Geerbtes Haus verkaufen: Steuern, Fristen, Erbengemeinschaft

Das Wichtigste in 30 Sekunden

In den ersten Wochen nach dem Todesfall laufen Fristen: sechs Wochen, um das Erbe auszuschlagen (also abzulehnen), drei Monate für die Meldung beim Finanzamt – mit einer Immobilie im Nachlass ausnahmslos. Danach sind zwei Steuern zu unterscheiden. Die Erbschaftsteuer fällt mit dem Erbe an, ob Sie verkaufen oder nicht; ein Verkauf innerhalb eines Jahres kann sie senken, beim selbst bezogenen Elternhaus aber auch rückwirkend auslösen. Die Spekulationssteuer (Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn) spielt nur eine Rolle, wenn die verstorbene Person das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft hat. Und in der Erbengemeinschaft lässt sich nur verkaufen, wenn alle zustimmen.

In Worms sind 63,6 Prozent aller Wohngebäude vor 1980 gebaut worden. Wer hier ein Haus erbt, erbt deshalb häufig ein älteres Gebäude – und mit ihm Fragen zu Zustand, Pflichten und Wert. Die rechtlichen und steuerlichen Regeln in diesem Beitrag gelten bundesweit; die Marktzahlen stammen aus Worms.

01Die ersten Wochen: Was sofort ansteht

Bevor es um Verkauf oder Steuern geht, laufen einige Fristen, die unabhängig davon gelten, was Sie mit dem Haus vorhaben. Ein Wort vorab, weil es in allen Unterlagen auftaucht: Die verstorbene Person heißt im Erbrecht Erblasser.

Testament abliefern. Wer ein Testament findet, das nicht amtlich verwahrt war, muss es unverzüglich beim Nachlassgericht abgeben – der Abteilung des Amtsgerichts, die sich um Erbschaften kümmert –, und zwar im Original (§ 2259 BGB). Für Worms ist das das Amtsgericht in der Hardtgasse 6.
Annehmen oder ausschlagen. Wer das Erbe nicht will, kann es ausschlagen, also ablehnen. Dafür bleiben sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie erfahren, dass Sie Erbe sind und aus welchem Grund – durch Testament oder gesetzliche Erbfolge; gibt es ein Testament, beginnt die Frist nicht, bevor das Nachlassgericht es Ihnen bekannt gegeben hat. Hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate (§ 1944 BGB). Wichtig ist das vor allem, wenn auf dem Haus mehr Schulden lasten, als es wert ist.
Versicherung informieren. Steht das Haus leer, müssen Sie das Ihrer Wohngebäudeversicherung melden; welche Pflichten dann gelten, etwa Kontrollgänge oder Heizen im Winter, steht in Ihrem Vertrag.
Erbe beim Finanzamt melden. Wer erbt, muss das dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten melden (§ 30 ErbStG). Ist ein Testament von einem Gericht oder Notar eröffnet worden, kann die Meldung sonst entfallen – aber nicht, wenn eine Immobilie zum Erbe gehört. Mit einem Haus im Erbe ist sie also immer Pflicht.
Erbnachweis besorgen. Um Sie als neuen Eigentümer einzutragen, verlangt das Grundbuchamt einen Erbschein – die amtliche Bescheinigung des Nachlassgerichts, wer geerbt hat – oder, vor allem bei Erbfällen mit Bezug zu einem anderen EU-Staat, ein Europäisches Nachlasszeugnis, das dasselbe EU-weit bescheinigt. Gibt es ein Testament vom Notar, genügt in der Regel dieses zusammen mit dem Protokoll, mit dem das Nachlassgericht es eröffnet hat (§ 35 GBO).
Grundbuch berichtigen. Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (so regelt es das Gerichts- und Notarkostengesetz). Auch das Grundbuchamt für Worms sitzt beim Amtsgericht.

Grunderwerbsteuer – die Steuer, die sonst beim Kauf einer Immobilie anfällt – wird durch das Erbe nicht fällig (§ 3 Nr. 2 GrEStG), und spätestens beim Notar wird der Erbnachweis gebraucht.

02Behalten, vermieten oder verkaufen?

