sind eng gefasst. Einen Referenzpunkt liefert die Stadt selbst: Im Neubaugebiet Sonneneck V verkaufte sie 2021 – noch in der Niedrigzinsphase – ihre 57 Baugrundstücke für 400 €/m²; alle wurden vergeben, die Interessentenliste geschlossen. Quelle der Zonenwerte ist der amtliche Datendienst BORIS Hessen; die Werte sind dort für jedermann kostenfrei einsehbar.

Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele

Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Bürstadt 320 bis 460 €/m² – welcher gilt, entscheidet die Adresse). Drei Beispiele zum Aufklappen:

Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse.

Mieten: kein Mietspiegel – und dieselbe Lücke wie überall

Bürstadt hat keinen amtlichen Mietspiegel – und muss auch keinen haben: Die Pflicht gilt erst für Gemeinden über 50.000 Einwohner (§ 558c Abs. 4 BGB). Belastbar sind zwei Zahlen: die Bestandsmiete aus dem Zensus (6,82 €/m², Stand Mai 2022) und die Neuvermietung aus den 12 aktuellen Mietangeboten (11,82 €/m², typisch 850 € kalt für 88 m²).

Die Lücke zwischen beiden trägt vier Jahre Zeitversatz und den Unterschied zwischen Alt- und Neuvertrag in sich – als Renditeversprechen taugt sie nicht. Falls Sie vermietet verkaufen: Ein Käufer bewertet nach der laufenden Miete, nicht nach der möglichen – wie sich das auf den Preis auswirkt, steht im Ratgeber Anlageimmobilie verkaufen. Für eine konkrete Mieteinschätzung gibt es den amtlichen, kostenfreien Mietwertkalkulator MIKA des Gutachterausschusses (über das Geodaten-Downloadcenter des Landes, gds.hessen.de).

Bürstadt in Zahlen

Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Bürstadt steht und wem es gehört:

Der Bestand ist ein Eigentümer-Bestand: 57,7 % der Haushalte wohnen in den eigenen vier Wänden, der Leerstand liegt mit 3,3 % unter dem Bundeswert von 4,3 %, die mittlere Wohnung misst großzügige 111 m². Die größte Baujahrsgruppe sind mit 42,2 % die Gebäude von 1949 bis 1978 – die Häuser, die gerade angeboten werden (mittleres Baujahr 1967), bilden genau diese Generation ab.

Und die Nachfrageseite? Hier unterscheidet sich Bürstadt vom Nachbarn Lampertheim: Die Stadt ist seit 2000 um 16,8 % gewachsen (Kreis Bergstraße: +4,0 %), der Zensus 2022 korrigierte die Einwohnerzahl sogar um 4,2 % nach oben – bundesweit die Ausnahme –, und die amtliche Vorausschätzung bis 2040 liegt bei weiteren +3,9 %. Die Zahl der Beschäftigten am Arbeitsort stieg seit 2014 um 47,6 %, fast dreimal so stark wie im Kreis. Wachstum garantiert keinen Preis – aber es heißt: Die Nachfrage nach Wohnraum in Bürstadt hat Rückenwind, den viele Nachbarorte nicht haben.

Kostenlos & unverbindlich

Was Bürstadt besonders macht: Die Nachfrage wächst mit.

Eine wachsende Stadt, klare Bodenwert-Zonen und ein Bestand, der selten auf den Markt kommt – das ist eine gute Ausgangslage für Verkäufer. Bürstadt liegt gut 6,5 km von Worms, über die Nibelungenbrücke bin ich vor Ort. Nennen Sie mir Ihre Adresse: Sie bekommen Ihre Richtwertzone, Ihren Boden-Sockel und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.

06241 3099380 Kostenlose Bewertung anfordern ›

Häufige Fragen zu Immobilien in Bürstadt

Quellen & Methodik

Datenstand: Bodenrichtwertzonen = BORIS Hessen, Stichtag 01.01.2024 · Beurkundete Kauffälle und Zeitreihe = Immobilienmarktbericht Südhessen 2026 (Kauffälle 2023–2025) · Bestand, Eigentümerquote und Leerstand = Zensus 2022 · Einwohner = 31.12.2025 (Melderegister Bürstadt) · Angebote = Momentaufnahme vom 16. Juli 2026 (ImmoScout24).

1. Angebote, Energieklassen, Mieten: eigene Auswertung der am 16. Juli 2026 auf ImmoScout24 für Bürstadt inserierten Objekte. Suche über die Stadt, jeder Treffer gegen die Ortsangabe des Inserats geprüft – kein einziges Objekt aus Nachbarorten in den Zahlen. Ausgewertet und veröffentlicht werden ausschließlich Aggregate (Median, Spanne, Fallzahlen). Momentaufnahme des Angebots – keine Zeitreihe, kein Bestand, keine Abschlusspreise.
2. Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Landkreise Bergstraße, Darmstadt-Dieburg, Groß-Gerau, Offenbach und des Odenwaldkreises; abgerufen über den amtlichen Datendienst BORIS Hessen / HVBG (WFS), Stichtag 01.01.2024, Abruf 16.07.2026. Spannen und Schwerpunkte sind eigene Zusammenfassungen der einzelnen Zonenwerte (Bearbeitungshinweis gemäß Open-Data-Lizenz des Landes Hessen).
3. Beurkundete Kauffälle (stadtscharf) und Zeitreihe: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Landkreise Bergstraße, Darmstadt-Dieburg, Groß-Gerau, Offenbach und des Odenwaldkreises, Immobilienmarktbericht Südhessen 2026 (Berichtsjahr 2025, Redaktionsschluss 19.06.2026), kostenfrei über gds.hessen.de. Die Preisniveaus sind Durchschnitte der auswertbaren Kauffälle der Jahre 2023 bis 2025 für die Stadt Bürstadt; veröffentlicht werden nur Gemeinden mit mindestens drei auswertbaren Fällen – für Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Neubauwohnungen lagen in Bürstadt weniger vor, deshalb fehlen sie hier. Die Zeitreihe (Häuserpreisindex) gilt für den Kreisteil Bergstraße West, nicht für Bürstadt allein. Die Auswahl einzelner Jahre aus der vollständigen Reihe 2015–2025 ist eine eigene Verkürzung der Darstellung; die Werte selbst sind unverändert übernommen.
4. Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete, Heizenergie, Baujahre: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022 (Vollerhebung, Stichtag 15.05.2022), Gemeinde Bürstadt.
5. Einwohner, Wachstum und Vorausschätzung: Stadt Bürstadt (Melderegister, Stand 31.12.2025) sowie Hessisches Statistisches Landesamt / Hessen Agentur, Gemeindedatenblatt Bürstadt, Ausgabe November 2025 (Entwicklung seit 2000, Beschäftigte, Prognose 2040).
6. Neubaugebiet Sonneneck V: Stadt Bürstadt, Vergabe der 57 Baugrundstücke im Losverfahren (2021), Verkaufspreis 400 €/m² zzgl. Hausanschluss-Pauschale; alle Grundstücke vergeben, Interessentenliste geschlossen.
7. Mietspiegel-Rechtsrahmen: § 558c Abs. 4 BGB. Ein amtlicher Mietspiegel für Bürstadt war am 16.07.2026 nicht auffindbar.