Haus bei Scheidung: verkaufen, übernehmen oder versteigern lassen?
Eine Trennung ist selten der Moment, in dem man in Ruhe über Geld nachdenken kann. Und doch hängt am gemeinsamen Haus die größte Entscheidung – aufschieben lässt sie sich nur begrenzt. Dieser Ratgeber zeigt die drei Wege, wer während der Trennung im Haus bleiben darf und warum der Zeitpunkt eines Verkaufs über eine Steuer entscheidet.
Peter HoffmannImmobilienmakler in Worms
Aktualisiert September 2026
Das Wichtigste in 30 Sekunden
Für das gemeinsame Haus gibt es drei Wege: zusammen verkaufen, einer übernimmt und zahlt den anderen aus, oder das Amtsgericht versteigert. Verkaufen können Sie nur gemeinsam – eine Versteigerung kann jeder von beiden allein beantragen. Alle drei Wege beginnen mit derselben Frage: Was ist das Haus wert? Und eine Frist zählt: Wer auszieht, sollte den Verkaufszeitpunkt vorher steuerlich prüfen lassen. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann auf seinen Anteil Einkommensteuer anfallen.
In der Stadt Worms wurden 2025 139 Ehen geschieden, in 65 dieser Verfahren waren minderjährige Kinder betroffen; 2024 waren es 150 Scheidungen (Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz). Hinter jeder dieser Zahlen steht eine Familie, und wo Kinder im Haus wohnen, wiegt die Frage nach dem Haus doppelt schwer: Sie hängt an Schule, Freunden und dem gewohnten Zimmer. Entscheiden muss man sie trotzdem, und meist früher als gedacht – der Kredit läuft weiter, Fristen laufen, und ein Hausverkauf dauert in Worms im Schnitt sieben Monate. Wie viele dieser Paare ein Haus besaßen, erfasst keine Statistik. Die rechtlichen Regeln in diesem Beitrag gelten bundesweit, die Marktzahlen stammen aus Worms.
01Die drei Wege – und was sie voraussetzen
Welcher Weg passt, hängt weniger am Recht als an zwei Fragen: Sind Sie sich einig? Und kann einer von Ihnen die Finanzierung allein tragen?
Weg
Wann er passt
Wer zustimmen muss
Was Sie wissen sollten
Gemeinsam verkaufen
Beide wollen einen Schlussstrich, der Erlös wird geteilt
beide
Ein Hausverkauf dauert in Worms im Schnitt sieben Monate
Einer übernimmt
Einer will bleiben und kann die Finanzierung allein tragen
beide – und die Bank
Auszahlung an den anderen; die Bank muss ihn aus dem Kredit entlassen
Teilungsversteigerung
Es kommt keine Einigung zustande
niemand – jeder kann sie beantragen
Versteigerung durch das Amtsgericht, zu schlechteren Bedingungen als ein normaler Verkauf
Vorerst gemeinsam behalten
Die Kinder sollen bleiben, der Markt soll abgewartet werden
beide
Kredit und Kosten laufen weiter; für den Zugewinn zählt trotzdem der Stichtag
Alle vier Zeilen haben denselben Anfang: eine Zahl, der beide trauen.
02Was ist das Haus wert – und warum beide etwas anderes hören wollen
Bei der Übernahme liegen die Interessen gegeneinander: Wer bleibt, hofft auf einen niedrigen Wert, wer geht, auf einen hohen. Genau deshalb hilft es, wenn die Zahl nicht von einem der beiden kommt – und wenn offen liegt, woher sie stammt.
Angebotspreise sind keine Verkaufspreise. Für ein freistehendes Haus wurden in Worms 2025 im Durchschnitt 357.000 Euro notariell bezahlt, verlangt werden im Mittel 461.000 Euro – rund 29 Prozent mehr (Gutachterausschuss der Stadt Worms; eigene Auswertung der ImmoScout24-Angebote vom 14. Juli 2026). Wer den Wert aus Portalanzeigen ableitet, zahlt beim Auszahlen zu viel oder erwartet beim Verkauf zu viel.