Keiner der drei Wege ist von vornherein der richtige. Welcher passt, hängt davon ab, wer geerbt hat, wie lange der Kauf durch den Erblasser zurückliegt und ob jemand selbst einziehen möchte.

Weg	Was dafür spricht	Worauf Sie achten müssen
Selbst einziehen	Für Ehepartner und Kinder kann das Haus als sogenanntes Familienheim erbschaftsteuerfrei sein – ohne Wertgrenze und zusätzlich zum persönlichen Freibetrag; bei Kindern für bis zu 200 m² Wohnfläche	Die Befreiung bindet zehn Jahre: Wer vorher auszieht, vermietet oder verkauft, verliert sie rückwirkend. Das kostet nur dann Steuer, wenn der Freibetrag den Wert nicht ohnehin abdeckt
Vermieten	Laufende Einnahmen, das Haus bleibt in der Familie	„Erben bricht nicht Miete“: Ein bestehender Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf Sie über (§ 1922 BGB)
Verkaufen	Klare Verhältnisse, Liquidität, keine laufenden Kosten für ein leeres Haus	Den Zeitpunkt prüfen: Er beeinflusst die Erbschaftsteuer und gegebenenfalls die Spekulationssteuer

Als Erbe eines vermieteten Hauses haben Sie dieselben Rechte wie der bisherige Vermieter: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, wenn Sie oder ein Angehöriger selbst einziehen wollen (§ 573 BGB). Welche Miete ortsüblich ist, lässt sich mit dem Wormser Mietspiegel berechnen.

Auch Abwarten ist eine Entscheidung. Ein leer stehendes Haus kostet Versicherung, Grundsteuer, Heizung und regelmäßige Kontrollgänge. Und ein längerer Leerstand kann steuerlich schaden – dazu mehr im Kapitel zur Spekulationssteuer.

03Die Erbschaftsteuer: Freibetrag, Pauschale und ein Rechenbeispiel

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall. Ob Sie das Haus behalten oder verkaufen, ändert daran zunächst nichts. Wie viel am Ende zu zahlen ist, hängt vor allem davon ab, wer erbt. Die persönlichen Freibeträge (§ 16 ErbStG):

Ehepartner: 500.000 €
Kinder: 400.000 € von jedem Elternteil
Enkel: 200.000 €
Übrige Personen der Steuerklasse I, etwa Eltern, die von ihren Kindern erben: 100.000 €
Geschwister, Nichten und Neffen (Steuerklasse II) sowie alle übrigen Erben (Steuerklasse III): je 20.000 €

Zusätzlich zieht das Finanzamt für Beerdigung und Nachlassabwicklung pauschal 15.000 Euro ab, ohne dass Sie Kosten belegen müssen. Das gilt für Erbfälle seit dem 1. Januar 2025; vorher waren es 10.300 Euro (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG).

Rechenbeispiel: dasselbe Haus, drei Ergebnisse

Angenommen, das Finanzamt setzt ein freistehendes Einfamilienhaus mit 357.000 Euro an – so viel wurde 2025 in Worms im Durchschnitt für ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus notariell bezahlt. Das ist eine Annahme für die Rechnung; welchen Wert das Finanzamt tatsächlich ansetzt, ermittelt es im Einzelfall selbst.

	Nichte erbt von der Tante	Nichte verkauft 8 Monate später für 320.000 €	Kind erbt
Angesetzter Wert	357.000 €	320.000 €	357.000 €
Pauschale für Erbfallkosten	− 15.000 €	− 15.000 €	− 15.000 €
Persönlicher Freibetrag	− 20.000 €	− 20.000 €	− 400.000 €
Zu versteuern	322.000 €	285.000 €	0 €
Steuersatz	25 %, gedeckelt	20 %	–
Erbschaftsteuer	71.000 €	57.000 €	0 €

Rechnung nach §§ 10, 15, 16 und 19 ErbStG, Stand 2026. Bei 322.000 Euro ergäbe der Steuersatz von 25 Prozent 80.500 Euro; der Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG – eine Regel, die den Sprung knapp über einer Wertgrenze abmildert – begrenzt die Steuer auf 71.000 Euro. Durchschnittspreis: Gutachterausschuss Worms, Kaufpreissammlung 2025.

