Was in Bürstadt gerade angeboten wird
Bürstadt ist ein Mittelzentrum im hessischen Ried mit rund 17.600 Einwohnern, gut 6,5 km Luftlinie von Worms – die B 47 verbindet beide Städte über die Nibelungenbrücke. Zur Stadt gehören neben der Kernstadt die Stadtteile Bobstadt und Riedrode. Der Markt trägt in allen drei Segmenten: 37 Häuser, 8 Eigentumswohnungen und 12 Mietwohnungen standen am Stichtag im Angebot.
| Angebot, Juli 2026 | Fälle | Typischer Preis | Wohnfläche | Baujahr | €/m² |
|---|
| Häuser zum Kauf | 37 | 575.000 € | 155 m² | 1967 | 2.868 € |
| Eigentumswohnungen | 8 | 385.000 € | 108 m² | 1999 | 3.202 € |
| Mietwohnungen | 12 | 850 € kalt/Monat | 88 m² | 1999 | 11,82 € |
„Typisch" heißt hier und im ganzen Artikel: der Median – der mittlere Wert, die Hälfte der Angebote liegt darüber, die Hälfte darunter. Ein einzelnes Luxusobjekt verzerrt ihn nicht. Preis, Wohnfläche und Quadratmeterpreis sind dabei jeweils eigene Mediane – der Quadratmeterpreis ist also nicht einfach Preis geteilt durch Fläche. Zwei der 37 Haus-Inserate nennen keinen Preis („auf Anfrage") – der typische Preis ist über die 35 mit Preisangabe gerechnet. Die 12 Mietwohnungen liegen knapp über der Schwelle, ab der ein Median belastbar ist – als Anhaltspunkt taugen sie, als Marktbeweis nicht.
Woher diese Zahlen stammen – und was sie nicht sind. Alle Angebotszahlen sind eine Momentaufnahme vom 16. Juli 2026: die Objekte, die an diesem Tag auf ImmoScout24 für Bürstadt inseriert waren. In acht Wochen stehen dort andere – eine Preisentwicklung lässt sich daraus nicht ablesen. Und es sind Angebotspreise, also Wunschpreise: Beurkundet wird regelmäßig weniger. Wie ich die Inserate erhoben habe, steht unter Quellen.
Die zweite Quelle: was amtlich beurkundet wird
Angebotspreise sind Wunschpreise. Was tatsächlich beurkundet wird, wertet der Gutachterausschuss aus – veröffentlicht im Immobilienmarktbericht des Landes Hessen. Die dortigen Werte gelten für den ganzen Kreis Bergstraße und beziehen sich auf definierte Normobjekte, nicht auf das mittlere Bürstädter Angebot – ein direkter Abgleich Zahl gegen Zahl verbietet sich also. Als zweite, unabhängige Größenordnung sind sie trotzdem wertvoll:
| Beurkundete Kauffälle, bis 2024 | Kreis Bergstraße |
|---|
| Freistehendes Einfamilienhaus (40 Jahre, 150 m² Wohnfläche, 700 m² Grundstück) | 506.000 € |
| Reihenhaus / Doppelhaushälfte (25 Jahre, 130 m², 300 m² Grundstück) | 459.000 € |
| Eigentumswohnung, Neubau (80 m²) | 4.500 €/m² |
| Eigentumswohnung, Wiederverkauf (20 Jahre, 80 m²) | 3.200 €/m² |
Die Einordnung: Das mittlere Bürstädter Haus-Angebot (575.000 € für 155 m², Baujahr 1967) liegt über dem beurkundeten Kreisniveau für das Norm-Einfamilienhaus (506.000 € für 150 m²) – erwartbar, denn Angebote starten höher, als Verkäufe enden, und die beurkundeten Zahlen reichen nur bis 2024. Bemerkenswert ist die Gegenprobe bei den Wohnungen: Der mittlere Quadratmeterpreis der 8 Bürstädter ETW-Angebote (3.202 €/m², mittleres Baujahr 1999) liegt fast auf der beurkundeten Kreisreferenz für die ältere Norm-Wohnung (3.200 €/m²). Acht Fälle sind allerdings zu wenig für einen Marktbeweis – als Anhaltspunkt taugt die Nähe trotzdem: Bei den Wohnungen scheint weniger Luft im Wunschpreis zu stecken als bei den Häusern.