Ein förmliches Verkehrswertgutachten brauchen Sie erst, wenn gestritten wird oder ein Gericht entscheidet – dann bestellt es den Sachverständigen ohnehin selbst. Für die Einigung untereinander genügt eine nachvollziehbare Einschätzung, die sich auf die tatsächlich gezahlten Preise Ihrer Lage stützt; die Übersicht dazu steht im Marktbericht für Worms.
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Was ist das gemeinsame Haus wert?
Ob Verkauf oder Auszahlung: Beide Wege brauchen eine Zahl, auf die sich beide Seiten berufen können. Drei Angaben genügen – ich melde mich innerhalb eines Werktags. Kostenlos und unverbindlich.
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03Während der Trennung: Wer wohnt, wer zahlt?
Getrennt leben geht auch unter einem Dach. Dafür müssen Sie nicht ausziehen: Die häusliche Gemeinschaft endet auch dann, wenn beide in derselben Wohnung getrennt wirtschaften und nicht mehr füreinander sorgen (§ 1567 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Wer auszieht, kann eine Nutzungsvergütung verlangen – also Geld dafür, dass der andere das gemeinsame Haus allein nutzt, soweit das billig ist (§ 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB). Zwei Fälle unterscheidet der Bundesgerichtshof: Ist dieser Wohnvorteil bereits beim Trennungsunterhalt angerechnet worden, gibt es die Vergütung in der Regel nicht – sonst würde derselbe Vorteil zweimal verrechnet. Gibt es keine Unterhaltsregelung, prüft das Gericht überschlägig, ob der im Haus Verbliebene bei einer Zahlung seinerseits Trennungsunterhalt verlangen könnte (Beschluss vom 27. November 2024, XII ZB 28/23).
Sechs Monate nach dem Auszug wird es enger: Wer geht und in dieser Zeit nicht ernsthaft erklärt, zurückkehren zu wollen, überlässt dem anderen die Wohnung endgültig (§ 1361b Abs. 4 BGB).
Der Kredit läuft weiter, für beide. Gegenüber der Bank haften Sie gemeinsam, unabhängig davon, wer im Haus wohnt. Im Verhältnis zueinander tragen Sie die Raten zu gleichen Teilen, solange nichts anderes vereinbart ist (§ 426 Abs. 1 BGB).
Wer entscheidet, wenn Sie sich nicht einigen
Zuständig ist das Familiengericht – das ist eine Abteilung des Amtsgerichts, für Worms in der Hardtgasse 6 (§ 23a Abs. 1 Nr. 1 GVG). In Ehesachen brauchen die Ehegatten einen Anwalt; nur wer der Scheidung lediglich zustimmt, kommt ohne aus (§ 114 FamFG). Für die Wertfrage ändert das nichts: Je klarer die Zahl vorher ist, desto weniger muss das Gericht entscheiden.
04Weg 1: gemeinsam verkaufen
Der häufigste Weg, wenn beide einen Schlussstrich wollen. Die Reihenfolge entscheidet darüber, ob es teuer wird:
Einigung schriftlich festhalten. Wer verkauft, zu welchem Mindestpreis, wie wird der Erlös geteilt, wer trägt bis dahin welche Kosten.
Verkaufszeitpunkt steuerlich prüfen lassen – bevor jemand auszieht. Warum, steht in Kapitel 07.
Mit der Bank sprechen. Bei vorzeitiger Ablösung eines Immobilienkredits verlangt sie eine Vorfälligkeitsentschädigung, also einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen (§ 500 Abs. 2, § 502 BGB). Lassen Sie sich den Betrag vorab ausrechnen.
Wert und Angebotspreis festlegen – auf Basis der tatsächlich gezahlten Preise, nicht der Nachbaranzeigen.