Das Beispiel zeigt zweierlei. Erstens entscheidet das Verwandtschaftsverhältnis: Für das Kind bleibt dasselbe Haus steuerfrei, für die Nichte wird es teuer. Zweitens kann ein Verkauf die Steuer senken – hier um 14.000 Euro.

Der Verkaufspreis als Nachweis gegenüber dem Finanzamt

Das Finanzamt bewertet ein Einfamilienhaus nach einem vereinfachten Standardverfahren, in der Regel mit Vergleichswerten des Gutachterausschusses – der amtlichen Stelle, die die Kaufverträge vor Ort auswertet (§§ 182, 183 BewG). Liegt der tatsächliche Wert darunter, können Sie das nachweisen. Der einfachste Nachweis ist ein Verkauf: Ein Kaufpreis aus einem normalen Verkauf – also nicht etwa ein Freundschaftspreis in der Familie – innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag kann den niedrigeren Wert belegen, wenn sich die für den Preis maßgeblichen Umstände seitdem nicht geändert haben.

Nach den Verwaltungsvorschriften der Finanzämter zählt dabei das Datum des Notarvertrags. Auch ein Verkauf nach dem Steuerbescheid kann den Bescheid noch ändern, solange er innerhalb der Jahresfrist liegt. Wer zwischen Todestag und Verkauf renoviert, sollte vorher mit dem Steuerberater klären, ob der Kaufpreis dann noch als Nachweis taugt. Ohne Verkauf bleibt der Weg über ein Gutachten – welche Gutachten das Finanzamt anerkennt, erklärt der Ratgeber Immobiliengutachten in Worms.

Ein Detail beim Elternhaus: das Familienheim

Familienheim: nur ein Thema, wenn der Freibetrag nicht reicht

Relevant ist diese Befreiung nur, wenn Ihr Anteil am Erbe – Haus und übriges Vermögen zusammen – den persönlichen Freibetrag übersteigt. Darunter fällt ohnehin keine Erbschaftsteuer an, und auch die zehnjährige Bindung kostet dann nichts. Ehe- und eingetragene Lebenspartner sowie Kinder – auch Stiefkinder und die Kinder eines bereits verstorbenen Kindes – können das selbst bewohnte Haus des Erblassers ohne Erbschaftsteuer übernehmen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Die Befreiung gilt ohne Wertgrenze und zusätzlich zum persönlichen Freibetrag, der für das übrige Erbe erhalten bleibt. Bei Kindern ist nur die Wohnfläche bis 200 Quadratmeter befreit; der Teil darüber fällt nicht unter die Befreiung. Voraussetzung: Der Erblasser hat selbst darin gewohnt, und Sie ziehen unverzüglich selbst ein, in der Regel innerhalb von sechs Monaten. Wer innerhalb von zehn Jahren auszieht, vermietet oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend. Alle anderen Erben sind von der Befreiung ausgeschlossen – etwa Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen, Enkel, deren Eltern noch leben, und unverheiratete Lebensgefährten –, auch wenn sie selbst einziehen.

Ausgenommen sind nur zwingende Gründe, etwa gesundheitliche Einschränkungen, die einen eigenen Haushalt im Haus unzumutbar machen. Pflegebedürftigkeit allein reicht nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs in der Regel nicht, hohe Sanierungskosten oder wirtschaftliche Überlegungen reichen ebenfalls nicht (BFH, Urteile vom 1. Dezember 2021, II R 1/21 und II R 18/20). Die sechs Monate sind dagegen keine starre Grenze: Wer später einzieht, muss darlegen können, warum es nicht früher ging (BFH II R 37/16; II B 41/25).

Ein Beispiel: Erbt ein Kind allein ein Haus zum Wormser Durchschnittspreis von 357.000 Euro, bleiben nach der Pauschale von 15.000 Euro noch rund 58.000 Euro Freibetrag für weiteres Vermögen. Erst was darüber hinausgeht, macht das Familienheim zum Thema. Wer die Befreiung dann tatsächlich braucht, sollte sich sicher sein, dass er zehn Jahre im Haus wohnen will – sonst kann ein früher Verkauf die bessere Rechnung sein.