Der Energieausweis: H und D führen – aber 20 von 37 schweigen
Das mittlere Baujahr der angebotenen Häuser ist 1967. Wie sich das auf die Energieklassen auswirkt, zeigt die Auszählung aller 37 Angebote:
| Energieklasse | Angebote |
|---|
| A+ | 2 |
| A | 2 |
| B | 1 |
| C | 2 |
| D | 4 |
| E | 1 |
| G | 1 |
| H (schlechteste Klasse) | 4 |
| ohne Energieausweis im Inserat | 20 |
| Summe | 37 |
Absolute Fälle, keine Prozentwerte. Über die 20 Angebote ohne ausgewiesene Klasse lässt sich nichts sagen – deshalb stehen sie als eigene Zeile da und werden nicht weggerechnet.
Nur 17 der 37 Haus-Inserate nennen überhaupt eine Energieklasse – die Abdeckung ist dünner als in Lampertheim, entsprechend vorsichtig sind die Zahlen zu lesen. Unter denen mit Ausweis führen die schlechteste Klasse H und die Mitte D mit je 4 Fällen; zugleich sind mit A+ und A vier sehr gute Häuser am Markt. Zum Bestand passt das: Die größte Baujahrsgruppe sind mit 42,2 % die Gebäude von 1949 bis 1978, geheizt wird zu 55,3 % mit Gas und zu 32,8 % mit Heizöl (Zensus 2022).
Für Verkäufer heißt das: Ein schlechter Ausweis ist in Bürstadt kein Ausschlusskriterium – er gehört ehrlich in den Preis. Vorher sanieren rechnet sich für den Verkäufer nur in Ausnahmefällen, nachgerechnet habe ich das hier. Was der Energieausweis beim Verkauf rechtlich muss, steht im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
Der Boden: 320 bis 460 €/m² – übersichtliche Zonen, klare Werte
Der Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert des unbebauten Bodens: Der Gutachterausschuss leitet ihn aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab. Für das Bürstädter Stadtgebiet weist BORIS Hessen 53 Richtwertzonen aus, davon 13 für baureifes Wohnbauland – und die liegen deutlich enger beieinander als etwa in Lampertheim:
| Wohnbauland, Stichtag 01.01.2024 | Zonen | Spanne | Einordnung |
|---|
| Kernstadt | 9 | 330–460 €/m² | die meisten Zonen liegen zwischen 350 und 390 € |
| Bobstadt | 3 | 320–350 €/m² | enge Spanne – gut bestimmbar |
| Riedrode | 1 | 370 €/m² | eine Zone für den ganzen Stadtteil |
Bürstadt ist bodenseitig leicht zu lesen: Die Kernstadt-Spanne reicht von 330 bis 460 €/m², die meisten Zonen liegen zwischen 350 und 390 €; Bobstadt (320–350 €) und Riedrode (fix 370 €) sind eng gefasst. Einen Referenzpunkt liefert die Stadt selbst: Im Neubaugebiet Sonneneck V verkaufte sie 2021 – noch in der Niedrigzinsphase – ihre 57 Baugrundstücke für 400 €/m²; alle wurden vergeben, die Interessentenliste geschlossen. Quelle der Zonenwerte ist der amtliche Datendienst BORIS Hessen; die Werte sind dort für jedermann kostenfrei einsehbar.
Welche Zone trifft Ihr Grundstück? Die Zonengrenzen folgen nicht den Straßennamen, sondern den Baugebieten – zwei Nachbarhäuser können in verschiedenen Zonen liegen. Und wichtig: Hessen schreibt die Richtwerte alle zwei Jahre zum 1. Januar fort; die Tabelle zeigt den Stichtag 01.01.2024, die Fortschreibung zum 1.1.2026 war im offenen Datendienst des Landes bei Erhebung (16. Juli 2026) noch nicht abrufbar. Nennen Sie mir Ihre Adresse – ich prüfe für Sie den aktuellen amtlichen Stand.