Vermarkten und Besichtigungen so organisieren, dass nicht beide Seiten dabei verhandeln müssen.
Notartermin: Unterschreiben müssen beide, weil das Haus beiden gehört.
Zum Zeitrahmen: Ein Haus steht in Worms im Schnitt sieben Monate im Angebot, bis es verkauft ist – eine Rechnung aus den gleichzeitig angebotenen Häusern und den notariellen Verkäufen je Monat, keine Messung am Einzelfall. Wer im Trennungsjahr fertig sein will, fängt also besser früh an. Was am Ende übrig bleibt, zeigt der Verkaufskosten-Rechner.
05Weg 2: Einer übernimmt das Haus
Gehört Ihnen das Haus je zur Hälfte, rechnet sich die Auszahlung schlicht: Wert minus Restschuld, davon die Hälfte. Ein Beispiel: Das Haus ist 400.000 Euro wert, auf ihm lasten noch 150.000 Euro Kredit. Es bleiben 250.000 Euro, wer übernimmt, zahlt dem anderen davon 125.000 Euro – und braucht dafür in der Regel eine neue Finanzierung.
Die Bank muss mitmachen. Dass einer aus dem Kreditvertrag entlassen wird, ist eine Vertragsänderung; ohne Zustimmung der Bank haftet er weiter, auch wenn im Grundbuch längst nur noch einer steht (§ 311 Abs. 1, § 415 Abs. 1 BGB).
Grunderwerbsteuer fällt nicht an, solange Sie verheiratet sind (§ 3 Nr. 4 GrEStG) – und auch nach der Scheidung nicht, wenn die Übertragung zur Vermögensauseinandersetzung gehört (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Für unverheiratete Paare gilt das nicht, siehe Kapitel 08.
Ein Punkt wird oft übersehen: Wer seinen Anteil gegen Geld überträgt, verkauft ihn steuerlich – auch wenn es nur darum geht, eine Versteigerung abzuwenden. Was daraus folgt, steht im nächsten Kapitel.
06Weg 3: Teilungsversteigerung
Die Teilungsversteigerung ist die Versteigerung durch das Amtsgericht, wenn sich Miteigentümer nicht einigen. Beantragen kann sie jeder von beiden allein (§§ 749, 753 BGB, § 180 ZVG) – auch schon während der Trennung, also vor der Scheidung (BGH, 16. November 2022, XII ZB 100/22).
Eine Bremse gibt es: Ist der Hausanteil praktisch das ganze Vermögen des Antragstellers, braucht schon der Antrag die Zustimmung des anderen Ehegatten (§ 1365 BGB; BGH, 14. Juni 2007, V ZB 102/06). Und leben gemeinsame minderjährige Kinder im Haus, kann das Gericht das Verfahren aufschieben, wenn ihr Wohl ernsthaft gefährdet wäre – mehrfach, aber insgesamt höchstens fünf Jahre (§ 180 Abs. 2 bis 4 ZVG).
Warum der Preis leidet: Bieter haben keinen Anspruch darauf, das Haus vorher zu besichtigen – darauf weist das Amtsgericht Worms ausdrücklich hin – und müssen zehn Prozent des vom Gericht geschätzten Werts als Sicherheit hinterlegen. Im ersten Termin lehnt das Gericht ein Gebot unter der Hälfte dieses Werts von Amts wegen ab, im zweiten Termin nicht mehr (§ 85a ZVG). Die oft genannte 70-Prozent-Grenze hilft Ehepartnern dagegen meist nicht: Sie steht nur Gläubigern offen, deren Forderung sonst ausfiele.
Und es kostet. Für das Wertgutachten verlangt das Gericht vom Antragsteller einen Vorschuss – das Amtsgericht Ludwigshafen nennt dafür 1.000 bis 3.000 Euro. Kommt es zum Zuschlag, werden die Verfahrenskosten vorab aus dem Erlös genommen. Selten ist dieser Weg nicht: Am 10. September 2026 waren von elf anstehenden Versteigerungsterminen am Amtsgericht Worms drei Teilungsversteigerungen.