Ob Freibeträge und Steuersätze in dieser Form verfassungsgemäß sind, verhandelt das Bundesverfassungsgericht am 12. Oktober 2026. Ein Termin für die Entscheidung steht nicht fest; bis dahin gilt das Gesetz unverändert.

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04Die Spekulationssteuer: nur, wenn der Kauf keine zehn Jahre zurückliegt

Die erste Frage ist einfach: Wann hat der Erblasser das Haus gekauft? Liegen zwischen seinem notariellen Kaufvertrag und Ihrem Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf steuerfrei – egal, ob er selbst darin wohnte, ob das Haus leer stand oder ob er zuletzt im Pflegeheim lebte (§ 23 EStG). Hatte der Erblasser das Haus seinerseits geerbt oder geschenkt bekommen, zählt der Kauf durch seinen Vorgänger. Der Rest dieses Kapitels betrifft nur Häuser, die innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft wurden.

	Erbschaftsteuer	Spekulationssteuer
Auslöser	der Erbfall	ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist
Wer zahlt	der Erbe	wer verkauft
Wonach sie sich richtet	Wert des Erbes, Verwandtschaft, Freibetrag	Gewinn aus dem Verkauf, besteuert mit dem persönlichen Einkommensteuersatz
Wann sie entfällt	unterhalb des Freibetrags; beim Familienheim	nach Ablauf von zehn Jahren; bei steuerlich anerkannter Eigennutzung

Wer erbt, übernimmt die laufende Frist: Es zählt, wann der Erblasser gekauft hat, nicht der Todestag. Das Erbe ist steuerlich kein neuer Kauf (BFH, Urteil vom 29. Juni 2011, IX R 63/10). Hat der Erblasser selbst im Haus gewohnt, rechnet die Finanzverwaltung Ihnen diese Nutzung zu (Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 5. Oktober 2000).

Steuerfrei bleibt ein Verkauf innerhalb der Frist, wenn das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt war. Dafür genügt ein zusammenhängender Zeitraum: im Verkaufsjahr mindestens am 1. Januar, im Vorjahr durchgehend, im Jahr davor mindestens am 31. Dezember (BFH, Urteil vom 3. September 2019, IX R 10/19; Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 17. Juni 2020). Hat der Erblasser vor weniger als zehn Jahren gekauft und selbst darin gewohnt, ergibt sich für Erben dieses Bild:

Situation	Folge
Verkauf im Todesjahr, der Erblasser wohnte bis zuletzt im Haus	in der Regel steuerfrei
Verkauf im Jahr nach dem Tod, das Haus stand dazwischen leer	steuerfrei nur, wenn Sie die Verkaufsabsicht nachweisen – so sieht es die Finanzverwaltung, gerichtlich bestätigt ist das nicht
Das Haus wurde zwischendurch vermietet	steuerpflichtig, bis die zehn Jahre abgelaufen sind
Der Erblasser lebte schon länger im Pflegeheim, das Haus stand leer	voraussichtlich steuerpflichtig

Grundlage: § 23 EStG; BMF-Schreiben vom 05.10.2000 (Rz. 25, 26) und vom 17.06.2020. Keine Steuerberatung – lassen Sie den Einzelfall vor dem Verkauf prüfen.

Kauft ein Miterbe die Anteile der anderen aus, ist das insoweit ein neuer Kauf: Für den Teil, den er über seinen eigenen Erbanteil hinaus bezahlt, beginnt eine eigene Zehnjahresfrist (Bundesfinanzhof, GrS 2/89). Die allgemeinen Regeln zur Frist erklärt der Ratgeber zur Spekulationsfrist; den Fristablauf können Sie mit dem Spekulationsfrist-Rechner überschlagen.

05Die Erbengemeinschaft: Warum einer den Verkauf aufhalten kann

Erben mehrere Personen, gehört ihnen das Haus gemeinsam – nicht jedem ein Stück, sondern allen zusammen (§ 2032 BGB). Laufende Entscheidungen, etwa über eine Vermietung, trifft die Gemeinschaft mit Mehrheit; notwendige Reparaturen darf jeder Miterbe auch allein veranlassen (§ 2038 BGB). Verkaufen können die Erben das Haus aber nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Ein einziger Miterbe, der nicht zustimmt, kann den Verkauf also blockieren.