Was ist Ihr Haus wert? Drei Rechenbeispiele
Die ehrliche Antwort: Von hier aus weiß es niemand – kein Portal und kein Makler, der Ihr Haus nicht gesehen hat. Aber den festen Teil können Sie selbst ausrechnen. Sie brauchen nur zwei Zahlen: Ihre Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert Ihrer Zone (in Bürstadt 320 bis 460 €/m² – welcher gilt, entscheidet die Adresse). Drei Beispiele zum Aufklappen:
Beispiel 1: Einfamilienhaus in der Kernstadt, 400 m² Grundstück
In den häufigsten Kernstadt-Zonen (350 bis 390 €/m²) beträgt der Boden-Sockel 400 × 350 bis 400 × 390 = 140.000 bis 156.000 €. Dieser Teil Ihres Preises ist amtlich verankert, unabhängig vom Zustand des Hauses. Zur Einordnung: Die Stadt selbst hat 2021 – noch in der Niedrigzinsphase – im Sonneneck V zu 400 €/m² verkauft und wurde alle Grundstücke los.
Beispiel 2: 496 m² – das typische Bürstädter Maß
496 m² ist das mittlere Grundstück der aktuellen Haus-Angebote. In einer 370-€-Zone (im Schwerpunkt der Kernstadt-Werte von 350 bis 390 €) ergibt das einen Boden-Sockel von rund 184.000 € – beim mittleren Angebotspreis von 575.000 € wären das rund ein Drittel. Der größere Rest ist Gebäude, und dort entscheidet sich Ihr Preis.
Beispiel 3: Bobstadt oder Riedrode, 500 m² Grundstück
Bobstadts Zonen liegen bei 320 bis 350 €/m² – der Sockel beträgt damit 160.000 bis 175.000 €, die Unsicherheit aus der Zone ist klein. In Riedrode gilt ohnehin nur ein Wert (370 €/m²): 500 × 370 = 185.000 €, fast auf den Euro bestimmbar.
Und der Rest? Der größere Teil – das Gebäude – lässt sich seriös nur am Objekt bewerten: Zustand, Grundriss, Heizung, Energieklasse. Genau dafür ist die kostenlose Bewertung da: Sie bekommen Ihre Richtwertzone amtlich bestätigt und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes dazu – schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Mieten: kein Mietspiegel – und dieselbe Lücke wie überall
Bürstadt hat keinen amtlichen Mietspiegel – und muss auch keinen haben: Die Pflicht gilt erst für Gemeinden über 50.000 Einwohner (§ 558c Abs. 4 BGB). Belastbar sind zwei Zahlen: die Bestandsmiete aus dem Zensus (6,82 €/m², Stand Mai 2022) und die Neuvermietung aus den 12 aktuellen Mietangeboten (11,82 €/m², typisch 850 € kalt für 88 m²).
Die Lücke zwischen beiden trägt vier Jahre Zeitversatz und den Unterschied zwischen Alt- und Neuvertrag in sich – als Renditeversprechen taugt sie nicht. Falls Sie vermietet verkaufen: Ein Käufer bewertet nach der laufenden Miete, nicht nach der möglichen – wie sich das auf den Preis auswirkt, steht im Ratgeber Anlageimmobilie verkaufen. Für eine konkrete Mieteinschätzung gibt es den amtlichen, kostenfreien Mietwertkalkulator MIKA des Gutachterausschusses (über das Geodaten-Downloadcenter des Landes, gds.hessen.de).
Bürstadt in Zahlen
Der Zensus 2022 ist eine Vollerhebung – keine Stichprobe, keine Hochrechnung. Er beschreibt, was in Bürstadt steht und wem es gehört:
| Zensus 2022 | Bürstadt |
|---|
| Einwohner | 17.308 |
| Gebäude / Wohnungen | 4.453 / 7.748 |
| Eigentümerquote | 57,7 % |
| Leerstandsquote | 3,3 % |
| Wohnfläche je Wohnung | 111 m² |
| Nettokaltmiete im Bestand | 6,82 €/m² |
Der Bestand ist ein Eigentümer-Bestand: 57,7 % der Haushalte wohnen in den eigenen vier Wänden, der Leerstand liegt mit 3,3 % unter dem Bundeswert von 4,3 %, die mittlere Wohnung misst großzügige 111 m². Die größte Baujahrsgruppe sind mit 42,2 % die Gebäude von 1949 bis 1978 – die Häuser, die gerade angeboten werden (mittleres Baujahr 1967), bilden genau diese Generation ab.