Danke – Ihre Anfrage ist da.
Ich melde mich innerhalb eines Werktags unter der Nummer, die Sie angegeben haben. Wenn es schneller gehen soll, rufen Sie mich an: 06241 3099380.
Das hat leider nicht geklappt. Versuchen Sie es bitte noch einmal – oder rufen Sie kurz an: 06241 3099380.
Bevor das Gericht entscheidet
Fast jede Teilungsversteigerung beginnt damit, dass zwei Menschen sich über den Wert nicht einig werden. Eine belegte Zahl nimmt dem Streit die Grundlage. Drei Angaben genügen – ich melde mich innerhalb eines Werktags. Kostenlos und unverbindlich.
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07Worauf es beim Auszug steuerlich ankommt
Erste Prüfung: Liegt der notarielle Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei – dann ist dieses Kapitel für Sie erledigt, egal wer wann auszieht (§ 23 EStG).
Sonst bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn das Haus selbst bewohnt wurde: im Jahr des Verkaufs mindestens am 1. Januar, im Jahr davor durchgehend und im Jahr davor mindestens am 31. Dezember (BFH, 3. September 2019, IX R 10/19; Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 17. Juni 2020). Der Bundesfinanzhof hat außerdem entschieden: Nach dem Auszug zählt das Haus für den Ausgezogenen nicht mehr als eigene Wohnung – auch dann nicht, wenn der Ex-Partner mit den gemeinsamen Kindern darin wohnen bleibt (14. Februar 2023, IX R 11/21; bestätigt am 14. November 2023, IX R 10/22).
Situation
Wer auszieht
Wer bleibt
Auszug und Verkauf im selben Kalenderjahr
steuerfrei
steuerfrei
Verkauf im Jahr nach dem Auszug, der andere wohnt bis dahin im Haus
steuerpflichtig auf seinen Anteil
steuerfrei
Beide ziehen aus, das Haus steht bis zum Verkauf leer
steuerfrei nur, wenn die Verkaufsabsicht nachgewiesen wird – so sieht es die Finanzverwaltung, ein Gericht hat es nicht bestätigt
Grundlage: § 23 EStG; Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 05.10.2000 und 17.06.2020; BFH IX R 11/21 und IX R 10/22. Die erste Zeile ist aus diesen Entscheidungen abgeleitet, nicht ausdrücklich entschieden – lassen Sie Notartermin und Übergabe im selben Jahr liegen. Keine Steuerberatung.
Praktisch heißt das: Wer ausziehen will, klärt vorher mit dem Steuerberater, wann verkauft oder übertragen wird. Das ist der eine Punkt in diesem Ratgeber, an dem ein paar Wochen mehrere tausend Euro ausmachen können. Die allgemeinen Regeln erklärt der Ratgeber zur Spekulationsfrist, den Fristablauf überschlägt der Spekulationsfrist-Rechner.
08Sonderfälle
Nicht verheiratet: Fast keine dieser Schutzregeln gilt
Unverheiratete Paare haben keinen Zugewinnausgleich, keine Wohnungszuweisung nach § 1361b BGB und keinen Aufschub der Versteigerung wegen gemeinsamer Kinder – dieser gilt nur für Ehegatten und Lebenspartner. Die Teilungsversteigerung steht beiden trotzdem offen. Und übernimmt einer den Anteil des anderen, fällt Grunderwerbsteuer an: in Rheinland-Pfalz 5 Prozent, in Hessen 6 Prozent des Kaufpreises. Die Steuerregel aus Kapitel 07 gilt dagegen unverändert.