Kommt keine Einigung zustande, gibt es drei Auswege:

Einer übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an, auch nicht, wenn der Ehepartner eines Miterben übernimmt (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Für den ausgezahlten Teil beginnt allerdings eine neue Spekulationsfrist.
Ein Miterbe verkauft seinen Erbteil. Das geht nur für seinen ganzen Anteil am gesamten Erbe, nicht für „sein Viertel vom Haus“, und nur beim Notar (§ 2033 BGB). Verkauft er an einen Außenstehenden, haben die übrigen Miterben zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht – sie dürfen den Anteil zu denselben Bedingungen selbst kaufen (§ 2034 BGB).
Die Aufteilung verlangen. Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass das Erbe aufgeteilt wird (§ 2042 BGB) – bei einem Haus notfalls über eine Teilungsversteigerung, also eine Versteigerung durch das Amtsgericht, wenn sich die Erben nicht einigen (§ 753 BGB, § 180 ZVG).

Die Teilungsversteigerung beendet den Streit, aber ohne die Bedingungen eines normalen Verkaufs: Bieter haben keinen Anspruch auf eine Besichtigung und müssen zehn Prozent des vom Gericht geschätzten Werts als Sicherheit hinterlegen – am Amtsgericht Worms waren am 10. September 2026 drei von elf anstehenden Versteigerungsterminen Teilungsversteigerungen.

Ein vermietetes Erbe kann die Gemeinschaft mit Mehrheit kündigen, wenn das zu einer ordentlichen Verwaltung des Hauses gehört – auch wegen Eigenbedarfs eines Miterben (BGH, VIII ZR 232/15).

Eine Zahl, die alle Erben akzeptieren können

Ob Auszahlung, Erbteilsverkauf oder gemeinsamer Verkauf: Wer die anderen auszahlt, wünscht sich einen niedrigen Wert, wer ausgezahlt wird, einen hohen. Eine nachvollziehbare Bewertung auf Grundlage der tatsächlich gezahlten Preise ist deshalb der erste Schritt zur Einigung. Kostenlos, schriftlich und ohne Verkaufsdruck.

Bewertung anfordern oder direkt anrufen: 06241 3099380

06Was ein geerbtes Haus in Worms wert ist

In Worms sind 63,6 Prozent der 19.405 Wohngebäude vor 1980 gebaut, in Pfiffligheim 78,2 Prozent und in der Kernstadt 72,2 Prozent (Zensus 2022). Wer ein Haus aus dieser Zeit erbt, sollte eine Einschätzung des Gutachterausschusses kennen, der alle notariellen Kaufverträge der Stadt auswertet. Im Grundstücksmarktbericht 2025 heißt es: „Nach der extremen Immobiliennachfrage der Jahre 2021/2022 werden keine renovierungsbedürftigen Objekte mehr gesucht.“

Das heißt nicht, dass sich ältere Häuser nicht verkaufen lassen. Es heißt, dass der Zustand stärker in den Preis eingeht als in den Jahren der extremen Nachfrage. Viel Wert steckt dagegen im Grundstück: Beim durchschnittlichen freistehenden Haus in Worms entfällt rund die Hälfte des Kaufpreises auf den Boden – bei 480 Quadratmetern Grundstück und einem mittleren Bodenrichtwert – dem amtlichen Richtwert für den Wert von Bauland – von 340 Euro je Quadratmeter etwa 46 Prozent. Was Häuser in Worms insgesamt kosten – Grundstück und Gebäude zusammen –, zeigt der Marktbericht Immobilienpreise in Worms 2026.