Und die Nachfrageseite? Hier unterscheidet sich Bürstadt vom Nachbarn Lampertheim: Die Stadt ist seit 2000 um 16,8 % gewachsen (Kreis Bergstraße: +4,0 %), der Zensus 2022 korrigierte die Einwohnerzahl sogar um 4,2 % nach oben – bundesweit die Ausnahme –, und die amtliche Vorausschätzung bis 2040 liegt bei weiteren +3,9 %. Die Zahl der Beschäftigten am Arbeitsort stieg seit 2014 um 47,6 %, fast dreimal so stark wie im Kreis. Wachstum garantiert keinen Preis – aber es heißt: Die Nachfrage nach Wohnraum in Bürstadt hat Rückenwind, den viele Nachbarorte nicht haben.
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Was Bürstadt besonders macht: Die Nachfrage wächst mit.
Eine wachsende Stadt, klare Bodenwert-Zonen und ein Bestand, der selten auf den Markt kommt – das ist eine gute Ausgangslage für Verkäufer. Bürstadt liegt gut 6,5 km von Worms, über die Nibelungenbrücke bin ich vor Ort. Nennen Sie mir Ihre Adresse: Sie bekommen Ihre Richtwertzone, Ihren Boden-Sockel und eine ehrliche Einschätzung des Gebäudes. Schriftlich, ohne Verkaufsdruck.
Häufige Fragen zu Immobilien in Bürstadt
Was kostet ein Haus in Bürstadt?
Am 16. Juli 2026 standen 37 Häuser auf ImmoScout24 zum Verkauf; das mittlere für 575.000 € bei 155 m² Wohnfläche, Baujahr 1967; der mittlere Quadratmeterpreis der Angebote: rund 2.868 €/m². Das sind Angebotspreise – beurkundet wird regelmäßig weniger. Zum Vergleich: Das beurkundete Kreisniveau für ein freistehendes Norm-Einfamilienhaus liegt bei 506.000 € (Kreis Bergstraße, Kauffälle bis 2024).
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Bürstadt?
Es gibt 13 Zonen für baureifes Wohnbauland: Kernstadt 330 bis 460 €/m² (die meisten Zonen zwischen 350 und 390 €), Bobstadt 320–350 €, Riedrode 370 €. Stichtag 01.01.2024; Hessen schreibt die Werte alle zwei Jahre fort, die Fortschreibung zum 01.01.2026 war bei Erhebung im offenen Datendienst noch nicht abrufbar. Welcher Wert für Ihre Adresse gilt, prüfe ich kostenlos.
Bürstadt wächst – was heißt das für meinen Verkauf?
Die Stadt hat seit 2000 rund 17 % Einwohner gewonnen (Kreis: +4 %), die Prognose bis 2040 ist weiter positiv, und als die Stadt 2021 – noch in der Niedrigzinsphase – im Sonneneck V selbst 57 Baugrundstücke anbot, wurden alle vergeben und die Interessentenliste geschlossen. Für Verkäufer heißt das: Die Nachfrage hat strukturellen Rückenwind. Was es nicht heißt: dass jeder Wunschpreis bezahlt wird – der entscheidet sich nach wie vor am Objekt.
Was ist meine Eigentumswohnung in Bürstadt wert?
Am Stichtag waren 8 Eigentumswohnungen inseriert, die mittlere für 385.000 € bei 108 m²; der mittlere Quadratmeterpreis: rund 3.202 €/m². Acht Fälle sind ein Anhaltspunkt, kein Marktwert – eine Orientierung gibt die beurkundete Kreisreferenz: 3.200 €/m² für die ältere Norm-Wohnung im Wiederverkauf, 4.500 €/m² für Neubau. Baujahr, Lage und Zustand entscheiden, wo Ihre Wohnung dazwischen liegt.