Haus mit in die Ehe gebracht oder während der Ehe geerbt
Im gesetzlichen Güterstand – also ohne Ehevertrag – gehört der Wert, den das Haus bei der Heirat oder beim Erbe hatte, zum Anfangsvermögen und wird nicht geteilt; er wird nur um die Geldentwertung bereinigt (§ 1374, § 1376 BGB). Was das Haus seitdem darüber hinaus an Wert gewonnen hat, ist Zugewinn und wird ausgeglichen, etwa wenn die Grundstückspreise gestiegen sind (BGH, 28. Januar 2004, XII ZR 221/01). Eine Ausnahme gilt für den Wertzuwachs, der allein daraus entsteht, dass ein vorbehaltenes Wohn- oder Nießbrauchrecht der Eltern mit der Zeit an Wert verliert (BGH, 6. Mai 2015, XII ZB 306/14). Stichtag für die Berechnung ist die Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Was beim geerbten Haus sonst zu beachten ist, steht im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.
Beides ist Anwaltsstoff – für die Zahl dahinter brauchen Sie trotzdem eine Bewertung zum richtigen Stichtag.
09Meine Einschätzung
Bei einer Trennung ist die Bewertung kein Verkaufsgespräch, sondern eine Grundlage, auf die sich beide Seiten berufen können. Ich lege offen, woher jede Zahl kommt – aus den tatsächlich gezahlten Preisen Ihrer Lage, nicht aus Portalanzeigen. Was Sie daraus machen, entscheiden Sie: Oft endet es damit, dass einer übernimmt und gar nicht verkauft wird.
Peter Hoffmann · Ihr Immobilienmakler in Worms · 06241 3099380
Der erste Schritt ist in jedem Fall derselbe: eine belegte Einschätzung des Marktwerts. Alles Weitere – Verkauf, Auszahlung, Zeitpunkt – lässt sich erst danach entscheiden.
10Häufige Fragen
Was passiert mit dem Haus bei einer Scheidung?
Drei Wege sind üblich: gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen, einer übernimmt das Haus und zahlt den anderen aus, oder das Amtsgericht versteigert es. Verkaufen oder übertragen können Sie das Haus nur gemeinsam; eine Versteigerung kann dagegen jeder von beiden allein beantragen.
Kann mein Ex-Partner den Verkauf erzwingen?
Einen Verkauf an einen Käufer nicht. Er kann aber eine Teilungsversteigerung beantragen, also eine Versteigerung durch das Amtsgericht (§§ 749, 753 BGB, § 180 ZVG). Ist das Haus praktisch Ihr ganzes Vermögen, braucht schon dieser Antrag Ihre Zustimmung (§ 1365 BGB). Leben gemeinsame minderjährige Kinder im Haus, kann das Gericht das Verfahren aufschieben.
Darf ich im Trennungsjahr im gemeinsamen Haus wohnen bleiben?
Ja. Getrennt leben können Ehepartner auch innerhalb derselben Wohnung, wenn sie getrennt wirtschaften und nicht mehr füreinander sorgen (§ 1567 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wer auszieht, sollte vorher die steuerliche Seite klären.
Muss ich eine Nutzungsentschädigung zahlen, wenn ich im Haus bleibe?
Möglich ist es: Wer auszieht, kann eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b BGB). Ist der Wohnvorteil schon beim Trennungsunterhalt angerechnet, scheidet sie in der Regel aus. Gibt es keine Unterhaltsregelung, prüft das Gericht überschlägig, ob der im Haus Verbliebene bei einer Zahlung seinerseits Unterhalt verlangen könnte (BGH, 27.11.2024, XII ZB 28/23).
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich meinen Partner auszahle?
Nein, solange Sie verheiratet sind (§ 3 Nr. 4 GrEStG) – und auch danach nicht, wenn die Übertragung zur Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung gehört (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Unverheiratete Paare zahlen dagegen Grunderwerbsteuer, in Rheinland-Pfalz 5 Prozent des Kaufpreises.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich ausgezogen bin?