Pflichten für den neuen Eigentümer

Mit dem Erbe können Nachrüstpflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz verbunden sein, wie das Gebäudeenergiegesetz seit dem 29. Juli 2026 heißt: Hat der bisherige Eigentümer ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen am 1. Februar 2002 selbst bewohnt, muss nach dem ersten Eigentümerwechsel – dazu zählt vorsichtshalber auch der Erbfall – der neue Eigentümer binnen zwei Jahren eine ungedämmte oberste Geschossdecke (die Decke zum unbeheizten Dachboden) und ungedämmte Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen dämmen (§§ 35, 69 GModG); die frühere Pflicht, 30 Jahre alte Heizkessel auszutauschen, ist gestrichen. Wer verkauft, braucht einen gültigen Energieausweis, und ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf rechnet, beantwortet ein eigener Ratgeber.

07Meine Einschätzung

Peter Hoffmann, Immobilienmakler in Worms — Peter Hoffmann · Ihr Immobilienmakler in Worms · 06241 3099380

Wurde für den Erblasser Hilfe zur Pflege gezahlt, kann das Sozialamt auf den Nachlass zurückgreifen; was dann gilt, erklärt der Ratgeber Immobilie verkaufen bei Pflegebedürftigkeit. Der erste Schritt zu jeder Entscheidung ist eine realistische Immobilienbewertung.

08Häufige Fragen

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?

Zwei Steuern kommen in Frage. Die Erbschaftsteuer fällt mit dem Erbe an, unabhängig vom Verkauf, und nur, soweit der Wert den Freibetrag übersteigt. Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn – die sogenannte Spekulationssteuer – ist nur ein Thema, wenn die verstorbene Person – der Erblasser – das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft hat; liegt sein Kauf länger zurück, ist der Verkauf steuerfrei. Hat er bis zuletzt selbst darin gewohnt, wird Ihnen diese Nutzung zugerechnet: Ein Verkauf noch im Todesjahr bleibt dann in der Regel steuerfrei. Wird erst später verkauft, zwischendurch vermietet oder lebte der Erblasser zuletzt länger im Pflegeheim, kann Steuer anfallen – das sollte vor dem Verkauf geprüft werden.

Wie hoch ist der Freibetrag bei einer geerbten Immobilie?

Das hängt vom Verwandtschaftsgrad ab: Ehepartner 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, Geschwister, Nichten und Neffen nur 20.000 Euro (§ 16 ErbStG). Zusätzlich werden für Erbfälle seit 2025 pauschal 15.000 Euro für Beerdigung und Nachlassabwicklung abgezogen, ohne dass Kosten belegt werden müssen.

Wie viel Erbschaftsteuer fällt an, wenn ich ein Haus von meiner Tante erbe?

Nichten und Neffen gehören zur Steuerklasse II mit 20.000 Euro Freibetrag. Setzt das Finanzamt das Haus zum Beispiel mit 357.000 Euro an, bleiben nach Pauschale und Freibetrag 322.000 Euro steuerpflichtig, und die Steuer beträgt 71.000 Euro. Wird das Haus innerhalb eines Jahres für 320.000 Euro verkauft, kann der Kaufpreis den niedrigeren Wert belegen – die Steuer sinkt dann auf 57.000 Euro.

Muss ich das Erbe dem Finanzamt melden?

Ja. Wer erbt, muss das dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten melden (§ 30 ErbStG). Ist ein Testament von einem Gericht oder Notar eröffnet worden, kann die Meldung sonst entfallen – aber nicht, wenn eine Immobilie zum Erbe gehört. Mit einem Haus im Erbe ist sie also immer Pflicht.

Was kostet die Grundbuchumschreibung nach dem Erbfall?

Die Eintragung der Erben ins Grundbuch ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Verlangt das Grundbuchamt einen Erbschein, fallen dafür beim Nachlassgericht eigene Gebühren an; ein Testament vom Notar genügt zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts in der Regel als Nachweis.

Kann ein Miterbe den Verkauf verhindern?

Zunächst ja: Über das Haus können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Auswege sind die Übernahme durch einen Miterben gegen Auszahlung, der Verkauf eines Erbteils oder die Aufteilung des Erbes, die jeder Miterbe jederzeit verlangen kann – notfalls über eine Teilungsversteigerung, also eine Versteigerung durch das Gericht.

Darf ich ins geerbte Elternhaus einziehen und es später verkaufen?