Was ist mein Haus in Bobstadt oder Riedrode wert?
Der Boden-Sockel ist dort besonders gut bestimmbar: Bobstadts Zonen liegen eng bei 320 bis 350 €/m², in Riedrode gilt ein einziger Wert von 370 €/m² – Grundstücksfläche mal Zonenwert ergibt den festen Teil Ihres Preises. Der Rest, das Gebäude, lässt sich nur am Objekt bewerten. Die Angebots-Mediane dieser Seite gelten für die ganze Stadt; am Stichtag lagen drei der 37 inserierten Häuser in Bobstadt und drei in Riedrode.
Gibt es einen Mietspiegel für Bürstadt?
Nein – und die Stadt muss auch keinen erstellen (Pflicht erst ab 50.000 Einwohnern, § 558c Abs. 4 BGB). Belastbare Anhaltspunkte sind die Zensus-Bestandsmiete (6,82 €/m², Mai 2022), die aktuellen Neuvermietungsangebote (11,82 €/m² im Median) und der amtliche Mietwertkalkulator MIKA des Gutachterausschusses, der kostenfrei nutzbar ist.
Was kostet mich der Makler beim Verkauf?
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an Verbraucher wird die Provision geteilt: je 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Verkäufer und Käufer – das marktübliche Modell in Worms und Umgebung, das auch im hessischen Ried gilt. Bei Mehrfamilien- und Anlageobjekten vereinbare ich die Verkäuferprovision individuell, von provisionsfrei bis 3,57 Prozent. Enthalten sind Bewertung, Unterlagenprüfung, Exposé, Käuferansprache, Bonitätsprüfung und die Begleitung bis zum Notartermin – Details unter Provision auf der Startseite.
Quellen
- Angebote, Energieklassen, Mieten: eigene Auswertung der am 16. Juli 2026 auf ImmoScout24 für Bürstadt inserierten Objekte. Suche über die Stadt, jeder Treffer gegen die Ortsangabe des Inserats geprüft – kein einziges Objekt aus Nachbarorten in den Zahlen. Ausgewertet und veröffentlicht werden ausschließlich Aggregate (Median, Spanne, Fallzahlen). Momentaufnahme des Angebots – keine Zeitreihe, kein Bestand, keine Abschlusspreise.
- Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Landkreise Bergstraße, Darmstadt-Dieburg, Groß-Gerau, Offenbach und des Odenwaldkreises; abgerufen über den amtlichen Datendienst BORIS Hessen / HVBG (WFS), Stichtag 01.01.2024, Abruf 16.07.2026. Spannen und Schwerpunkte sind eigene Zusammenfassungen der einzelnen Zonenwerte (Bearbeitungshinweis gemäß Open-Data-Lizenz des Landes Hessen).
- Beurkundete Kauffälle (Kreiswerte): Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse in Hessen (ZGGH), Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2025, mittlere Preisniveaus für Normobjekte im Landkreis Bergstraße, Kauffälle bis 2024. Kreiswerte, nicht stadtscharf für Bürstadt.
- Bestand, Eigentümerquote, Leerstand, Bestandsmiete, Heizenergie, Baujahre: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022 (Vollerhebung, Stichtag 15.05.2022), Gemeinde Bürstadt.
- Einwohner, Wachstum und Vorausschätzung: Stadt Bürstadt (Melderegister, Stand 31.12.2025) sowie Hessisches Statistisches Landesamt / Hessen Agentur, Gemeindedatenblatt Bürstadt, Ausgabe November 2025 (Entwicklung seit 2000, Beschäftigte, Prognose 2040).
- Neubaugebiet Sonneneck V: Stadt Bürstadt, Vergabe der 57 Baugrundstücke im Losverfahren (2021), Verkaufspreis 400 €/m² zzgl. Hausanschluss-Pauschale; alle Grundstücke vergeben, Interessentenliste geschlossen.
- Mietspiegel-Rechtsrahmen: § 558c Abs. 4 BGB. Ein amtlicher Mietspiegel für Bürstadt war am 16.07.2026 nicht auffindbar.