Das hängt am Zeitpunkt. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei. Sonst gilt: Verkaufen Sie in dem Jahr, in dem Sie ausgezogen sind, bleibt es in der Regel steuerfrei. Verkaufen Sie erst im Jahr danach, während Ihr Ex-Partner im Haus wohnt, kann auf Ihren Anteil Einkommensteuer anfallen – auch wenn die gemeinsamen Kinder dort leben (BFH, 14.02.2023, IX R 11/21).
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Worms?
Im Schnitt sieben Monate, gerechnet aus den Häusern, die in Worms gleichzeitig angeboten werden, und den notariellen Verkäufen pro Monat. Das ist ein Durchschnitt über alle Verkäufe und sagt nichts über ein einzelnes Haus.
Hinweis
Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und stellt ausdrücklich keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Paragrafen, Beträge und Beispiele dienen der Einordnung und ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls. Fragen zu Zugewinn, Unterhalt und Wohnungszuweisung gehören zu einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Familienrecht, Steuerfragen zum Steuerberater.
Rechtsstand: 12.09.2026 · BGB, ZVG, EStG, GrEStG, FamFG und GVG in der geltenden Fassung · Schreiben des Bundesfinanzministeriums laut Positivliste vom 19.03.2026. Datenstand: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz (Scheidungen 2025), Gutachterausschuss der Stadt Worms (Berichtsjahr 2025), eigene Auswertungen. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
§ 114 FamFG (Anwaltszwang in Ehesachen); § 23a Abs. 1 Nr. 1 GVG; Amtsgericht Worms: Zuständigkeiten und Hinweise zur Zwangsversteigerung.
BGH, Beschluss vom 27.11.2024 – XII ZB 28/23 (Nutzungsvergütung und Trennungsunterhalt).
BGH, Beschluss vom 14.06.2007 – V ZB 102/06 (Zustimmung zum Antrag); BGH, Beschluss vom 16.11.2022 – XII ZB 100/22 (Teilungsversteigerung während der Trennung).
BGH, Urteil vom 28.01.2004 – XII ZR 221/01 (Wertsteigerung im Zugewinn); BGH, Beschluss vom 06.05.2015 – XII ZB 306/14 (Nießbrauch).
§ 23 EStG; BFH, Urteile vom 14.02.2023 – IX R 11/21, vom 14.11.2023 – IX R 10/22 und vom 03.09.2019 – IX R 10/19; Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 05.10.2000 (BStBl I 2000, 1383) und vom 17.06.2020 (BStBl I 2020, 576).
§ 3 Nr. 4, 5 und 5a GrEStG; Grunderwerbsteuersatz Rheinland-Pfalz 5 % (Ministerium der Finanzen RLP), Hessen 6 %.
Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz: Ehescheidungen 2025 (10.06.2026) und 2024 (04.06.2025), Werte für die kreisfreie Stadt Worms.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Worms, Zusammenstellung der Kaufpreissammlung 2025 (Durchschnittspreis freistehendes Ein- und Zweifamilienhaus); eigene Auswertung der ImmoScout24-Angebote vom 14.07.2026; Vermarktungsdauer als eigene Rechnung aus Angebot und Kauffällen.
ZVG-Portal der Länder, Abfrage für das Amtsgericht Worms am 10.09.2026.
Kostenlos & unverbindlich
Trennung mit Haus? Erst den Wert kennen.
Ob Verkauf oder Auszahlung: Beide Wege beginnen mit einer Zahl, auf die sich beide Seiten berufen können. Ich ermittle sie kostenlos und unverbindlich, auf Grundlage der tatsächlich gezahlten Preise in Worms – ohne Verkaufsdruck.
Peter Hoffmann · Immobilienmakler in zweiter Generation, fest verwurzelt in Worms. Ich begleite Eigentümer persönlich durch den gesamten Verkauf - verlässlich, transparent und ohne Verkaufsdruck.