Ja, aber mit Folgen, wenn Sie dafür die Steuerbefreiung für das Familienheim nutzen. Sie gilt ohne Wertgrenze und zusätzlich zum persönlichen Freibetrag für Ehepartner und Kinder, die unverzüglich selbst einziehen – bei Kindern für bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche. Sie entfällt rückwirkend, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren ausziehen, vermieten oder verkaufen – außer aus zwingenden Gründen. Ob dann tatsächlich Erbschaftsteuer anfällt, hängt davon ab, ob der Freibetrag den Wert des Erbes abdeckt.

Hinweis

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und stellt ausdrücklich keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Paragrafen, Beträge und das Rechenbeispiel dienen der Einordnung und ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls. Lassen Sie Erbschaft- und Einkommensteuerfragen vor einem Verkauf von einem Steuerberater prüfen, erbrechtliche Fragen von einem Notar oder einer Fachanwältin bzw. einem Fachanwalt für Erbrecht.

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Von der Bewertung bis zum Notartermin – alle Themen im Zusammenhang, in sechs Themenfeldern geordnet.

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Immobiliengutachten in Worms: Gutachter oder Maklerbewertung – was Sie wirklich brauchen

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Spekulationsfrist auf dem Prüfstand: Eine sachliche Einordnung

Was heute bei der Steuer auf den Verkaufsgewinn gilt, wie realistisch eine Abschaffung ist und was Eigentümer jetzt tun sollten.

10Quellen & Methodik

Rechtsstand: 11.09.2026 · ErbStG, BewG, EStG, GrEStG, BGB, GBO und Gebäudemodernisierungsgesetz in der geltenden Fassung · BMF-Schreiben laut Positivliste vom 19.03.2026. Datenstand der Marktzahlen: Zensus 2022, Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Worms (Berichtsjahr 2025), Bodenrichtwerte zum 01.01.2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung.

§§ 1922, 1944, 2032–2034, 2038, 2040, 2042, 2259, 573 und 753 BGB; § 35 GBO; Nr. 14110 Kostenverzeichnis zum GNotKG; § 180 ZVG.
§§ 10, 13, 15, 16, 19, 30 und 37 ErbStG, Erbfallkostenpauschale in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2024; BFH, Urteil vom 01.02.2023 – II R 3/20.
§§ 182, 183 und 198 BewG; gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 07.12.2022 zur Anwendung des § 198 BewG.
Familienheim: BFH, Urteile vom 28.05.2019 – II R 37/16, vom 11.07.2019 – II R 38/16, vom 01.12.2021 – II R 1/21 und II R 18/20; Beschluss vom 27.05.2026 – II B 41/25.
Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilung Nr. 48/2026 vom 30.07.2026 (mündliche Verhandlung 1 BvF 1/23 am 12.10.2026).
§ 23 EStG; BMF-Schreiben vom 05.10.2000, BStBl I 2000, 1383 (Rz. 10, 25, 26), und vom 17.06.2020, BStBl I 2020, 576; BFH, Urteile vom 29.06.2011 – IX R 63/10 und vom 03.09.2019 – IX R 10/19; Beschluss des Großen Senats vom 05.07.1990 – GrS 2/89.
§ 3 Nr. 2 und 3 GrEStG; BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15.
§§ 23, 26 VVG; Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft, Allgemeine Wohngebäude-Versicherungsbedingungen (VGB 2022), A 20 und A 21.
Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026, §§ 35 und 69.
Amtsgericht Worms: Nachlasssachen, Grundbuchamt, Hinweise zur Zwangsversteigerung; ZVG-Portal der Länder, Abfrage für das Amtsgericht Worms am 10.09.2026.
Zensus 2022, Gebäude nach Baujahr für die 14 Wormser Ortsteile; Anteil vor 1980 eigene Gewichtung nach Gebäudezahl.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Worms: Grundstücksmarktbericht 2025 (Fußnote 7, S. 52); Zusammenstellung der Kaufpreissammlung 2025 (Durchschnittspreis 357.000 € und Grundstücksfläche 480 m² für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser); Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 (Median 340 €/m²). Bodenanteil eigene Rechnung.

Geerbtes Haus verkaufen: Welche Fristen laufen, wann Steuern anfallen und wie Erben gemeinsam entscheiden